도심 낙후지역 어떻게 개발되나

도심 낙후지역 어떻게 개발되나

[도시의 재탄생]광역-체계적 개발로 기반시설 및 문화, 교육시설 확충

이규성 기자 | 06/20 11:04

 

 

그동안 도심 낙후지역 개선사업은 재개발, 재건축 등 개별적인 소규모 사업으로 진행돼 도로, 학교, 공원, 문화시설 등 광역기반시설을 계획적으로 설치하는데 있어 한계가 있었다.

광역적으로 사업단위를 설정하고, 공공에서 기반시설 설치계획 등을 포함한 종합개발계획을 수립해 시행할 필요성이 꾸준히 제기돼 온 상태다.

건설교통부의 '2004년 서울의 지역간 주요 지표'라는 자료에 따르면 1인당 도로면적은 서초구가 12.3m인 반면 관악구는 5m인 것으로 나타났다. 1인당 공원면적은 종로구 52.8㎡, 동대문구 2.2㎡다. 30년 이상 경과 주택은 종로구 23.4%, 강남구 0.1%로 지역간 격차는 매우 높은 상태다.

따라서 기존 시가지는 개발, 정비 미흡으로 도시인프라가 열악하고 재정력이 미약해 발전기반을 상실했다는 평가를 받고 있다. 이런 불균형 해소책으로 등장한 것이 '도시재정비촉진 특별법'이다.

◇ 뉴타운 도시촉진지구로 바뀐다=오는 7월부터 특별법에 따라 뉴타운의 명칭은 '재정비 촉진지구'로 바뀐다. 촉진지구 지정요건은 주택단지 위주의 주거지형은 15만평(50만㎡) 이상, 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형은 6만(20만㎡)평 이상이다.

특별법의 핵심은 용적률 등 건축 제한이 완화된다는 점이다. 용도지역을 2종에서 3종으로 상향할 수 있고, 용적률도 2종의 경우 기존 200%에서 250%, 3종은 기존 250%에서 300%까지 높일 수 있다. 정부가 재건축의 경우 용적률을 제한하려는 것에 비하면 특혜인 셈이다.

이런 인센티브 제공은 자치단체 등 공공이 시행하는 곳뿐만 아니라 민간이 시행하는 경우에도 모두 적용된다.

다만 늘어나는 용적률의 75% 범위내에서 임대아파트를 공급해야한다. 현재 서울 2종 일반주거지역(200%)이 재정비촉진사업에 의해 3종(250%)으로 변경되면 늘어난 50%의 75%인 37.5%를 임대주택을 적용해야한다.

이에 대해 주택업계의 한 관계자는 "임대주택을 지어도 건축비는 자치단체에서 보전해주기 때문에 그동안 용적률이 낮아 고민하던 뉴타운지역의 사업성은 크게 좋아진다"고 설명했다. 즉 임대주택 부분은 토지비+건축비 수준으로 정부가 매입하기 때문에 임대주택 비율을 주는만큼 용적률을 더 주는 셈이다.

또 전용면적 25.7평 초과 평형을 전체 가구수의 20%에서 40% 이하로 늘릴 수 있게 돼 중대형평형을 확대할 수 있게 했다. 중대형 평형 확대는 곧 수익성이 높아진다는 것을 의미한다.중대형평형이 늘면 고급화가 가능하고 아파트값이 오르는 효과가 있다.또 특별법 대상이 될 노후건축물 비율 등 구역지정 요건도 완화된다.

대한주택공사 등 공공기관이 총괄사업관리를 맡을 수도 있다. 재정비 촉진계획이 고시된 후 2년 내 조합설립인가를 못 받거나 3년 내 사업시행인가를 받지 못하면 관할 시장.군수.구청장이 공공기관을 사업시행자를 끌어들일 수도 있다.

대한주택공사 송용식 도시개발이사는 "그동안 도심내 주택재개발사업은 민간주도로 실시돼 수익성 있는 부분만 개발되고 기반시설도 안 갖춰져 실제 난개발이 이뤄졌다"면서 "공공 참여를 보장함으로써 광역적, 체계적 개발이 가능해졌다는 점에서 특별법은 매우 큰 의미가 있다"고 설명했다.

◇특수목적고 등 교육환경도 개선=특기할만한 점은 도시 및 주거환경정비법에 의해 개선작업이 진행되는 지역에 교육환경 개선을 위해 학교 및 교육과정 운영의 특례가 부여되는 특성화중학교, 특성화 고등학교 등의 자율학교의 자율학교를 교육감이 지정할 수 있도록 했다.

그러나 특별법은 이보다 한걸음 더 나아가 교육감은 재정비촉진계획에 의한 자율학교를 적극 유치할 수 있게 조치할 수 있게 했다. 또 지자체는 학교 용지를 직접 매입할 수 있으며, 다른 법규에도 불구하고 수의계약으로 사립학교를 설립.운영하고자하는 자에게 사용, 대부하거나 매각 가능할 수 있다.

따라서 특수목적고 등이 많이 들어서게 돼 교육환경이 크게 개선된다.

계획 수립은 시장,군수, 구청장이 실시하고 시.도지사가 결정한다. 지정 절차는 시장, 군수가 마련된 초안을 주민 공람 및 지방의회 의견청취, 시.도 송부, 관계기관 협의, 도시계획 위원회 심의, 결정.고시, 보고(건교부 장관) 등의 순으로 진행된다.

중요한 부분은 기존 정비사업 시행에 소요되는 시간보다 약 2-3년이 단축되고 시장,군수가 수립한 개발계획 내용대로 용도지역이 변경된 것으로 의제처리된다. 도로기반시설 설치, 특수목적고 설립 등 촉진지구에 포함된 개별사업은 촉진계획에 따라 처리하면 된다.

즉 그동안 도시 및 주거환경정비법에 의한 '도시.주거환경정비기본계획', 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 '지구단위계획' 수립을 하지 않아도 된다.

현재 재건축, 재개발 등 개별사업의 경우 독자적으로 기반시설이 설치돼 광역적 범위내에서는 해당 기반시설이 불균형을 초래했다. 그러나 특별법으로 지방자치단체 및 공공시설 관리자, 해당 서비스 제공자들이 개발비용을 부담토록 했다.

따라서 기반시설, 학교 등 공공시설, 문화.복지시설 등을 확대해서 건립할 수 있게 됐다. 또 용적률 완화 등 인센티브의 제공으로 도심 낙후지역 개발을 촉진할 수 있어 앞으로 도심재정비사업이 활기를 띨 것으로 기대된다.

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