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현재 재개발 시장의 화두는 도시재정비특별법에 따라 새롭게 도입된 재정비 촉진지구의 사업이 어떻게 진행될 것인가 하는 문제다.
도시재정비촉진특별법 2006년 7월부터 시행되고 있으며 서울시는 지난 9월 전국에서 최초로 3개의 지역(세운상가일대, 신길 뉴타운, 장위 뉴타운)을 재정비촉진 시범지구 지정을 건교부에 신청한 상태이다.
서울시가 시범지구로 지정을 신청한 지역은 건교부와 협의를 거쳐 재정비촉진지구로 지정될 예정이며 이후 재정비촉진계획 수립에 따라 본격적인 개발이 진행될 예정이다.
한편 서울시는 3개의 시범지구 이외에 다른 뉴타운 사업지역과 광역적인 개발이 필요한 지역도 특별법에 따라 재정비촉진지구로 개발할 계획을 수립하고 있어 특별법과 재정비촉진지구에 대한 기대감이 높아지고 있는 것이 현실이다.
1. 도시재정비촉진특별법의 도입
2002년 시작된 서울시의 뉴타운 사업은 기존 재개발 사업이 난개발로 이어지는 현실적인 문제를 개선하고 낙후된 기성시가지에 대한 일관되고 체계적인 개발을 진행할 수 있는 기초를 마련한 개발방식으로 많은 기대감이 형성됐다.
하지만 뉴타운 사업은 개발사업을 지원할 수 있는 법적 제도의 미비로 사업 추진이 답보상태를 벗어나지 못하고 있었다. 이러한 이유로 뉴타운 사업을 실질적으로 지원할 수 있는 법적 제도의 문제가 논의되기 시작하였고 이 결과 제정된 것이 “도시재정비촉진을위한특별법”이다.
특별법에 대한 논의는 뉴타운 사업이 낙후된 도심의 기성시가지를 체계적으로 개발할 수 있는 현실적인 대안이라는 인식이 확산되고 개발사업에 대한 현실적인 지원이 필요하다는 인식의 결과로 탄생한 것이라 할 수 있다.
2005년 12월 제정되고 2006년 7월부터 시행되고 있는 도시재정비특별법은 재정비 촉진지구. 즉 광역개발(주거지형 50만㎡ 이상, 도심 역세권 20만㎡ 이상)이 가능한 곳에 각종 인센티브를 부여하여 재개발을 활성화하고 사업자에게 기반시설을 늘려 짓도록 하여 해당 지역을 체계적으로 개발하는 것을 목표로 하고 있어 기존 서울시가 추진하고 있던 뉴타운 개발 사업등에 실질적인 지원이 가능한 법으로 많은 기대를 모으고 있다.
2. 도시재정비특별법의 효과
특별법에 따라 촉진지구로 지정되면 구역지정 요건의 완화, 용적율 및 층고제한 완화, 용도지역 변경 등 각종 재개발 인센티브를 받을 수 있으며 사업추진 절차의 간소화에 따라 사업기간이 단축되는 효과를 기대할 수 있다.
1) 사업절차의 간소화
재정비 촉진지구는 재정비촉진계획의 수립을 통하여 정비구역 지정의 효과를 인정하고 있기 때문에 재정비촉진계획의 결정고시를 통한 정비구역지정을 의제하고 있다.
또한 재정비촉진계획 수립시에 “환경.교통.재해등에 관한 영향 평가”를 받을 수 있고 이 경우 사업시행시에 영향 평가를 받지 않아도 되므로 사업절차가 간소화되어 사업기간의 단축 효과를 기대할 수 있다.
※ 법13조,
1항:재정비촉진계획의 결정.고시된때에는 그 고시일에 다음 각 호에 해당하는 승인. 결정 등이 있는 것으로 본다.
1. “도시및주거환경정비법”상의 도시.주거환경정비법기본계획의 수립 또는 변경, 정비구역의 지정 또는 변경, 정비계획의 수립 또는 변경
2. 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경
3. 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업의 시행자 지정
2항:재정비촉진계획의 수립시 재정비촉진사업에 대하여 “환경,교통,재해등에 관한 영향평가를 받을 수 있고, 이 경우 재정비촉진사업 시행시에는 영향평가를 받지 아니한다.
2) 구역지정완화
개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(Blank)이 발생하지 않고 가급적 광역적으로 사업구역 지정과 계획이 가능하도록 하기 위해 필요한 경우 구역지정요건 완화 가능토록 하였다.
