뉴타운·균촉지구 규제많아 호재만 있지 않아

뉴타운·균촉지구 규제많아 호재만 있지 않아 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처를 찾으며,단지의 크기가 분양가를 좌우하며,투자가치가 배가된다 강조하엿다.   그런다서 반드시 호재만 있는게 아니다.서울의 뉴타운 사업지역·균형발전촉진지구균촉지구와 인접한 재개발 구역들이 실수요자들 사이에서 인기를 끌만한 지역으로 보고 있다.도시재정비 촉진을 위한 특별법과 3차 뉴타운, 균촉지구가 추가 지정됨에 따라 관련 사업들이 활력을 띠어 인접한 재개발 구역들도 반사효과를 기대할 수 있어 인기가 상승하고 있다.   마포구 상수1, 2구역은 마포구 아현동 구릉지내 노후불량주택이 밀집해 있는 아현뉴타운과 마포구 성장거점지역인 합정역세권에 상업·업무 기능 등이 유치되는 합정균촉지구의 수혜를 받고 있다.   같은 구 안에서 2개의 대규모 사업이 진행되면서 이들 지역에 충분한 기반시설 확충과 주변 도시정비가 예상됨에 따라 또 다른 호재로 작용하고 있다.   한강조망권이 확보되는 지역에 약 1,000가구의 아파트 단지가 들어서게 된다. 10평 미만 지분 가격이 평당 3천만원대 선에 형성되고 있으며,강변북로와 서강대교 등을 통해 서울 중심권으로 진입이 용이한 서북부의 교통 요지이며, 6호선 상수역과 광흥창역이 도보로 10분 거리다.   허나 단지 규모가 뉴타운 지역의 3천가구 정도에 미치지 못함이 단점이며,지분이 적어 투자성은 높지 않을 것으로 보인다.뉴타운 개발이나 교통여건의 장점도 보인다. 강북구 미아10-1 구역은 미아지역 배후주거기능 중심역할을 하는 미아뉴타운과 미아삼거리역 주변의 생활 중심지인 미아균촉지구와 인접해 10평 미만 지분 가격이 평당 1천4백만원 내외 선으로 호선 미아삼거리역과 바로 인접, 초역세권 생활이 가능하며, 영훈초등, 영훈중, 영훈고, 창문여고 등 학군이 좋다.   가까운 거리에 신세계백화점, 현대백화점 등 대형 편의시설을 이용할 수 있다.   동대문구 용두1구역 전농지구 중심 배후 주거지로 개발되는 전농·답십리뉴타운과 청량리지역을 체계적으로 개발하기 위해 마련된 청량리균촉지구와 인접해 있는 용두1구역은 매수문의가 늘면서 거래시장이 활기를 띠고 있다.   현재 10평 미만 지분가격이 평당 2천만원선에 거래가 가능하나 사업이 완료되는 시점에는 1,000여가구의 대단지가 들어서게 된다. 이들지역이 1천가구 정도의 개발지로 단지 규모는 크지 않다.소형지분은 값이 너무 높아 유상부담금이 많아 마지막까지 보유할 지분은 아닐 것으로 보인다.   지분이 적다는 것은 부담금이 많아 서민들이 입주하기에는 먹차며,융자 70%받아야 은행들만 좋은 일 시킨다.뉴타운 이라도 최소한 3천가이상 5천가구는 되어야 투자성이 높으며,분양가도 높다.   교통의 여건이란 나쁜지역 완화될 뿐이다.또한 임대주택 입주권 받아야 월세 주고 사는 꼴이다.분양가에 비해 현제 싯가가 높은 소형평형대는 입주권 받기 전 매도후 새로운 투자처 찾는 것도 한 방법이다. 서울 25곳의 뉴타운 지역 가운데 낙후 면적이 전체 지구의 50% 이상이고 광역도로망 연계가 가능한 곳이 내달말 도시재정비촉진 시범사업지구로 선정된다.   도시재정비촉진특별법이 7월 1일자로 시행됨에 따라 9월말까지 서울 2-3곳, 지방 1-2곳 등 전국에서 3-5곳의 시범지구를 뽑아 지원할 예정이며 이를 위해 시범지구 선정기준을 마련, 일선 지자체에 하달한 상태의 기준에 따르면 시범지구는 도로.지하철 등 광역적 기반시설의 조건이 양호해 조속히 사업에 착수할 수 있고 재정비촉진구역이 전체 지구면적의 일정비율 이상이어서 조기에 가시적 효과가 클 것으로 예상되는 지구여야 한다.   또 주민과 해당 지자체의 사업추진 의사가 강한 곳으로, 주민동의율 정도, 지자체의 추진기획단 등 추진기구 설치 및 예산 확보 계획의 유무도 기준이 된다. 기반시설 확충, 주택공급 확대라는 특별법의 근본 취지에 맞게 친환경, 유비쿼터스시티(U-City), 문화 복지 인프라, 녹색교통 등 미래지향적 도시 및 주거환경 계획 수립 여부, 총괄계획가(MP) 지정 여부, 세계적인 이미지 창출을 위한 미술관, 공연장 등 특정시설에 대한 국제공모 시행여부 등도 판단 자료로 삼기로 했다.   이같은 선정기준을 종합적으로 고려, 각 지자체가 시범지구를 자체 선정한 뒤 내달 12일까지 건교부에 신청토록 하고 신청지역중 서울 뉴타운 2-3곳 등 모두 3-5곳을 최종적으로 뽑을 방침이다.   