조합주택이란? (조합주택과 일반분양의 차이점)

조합주택

1. 조합주택이란	2. 조합설립기준	3. 조합 주택의 장,단점
4. 조합주택의 유의사항	5. 주택건설업체가 조합    주택을 선호하는 이유	6. 일반 아파트보다 저렴한 이유
7. 조합원 가입 여부 확인	8. 조합원 변경	9. 조합 설립 시행 절차
10. 조합 설립인가	11. 조합 추진 절차	12. 사업계획 승인
13. 조합원 공급후 잔여분    분량	14. 건물준공, 입주 및 청산

1.조합주택 이란

무주택자에게 주택마련의 기회를 제공하기 위한 제도로 조합(지역/직장)을 구성한 후 주택건립에 필요한 토지를 매입하여 공동으로 주택을 건립하는 사업.

2.조합설립기준

설립요건 조합원 자격을 가진 20인 이상으로 구성 조합원 자격 무주택 세대주, 단 18평 이하 소유자는 가능 - 조합가입 후 18평 이상 주택을 소유하게 되면 조합원 자격을 박탈하게 된다. 필요서류 신청서, 조합원명부,조합규약(조합원 전원 연명) 사업계획서,고용자가 확인하는 근무확인서(직장조합) 창립총회 회의록 및 조합장 선출동의서 건립예정지 선정 토지이용 계획확인원상 공동주택 건립이 가능 해야 함 건축규모 국민 주택 규모인 전용면적 85m2 (25.7평)이하로 함

3.조합주택의 장단점 (조합주택과 일반분양의 차이점)

장점 a. 상대적으로 좋은 위치와 가격을 제시함 ㆍ일반분양가의 20%이상 저렴 / 교통 좋은 곳에 위치 b. 청약통장 없이도 청약자격이 주어짐 단점 a. 분양보증이 되어 있지 않다 b. 입주시기와 분양액이 확정되지 않는다. ㆍ사업추진이 늦어지면 사업추진비 추가 구분 조합주택 일반분양 보증여부 시공보증(건물의 준공검사까지만공제조합에서 보증) 분양보증(건물의 완공은 물론 계약금 중도금 잔금까지 책임져 주는 보증) 조합원이 바로 시행사 입주자는 소비자

4.조합주택의 유의사항

a.시공업체의 공신력,조합원 모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져본다. ㆍ조합원이 별로 모집 되지 않았거나 탈퇴하는 조합원이 많으면 사업시기가 늦춰질 가능성이 크다 / 또한 시공업체가 부도나면 분양보증이 되지 않으므로 공사가 늦어지거나 돈을 돌려 받지 못한다. b.매입 희망 아파트가 조합원 것인지. 혹은 일반 분양분 인지 확인 - 조합원 아파트인 경우 조합원 자격이 승계되 입주 때 추가부담금 납부 책임이 발생함. c.조합과 시공사 측에 추가부담금 발생요인이 있는 지와 금액을 미리 파악 d.매도자와 계약을 하면서 추가부담금을 누가 낼지 협의할 필요가있음 e.조합의 문제는 조합에서 땅을 사고 건축을 시공사와 함께 끌어가면서 발생, 건축 안 되는 땅, 용적률이 100%밖에 안 되는 땅을 사서 원래 의도와 달리 가구수가 줄고 분양가가 오르는 문제 발생 - 가능하면 시공업체가 땅도 사고 집도 짓는 것이 안전

5.주택건설업체가 일반분양보다 조합주택을 선호하는 이유

일반 분양 시는 땅을 완전히 매입해야 하고 중도금 내지는 자금 납부기간이 조합보다 길다. 또한 아파트 공사가 늦어지면 입주 예정자에게 지체보상금 지불, 분양가도 감정에 의한 땅값에다 법적으로 받도록 되어 있는 건축비를 합산해 매겨야 함으로 이익을 남길 기회가 줄어든다.

6.조합아파트가 일반아파트보다 저렴한 이유

조합아파트란 사업시행을 조합측에서 책임을 갖고 하는 것이고 조합이란 해당 사업에 대한 지분을 갖고있는 조합원의 집합체이기 때문에 분양가격에 대해 최대한 가격을 낮출 수 있는 내부적 상황이 있다(하지만 불황기에는 조합원 지분 매입이 오히려 비용이 더 들어갈 수 있고 권리가 있는 만큼 사업 실패에 대한 책임부분도 있다.조합원 규약내용을 보면 추가건축비가 발생했을 시에는 조합원이 이를 부담해야 하는 것으로 되어 있다) 일반분양의 경우 가격상승 부담이 없는 대신 약간 비싼 분양가가 산정되는 것도 책임과 권리의 문제가 아니라 선택의 문제이기 때문.그러나 조합원 지분이라 해서 무작정 가격을 낮출 경우 일반 분양분의 분양가가 올라가게 되고 이로 인해 분양성 악화와 사업채산성 악화가 야기되는 것이다

7.조합원 가입여부 확인

조합은 조합원 명부와 함께 조합약관을 해당구청에 반드시 신고토록 되어있다. 그러므로 조합이 소재한 지역의 시 군 구청 주택과에 가면 조합원 명부를 확인할 수 있는데 해당 이름이 있으면 조합원으로 등록 의미

8.조합원 변경

ㆍ조합설립 인가 후에는 조합원 신규가입 금지 ㆍ조합설립 인가 후 사망,해외이주,2년 이상 해외거주,확정판결, 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격 상실된 경우 결원이 발생한 범위 안에서 충원 가능 ㆍ사업계획 승인(확인-> 관공서 건축과/주택과) 후 탈퇴 시에는 재당첨 금지 적용 * 조합인가의 실효: 조합 설립 후 2년 이내에 사업계획 승인신청이 없는 경우 조합인가 취소됨

9.조합설립 시행절차

주택설립인가 신청(주택조합)조합설립 인가(시장,군수) 사업계획 승인신청(주택조합)사업계획 승인(사업계획 승인권자 : 설립 인가 후 2년 이내) 사업시행(시공업체) 사용검사 및 입주 º 해산인가(시장,군수)

10.조합설립 인가

ㆍ사업예정지 관할 구청장 ㆍ신청된 서류심사 및 정부주택전산망에 의한 조합원자격 전산검색 ㆍ조합규약 확인

11.조합추진 절차

조합 설립 조합구성 및 대표자 선정 등 구비서류 a.신청서.조합원명부.조합규약 및 동의서 b.무주택 입증서류 c. 건립예정지 소유권 증빙 서류 d. 사업계획서 및 설계도, 동의서 e.지역조합- 사무실 사용 계약서등 f.직장조합- 직장추천서. 재직증명서 등

12.사업계획승인

조합주택의 건립기준	조합원분만 전용85m2 이하 전용면적 건립
사업주체-조합원-자격확인	정부주택전산망에 의거 전산조회
토지소유권	사업 주체명으로 확보

13.조합원 공급후 잔여분 분량

입주시 조합원 자격 전산검색후 공급하되 조합원에게 공급하고 남은 주택이 a.20세대미만 : 조합에서 임의 분양가능 b.20세대이상 : 주택공급에 관한 규칙에 의거 일반분양 (청약예금 및 부금가입자)

14.건물준공,입주 및 청산

ㆍ입주 시 정부주택전산망에 의거 조합원 자격 전산 검색후 준공 ㆍ조합규약의 청산절차에 따라 청산 및 조합해제 ㆍ조합해체 시는 필히 해산인가를 받아야 함