기반시설 설치 국고지원 강제규정 명문화해야

기반시설 설치 국고지원 강제규정 명문화해야 주민동의없는 사업시행은 사유재산 침해 재정비촉진계획·정비기본계획 서로 상충   박환용 교수 오는 7월 시행을 앞둔 도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)에 대해 업계 및 관련 추진위, 조합의 관심이 높아지고 있다. 특히 지난 4일 도촉법 시행령의 입법예고로 구체적인 시행 방안이 윤곽을 드러내자 내용 및 파장에 주의를 기울이는 모습이다. 이러한 가운데 도시재개발 촉진을 위한 한나라당 의원 모임에서는 지난 4일 <도시재정비촉진법의 문제점과 시행령 제정 방향에 관한 토론회>를 국회의원회관 대회의실에서 개최했다. 이날 회의에서 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법과 주거환경개선’이라는 제목으로 주제발표를 한 박환용 경원대 도시계획학과 교수는 “도촉법은 적극적인 공영개발을 위한 내용이 상당히 많다”며 “총괄사업관리자와 사업시행자의 중복 지정을 방지하고 민간 참여를 허용해야 한다”고 지적했다.     ▲도촉법의 의의는=도촉법이 갖는 차별성은 △단지 중심의 개발을 지양한 사업단위의 광역화 △계획 수립 주도 및 기반시설 확보를 위해 공공부문의 역할 강화 △신도시보다 종합적, 입체적인 디자인 △다양한 도시개발방식의 혼합 활용 △노후불량 법적 기준에 이르지 못한 노후한 단독주택지 포함 등을 들 수 있다. 반면 △다양한 사업대상지에 대한 전체계획 수립 주체 및 방법이 모호한 점 △복수의 주거환경정비사업에 대한 시행 방법의 불명확 △다양한 용도의 사업대상지의 정비방법(주거, 상업업무, 시장 등) 미비 △기존 단독주택지에 대한 개발방안 부재 △동일한 밀도와 높이의 개발로 인한 지역정체성 상실 등을 문제점으로 지적하고 있다.   ▲도촉법, 이점이 의문스럽다=박 교수는 이에 따라 어떠한 민간주도, 어떠한 공영개발인가, 무엇을 보호하며 무엇을 성취할 것인가, 개발이익의 배분과 공영성의 확보 방법은 무엇인가에 주안점을 두고 있다. 이 같은 생각을 바탕으로 △개발방식, 지구지정 요건 및 규모 △주거지역 정비계획의 위계 △시행주체 및 특례 △사업시행자에서 거주민 및 조합배제 가능성 존재 △비용부담 및 임대주택 등에 의문점을 두고 있다. 박 교수는 우선 개발방식에 대한 언급이 없다는 점을 지적한다. 예전에는 수용, 관리처분, 환지 등의 방식이 혼합돼 있어 개발방식에 따라 주민동의가 달라진다. 수용방식을 통한 도시계획 사업은 주민동의가 없어도 가능하지만 관리처분 및 환지의 경우 주민동의가 필수라는 것이다. 하지만 재정비촉진지구 지정 신청 시 주민동의의 언급이 없다는 게 박 교수의 지적이다. 주민동의는 재정비 필요성 인식과 비용분담에 대한 사전작업임에도 불구하고 동의 없는 사업 시행은 사유재산권 침해라는 주장이다. 지구규모에 대해서도 의문점이 있다는 지적이다. 낮은 인구밀도의 도시외곽지역에 적용하는 제2종 지구단위계획 최소 면적은 30만㎡이며 재정비촉진지구 요건인 50만㎡를 만족시키지 못하는 지자체의 재정비지역도 다수 존재한다는 것이 박 교수의 설명이다. 재정비촉진계획과 정비기본계획과의 관계가 상충된다는 점도 문제점으로 지적되고 있다. 도시 및 주거환경정비법은 도심재개발, 주택재개발·재건축, 주거환경개선 사업의 통합법이며 도시 내 난개발과 비체계적인 개발을 방지하고자 제정됐으나 도촉법은 개발규모를 기준으로 정비지역을 이분화한다는 것이다.  