시범지구에 대해서는 기반시설의 우선 설치를 위해 국민주택기금이 융자되고 계획수립, 지역특성화 국제공모 추진 등에 국고가 보조되며 관련 정책 및 행정절차 등에 제도적 지원이 이뤄진다.시범지구는 전국적으로 낙후된 기존 구시가지의 광역적 재정비사업의 본격화에 앞서 표준 모델이 될 것이다. 판교신도시에서 시작한 고가 분양이 파주와 뉴타운 및 지방도시로 까지 확산일노에 있다.   무분별한 지정으로 고분양가 자초한 은평뉴타운 등 사업 전반 타당성 검토고 필요하다.평당 최고 1,523만원을 책정한 은평뉴타운은 분양가가 적정성 여부 등을 포함해 서울시의 뉴타운 사업 전반에 대한 타당성 조사가 필요하다.   각 구청은 너무 나 많은 뉴타운 개발에 대한 애드벌륜을 띄워 논 상태로 2005년 5월 이미 20-30%이상 고평가 되었는데 분양가를 높히자 현제 분양가로로 고평가 된 각겨이 만회하고도 남을 지경이다. 뉴타운 사업이 정부가 아닌 서울시와 각 구청 주도로 이루어져 집값 안정과 서민 주거환경 개선'이라는 목표는 잡지 못한 채 땅 값과 집 값만 올리는 최악의 상황을 초래할 가능성이 높아졌다.   서울시가 발표한 은평 뉴타운 등 타지역의 뉴탕누과 재개발에 대한 점검이 필수적이다.   분양가의 적정성,투기의 온상 시발점,장래성,부동산 소유자들이 입주할수 있는지 등 다각도로 분석하여야 할 것이다. 뉴타운은 서울시와 각 구청이 경쟁적으로 발표한 뉴타운 사업의 문제점과 개선책이 필수적이다. 서울시와 각 구청이 무분별하게 뉴타운을 지정해 땅 값을 올려 고분양가를 초래하고 결과적으로 현지 주민의 10%도 뉴타운에 들어가지 못하는 비정상적인 상황이 벌어지고 있다.   이와 함께 각 구청이 너도 나도 발표한 뉴타운 사업에 대해 "정부와 지차체의 인프라 지원이 안되는 상태에서 민간업자들이 뉴타운을 건설할 수는 없음에도 각 구청들이 장밋빛 공약을 남발했다.토지보상비는 제쳐두더라도 3년전 상암단지 분양 때 40%의 수익률을 남긴다고 해서 논란이 있었는 데, 이 때 평당 건축비용이 304만원이었다,   그런데 이번에는 5%만 남긴다면서 515만원이다.서울시가 발표한 은평 뉴타운 분양가에 근본적인 문제점이다.은평 뉴타운 고분양가 논쟁과 같은 현상들이 계속될 경우 뉴타운 사업이 늦어질수도 있다. 서울이나, 서울로 출퇴근이 가능한 수도권에 집을 한 채 이상 가진 사람이 서울의 16개 뉴타운에서 새로 집을 사려면 있던 집을 팔거나 전세를 주고 전세권 등기를 설정해야 한다.   이들 지역이 10월 19일 재정비촉진지구로 지정됨에 따라 이곳에서 6평 이상의 땅을 살 때 토지거래허가제가 적용받는다.   토지거래허가지역의 땅을 사려면 토지이용계획서와 자금조달계획서를 내야 한다. 특히 유주택자는 기존 주택 처분계획서도 함께 제출해야 시.군.구청의 토지거래 허가를 받을 수 있다.   서울 강남에 집을 한 채 이상 가진 사람이 촉진지구에 집을 사려면 기존 집을 모두 팔거나 전세를 준 뒤 전세권 등기를 설정해야 한다. 등기 설정을 하지 않고 전세와 관련된 공증만 했다면 처분 계획으로 인정받지 못한다. 뉴타운과 생활권역이 다른 지방에 집을 가지고 있는 사람이라면 이 같은 규정이 적용되지 않아 굳이 있던 집을 팔 필요는 없다. 부산이나 제주도에 집을 가진 경우가 그렇다.   5채 이상을 소유해 임대사업자로 등록한 사람은 임대용으로 촉진지구 내 주택을 살 수 있다.   또 재정비지구 내 토지거래허가 대상에는 6평 이상의 상가나 점포도 포함되며, 취득한 사람이 직접 운영하거나 자기 책임 아래 지배인을 고용해야 한다. 다만 다른 지역에 상가를 갖고 있더라도 이를 처분할 필요는 없다. 무주택자든 유주택자든 재정비 촉진지구를 포함한 모든 토지거래허가구역에서 집을 샀다면 토지 이용이 거주용이어야 하며, 자신이 직접 입주해 살아야 한다.   통상 자치단체는 1년에 한 차례 실태점검을 벌인다. 이때 주민등록만 옮겨놓고 집을 방치했다 적발되면 토지취득가(실거래가)의 10%, 다른 사람에게 임대했다면 7%의 이행강제금이 부과된다.   촉진지구로 지정된 뉴타운 안에 지은 지 얼마 되지 않은 아파트에 살고 있는 주민들은 허가제가 과도한 규제라며 반발하고 있다. 뉴타운이 촉진지구로 지정됐다 하더라도 기존 아파트의 상당수는 재개발이나 재건축이 어렵다.

출처 : http://www.realer.co.kr