완화범위는 도시 및 주거환경정비법 시행령에 따라 시,도 조례에서 정하고 있는 호수밀도, 주택접도율, 세장형, 부정형, 과소대지의 비율을 20퍼센트 범위 내에서 시,도 조례로 완화 가능 하고 부지정형화 등의 이유로 필요할 경우 구역면적의 10%를 추가 확장이 가능하다
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※구역지정 요건 중 건물의 노후정도는 완화대상이 되지 않는다.
※주택재건축사업의 경우 특별법에 의해 완화대상이 아니다. 다만, 구역지정요건 완화시 일부 단독주택 재건축사업구역은 재개발구역으로 편입도 가능할 수 있다.
3) 건축제한(용적률, 층고제한)완화의 내용
주거지역, 상업지역, 공업지역 및 녹지지역의 각 용도지역 범위 내에서 용도지역 변경을 허용(예: 전용주거→일반주거, 일반주거→준주거)하고, 용도지역간 변경(예: 주거→상업)은 자문위원회 자문을 거쳐야 한다. 용적률은 지방자치단체의 조례에도 불구하고 국계법 상한까지 완화 가능하고, 도로․학교 등 기반시설을 위한 부지 제공시 추가 완화가 가능하다.
제2종 일반주거지역의 15층 층수 제한 규정 적용배제하고 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2까지 완화가능토록 학교설치기준 완화한다.
4) 재개발사업의 소형의무비율완화
소형주택 의무비율의 완화로 재정비촉진사업의 활성화와 더불어 중․대형 주택공급의 확대 도모 한다. 재정비촉진사업의 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)로 건설하여야 하는 비율은 주거환경개선사업의 경우 80% 이상, 주택재개발사업의 경우 60% 이상으로 한다. 따라서 서울 주택 재개발 사업의 경우 건립세대의 구성은 기존 60㎡이하 40%, 85㎡이하 40%, 85㎡초과 20%의 비율이 60㎡이하 20%, 85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%의 비율로 조정이 가능하다.
※ 현행「도시 및 주거환경정비법」제4조의2의 국민주택규모 건설비율은 주거환경개선사업의 경우 90%, 주택재개발사업의 경우 80% 이상으로 규정하고 있다.
5) 임대주택건설
현행 주택재개발사업에서 건설되는 임대주택은 도시 및 주거환경정비법에 의해 당해 사업구역의 세입자의 주거안정을 위해 총 건설세대수의 17%를 임대주택으로 건설하도록 하고 있다. 반면 특별법에 의해 증가되는 용적률의 75%를 건설하는 임대주택은 도시 및 주거환경정비법으로 건설되는 임대주택과는 달리 재정비촉진사업의 개발이익환수차원에서 의무화한 것이다.
※ 증가된 용적율은 재정비촉진지구 지정으로 증가된 용적률을 지칭한다.
재개발 기본 계획상 200% 용적률에서 재정비촉진지구로 250%로 상향되었다면 증가된 50%의 용적율중 75%를 임대주택을 건립하여야 한다.
6) 토지거래허가요건의 강화
현재 토지거래허가대상규모(180㎡, 약54평)는 실효성이 낮으므로 이보다 대폭 낮출 필요가 있어 시/도 조례상 재개발사업의 관리처분시 분양권이 부여되는 토지의 최소규모는 20~30㎡ 정도임을 감안하여 20㎡로 강화하였다.
※ 재정비촉진지구 지정과 동시에 강화된 허가요건 적용
※ 건설교통부장관은 재정비촉진지구 지정이 예상되는 지역에서 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승한 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역의 경우에는 허가구역으로 지정할 수 있다. <보칙: 32조 2항>
※ 서울시 뉴타운사업의 경우 20㎡이하 필지는 전체 필지수의 12% 정도
7) 기존 뉴타운 지구의 특례
기존 뉴타운 사업지구 중 초기 지역은 재정비 촉진지구로 변경이 가능하다. 현재 3차 뉴타운 사업지구는 기본계획 수립시 재정비 촉진지구계획을 적용하고 있으며 2차 뉴타운 사업지구도 재정비촉진계획의 적용을 기대하고 있다.
법안 부칙 2조>
현재 시행되고 있는 유사한 사업지구의 계속적이고 원활한 사업시행을 위하여 이 법에서 정한 면적이상으로 유사한 절차를 건친 사업지구는 시.도지사의 요청에 의하여 건설교통부장관이 인정한 경우 이 법에 의한 재정비촉진지구 또는 재정비촉진계획이 고시된 것으로 본다.
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<재정비촉진지구 사업 절차>
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