따라서 두 법에 의한 재정비촉진계획과 정비기본계획과의 위계 문제가 발생한다는 문제점이 있다는 의견이다.   ▲사업주체와 비용 분담은 누가=박 교수는 사업 시행 주체에 대해서도 의문점을 제시한다. 도촉법 상의 총괄사업관리자의 공공성과 민간 참여는 별개의 문제며 사업 장기화에 따른 시행 지속성 여부는 당사자간 계약의 문제라는 것이다. 즉 재정비촉진계획 고시일 후 2년 이내 조합설립인가를 받지 못하거나 3년 이내에 사업시행인가를 받지 못한 경우 총괄사업관리자가 사업시행을 하도록 돼 있어 조합이 배제될 가능성이 크며 이는 불합리하다는 지적이다. 촉진지구 내 구역의 경계설정은 유동적이고 조합 및 주민대표회의 구성과 의견교환에 어려움이 있다는 점을 감안하면 조합을 구성할 시간적 여유가 부족하다는 것이 박 교수의 지적이다. 비용부담에 대해서도 도촉법 상 특별회계에 임대주택 구입비용과 학교 등 공공시설 설치비용이 포함되지 않아 지자체의 임대주택 구입능력 미비로 사업시행 가능성이 저하될 수 있다는 점을 지적하고 있다.   ▲개선점은 무엇인가=이와 같은 내용들을 바탕으로 박환용 교수는 △계획수립 및 시행 △주거환경개선 및 주택공급 △거주민 및 지역주민 △비용조달 및 배분 등 4가지 측면에서 재고될 사항을 제시했다. 우선 계획수립 및 사업시행 측면에서는 △주거지형 사업규모 면적 축소(20만~30만㎡), 지구지정요건을 용도별로 구분해 설정(단독주택지, 공동주택지, 상업업무지) △재정비촉진계획을 정비기본계획에 반영 △구체적 사업방식 및 개발절차 제시(수용, 환지, 관리처분, 혼합) △총괄사업관리자 범주에 민간컨소시엄 참여 허용 △총괄사업관리자와 사업시행자의 중복지정 방지 조항 삽입 △도시재정비위원회 기능을 도시계획위원회에서 통합 운영 등을 제안했다. 거주민 및 지역주민 측면에서는 △환지, 관리처분, 혼합 방식의 경우 거주민 동의를 필수로할 것 △재정비계획을 통한 주민 부담과 혜택 범위 공개 △사업시행촉진 조건을 연장해 조합 및 주민대표회의 구성 시간 허용 △공공과 민간의 파트너쉽 시스템 구축 △문화복지시설 등 생활권 시설을 민간투자 사업으로 시행시 토지확보 및 운영방안 제시 등을 보완해야 한다고 지적했다. 마지막으로 비용조달 및 배분에서는 재정비 비용의 국고지원을 명문화할 것을 제시했으며 이 때 지원대상은 임대주택 구입, 기반시설 설치, 학교 등 공공시설 설치로 제안했다. -------------------------------------------------------------     “민간참여 허용하면 실타래 풀려” ■무슨말이 오갔나 ▲장성수 박사=도로 등 기반시설이 건설되면 웬만한 곳은 다 재개발이 된다. 일례로 봉천· 신림동은 지하철 2호선이 개통된 후 재개발이 활성화 됐다. 즉 기반시설이 있어야 도시정비의 효과가 나타나는 것이다. 정부가 재원을 투입해 기반시설 설치를 맡아야 한다. 면적 측면에서 50만㎡는 여의도의 3분의 1 수준이다. 그만큼 광범위 하게 개발이 필요한 곳은 많지 않다. 현행 면적을 고집하면 개발이 절실히 필요한 곳은 빠지고 개발이 필요치 않은 곳은 개발지로 들어설 수 있다. 민간 참여 부분에서 그들의 잠재력을 이용하되 그로 인해 생기는 부작용은 공공이 보완할 수 있다는 자신감을 가져야 한다. 