재견축사업 시행시 공사계약 체결

 

 

공사계약 체결 재건축사업시행에 있어 조합원들의 가장 중요한 관심사는 비용과 공급받을 주택의 규모이다. 이는 공사계약의 형태와 조항에 따라 영향을 받는다. 재건축조합과 시공회사 사이의 공사계약 체결방식은 재건축사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누어 가지는가에 따라 도급제와 지분제(지분제는 고정지분제와 변동지분제로 구분)로 구분된다. 1. 도급제 이 방식은 일반적인 건축공사의 발주방식으로서 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원의 추가부담이 필요하다. 건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있다. 그러나 개발이익이 현실화되기 이전에 수 차례에 걸쳐 건축비를 지불할 수 있기 때문에 조합원에게 금전적 부담이 될 수 있다. 2.지분제 이 방식은 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말한다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가기 때문에 대물보상제도라 불리기도 한다. 이 방식은 재건축 종료 후 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담하고 잔여건물 매각대금이 건축비를 초과하는 경우에는 오히려 조합원에게 정산금으로 지급할 수도 있으므로 적어도 재건축기간 동안에는 조합원들에게 건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없다. 이에 비해 개발이익이 발생할 경우 이를 시공사가 갖게 된다. 그러나 공사기간이 장기화될 경우 시공회사가 추가이익을 얻게 되는 것보다는 오히려 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있다. 한편 지분제는 지분을 어떻게 정하는가에 따라 고정지분제와 변동지분제로 분류된다. 3. 고정지분제 고정지분제 또는 완전지분제는 계약시점에 조합원의 지분보상율을 확정하는 것으로, 한번 계약이 이루어지기만 하면 이후 조합과 시공자간에 큰 다툼이 없이 사업이 완료될 수 있다는 장점이 있다. 그러나 적절한 지분보상율이 아닌 경우에는 조합(=조합원) 또는 시공사 측에 손익이 일방적으로 발생할 수 있다. 사업수행에 자신이 없는 대부분의 소형조합에서는 이 방법을 선호하고 있다. 고정지분제하에서는 사업수행에 따른 손익은 모두 시공사에 귀속되므로 시공사는 자신의 판단에 따라 사업참가여부를 결정하며 모든 위험을 부담한다. 4. 변동지분제 변동지분제는 변형지분제라고 불리기도 하는데, 사업시행에 따를 용적율변화, 이주기간의 지연여부, 토지가격평가결과 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약형태이다. 양측의 이익을 적절하게 조정할 수 있다는 장점이 있으나 지분보상비율변동의 요건과 범위를 명확히 해 놓지 않으면 사업시행 중 내내 조합과 시공사간에 갈등이 발생할 수 있다.   도급제와 지분제의 비교

구      분 도     급     제 지     분      제 정      의 ㆍ사업에 필요한 공사비를 계약시점기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식(공사도급방법) ㆍ 시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정하여 계약하는 방식 사업의 한도 ㆍ 시공사：공사에 필요한 직접비용책임 ㆍ조 합：공사에 필요한 간접비, 부대비용 및 제세공과금등 책임 ㆍ 시공사：공사에 필요한 모든 경비책임 ㆍ조 합：각 조합원에게 부과되는 제세공과금 책임 (취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등) 공사비 조정 ㆍ 공사중 일정율 이상의 물가상승 및 설계변동 수반시 공사비 조정요구 ㆍ 사업중 공사비 조정 없음 아파트 품질 ㆍ 공사진행 중 자재 및 아파트 문화의 변화에 유동적으로 대처, 최상의 아파트 품질을 보상받을 수 있음 ㆍ 초기 조합원의 지분확정으로 변화에 능동적인 대처가 어려움 ㆍ인.허가시 계획보다 사업규모가 축소되거나 상승할 경우 시공사의 손실보전을 위하여 아파트 품질이 저하될 수 있음 공사의 진행 ㆍ 도급계약서에 의한 조정 및 협의체제가 잘 되어 공사의 속도가 빠름 ㆍ 사업규모 변동에 따른 시공사의 부담 가중요인으로 공사진행 속도가 느림 시공사 관계 ㆍ 상호협조가 잘 되어 시공사와의 관계가 원만함 ㆍ 사업규모 축소에 따른 시공사의 부담가중으로 조합과의 관계가 악화될 소지가 있음 조합원 지분변동 ㆍ 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분 증감이 있음 ㆍ 초기지분확정으로 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분의 변동이 없음 사업의 정산 ㆍ 사업으로 발생된 이익금은 100% 조합으로 귀속됨 (추가 사업비 부담：각 조합원 부담) ㆍ 계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100% 시공사로 귀속됨 (추가 사업비 부담：시공사 부담) 사업 이익의 증 감 요 인 ㆍ 토지감정평가의 증감 ㆍ건물 층고의 증감 ㆍ표준건축비의 상승 ㆍ부대비용의 절감 등 ㆍ 사업연면적의 증감 ㆍ물가변동의 증감 ㆍ일반 분양가격의 상승