민간의 발목을 잡으면 법 시행이 제대로 되지 않을 수도 있다.   ▲박승환 의원=기반시설에 대한 국고 지원 부분이 만족스럽지 못하다. 기업도시 건설을 위해 220조원를 투입하는데 국고 지원에 대해 강제규정을 둬야 한다. 시행자가 기반시설을 부담하는 것은 헌법 정신에도 위배된다. 총괄관리자 부분에 관해서도 기존의 공공 마인드로는 사업이 되지 않는다. 민간의 다양한 창의적 발상이 필요하다. 이를 도입해야 한다. 총괄관리자에 민간 기업이 참여해야 사업이 가능하다고 본다.   ▲이승주 교수=촉진계획 수립 및 지구지정은 도시계획적 사항이고 사업시행에 관한 사항은 구역별로 각 사업방법을 택하게 된다. 즉 계획까지는 공공사업이고 구역의 사업방식은 민간사업으로 하게 되는 것이다. 촉진지구 모두 일괄적으로 사업을 하는 것이 아니고 해당 구역의 여건에 따라 진행하는 것으로 재개발, 재건축 등 사업 방법에 의한 것이다. 사업 시행시는 주민동의가 필요하다. 동의가 없으면 사업시행은 불가능하다. 계획수립시에도 충분한 의견수렴이 가능하다고 생각한다. 현실적으로 재개발 사업이 시행단계까지 도달하는데 많은 시간이 소요돼 총괄사업관리자를 시행자로 지정하기 전에 충분한 시간을 주는 바람직하다. 계획 결정 후 조합구성까지 3년, 사업시행인가까지 4년 정도의 시간적 여유는 필요하다고 판단한다.   ▲서명교 팀장=기본적으로 지구 면적을 적게 하면 성남이나 부산 등이 가지고 있는 문제를 해결하기 어렵다. 기반시설, 도로, 학교, 인구계획 등을 감안하면 면적이 주거지형은 50만㎡ 이상이 돼야 한다. 현행 제도로는 이와 같은 생활권 단위 계획의 의지가 거의 없었다. 기반시설부담에 대해서는 확보된 예산의 범위 안에서 국고지원이 가능할 것이다. 기반시설의 우선 설치를 위해 국민주택기금의 융자 등을 준비하고 있다. 민간의 개발 잠재력 이용에 대해서는 생활권 단위 문화시설에 참여할 수 있도록 근거를 마련했다. 아직 초기 단계이기 때문에 총괄사업관리자에 민간을 참여시키는 것은 어렵다. 총괄사업관리자는 기반시설 부분만 신경쓸 것이다.   ▲강병호 반장=용적률을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정한 범위 내에서 완화할 수 있다고 규정한 것은 고밀개발에 따라 주거환경이 열악해 질 수 있다. 서울시 조례에 의한 도시관리의 기존 틀과 차이가 커 혼란과 형평성 등을 감안해 신중하게 접근할 필요가 있다. 재개발시 늘어나는 용적률의 75%를 임대주택으로 환수하는 것은 과다하다고 판단한다. 구역별로 규모에 따라 개발이익의 편차가 크게 발생해 50%가 적당하며 다만 개발이익 발생정도에 따라 도시재정비위원회 등의 심의를 거쳐 25~75% 범위 안에서 조정할 수 있게 해야 한다.   ▲박규현 차장=50만㎡의 규모면 사업비가 2조5천억원 정도로 추산된다. 이 경비는 주민들이 부담해야 하는데 존치지역이 상당히 되더라도 기반시설은 광역적으로 해야 한다. 사업 추진을 위해 존치지역의 기반시설까지 사업지 주민이 부담하면 모순이라고 생각한다. 이에 대한 연구가 필요하다. 임대주택 또한 영구임대주택인지, 분양전환이 가능한 것인지 명확한 구분이 필요하다. 임대주택 구입비용과 관련해 민간 임대사업자가 구입할 수 있도록 하면 해결이 가능하다. 계획단계에서 주민 참여 방법이 없다. 촉진계획 수립 이전에 사업협의회에 주민이 참여할 수 있도록 해야 할 것으로 사료된다.