시공사 선택시 유의사항 - 공사견적서 체크리스트 - 공사계약종류 및 대금지불방식

시공자 선택시 유의사항

1) 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라. 시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생되어 건축주의 경제적 손실과 공기지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다. 2) 주택시공에 대한 풍부한 시공경력을 갖는 업체를 선택하라. 시공자 선정시 시공사의 건설업 등록유무, 전문분야, 기술력보유상황, 시공경력과 하자보수관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다. 3) 공사현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라. 비교적 건축현장과 근접지역에 있는 업체를 선택하는 것이, 비용과 시공속 도면에서 유리하다. 4) 중규모이상의 시공업체를 선택하라. 대규모의 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사도중 도산의 우려가 있으므로, 공사진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로, 중규모이상의 시공업체로서 약간의 설계능력도 갖는 업체를 선택하는 것이 바람직하다. 5) 경영자의 인격과 성실을 점검하라. 시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다.   공사견적서 체크리스트 검 토 사 항 검   토   내   용    - 견적명세서의 내용이 설계도,시방서와 차이가 없는가?    - 설계도에 표현되지 않은 부분은 공사를 어떻게 견적하고 있는가?    (예) 눈에 잘 띄지 않는 부분    - 재료의 수량의 바르게 산출되었는가?    - 단가는 바르게 적용하고 있는가?    - 본공사와 별도공사 항목을 별도로 견적하였는가?  ※ 별도공사는 공사계약시 정해져있지 않은 부분    (예) 옥내의 가구류(키친,신발장,캐비넷), 선반,커튼레일, 구류(환기통,후드),    옥외 문부터 현관까지의 돌깔리,담장길이 등 자세하게 확인한다.    - 계산상의 오류는 없는가?    - 재료나 품목이 중시되어 있는가?    (예) 한개의 신발장이 가구공사와 잡공사에 중복기재되는 경우    - 전체적으로 잘 정돈되어 있는가    1) 기초공사 처리문제  2) 지붕 및 벽체의 골조품질문제  3) 외벽의 단열처리문제 및 외벽의 마감재처리문제  4) 지붕과 천장 단열문제  5) 단열재 사용문제  6) 천장과 내부벽체 방음처리문제  7) 방문 및 현관도어 처리문제  8) 정화조 설치, 오ㆍ하수배관 및 맨홀설치 위치선정문제  9) 상수도배관재 선택문제  10) 난방종류 선택(심야전기, 태양열온수기, 보일러 등)  11) 난방재료 선택문제  12) 전기, 전화, TV, 각종 가구 설치문제

 

공사계약종류 및 대금지불방식

(1) 공사계약의 종류 1) 일괄계약방식 주택공사의 경우 가장 많이 사용되는 방식으로서, 한사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리하에 공사진행가 진행되고 완성까지 책임을 지게되는 방식이다. 2) 직영계약방식 건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해 서공사를 진행하는 방식이다. 이 경우에는 건축에 대한 지식이 풍부한 경우에 채용되는 방식이다. 3) 실제계약 비용정산 약방식 실제 공사 비용을 정산하여 대금결제를 하는 도급방식이다. 일괄도급방식일 경우에는 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가공사가 필요할 때는 그 부분은 완성 후에 실제비용정산방식으로 지불하게 된다. (2) 공사대금 지불방식 공사대금의 지불방식은 공사계약체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불방식이 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사진행상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다. ① 선금 지불 -공사계약 체결시 ② 중도금 지불 - 공사중 ③ 잔금지불 - 공사완료 후 건축물 인도시 공사총액이 클 경우엔 더 세분화 할 수 있으며, 공사가 시작된 후에 대규모 변경이나 추가공사가 있을 때는 실제비용정산을 해서 지불하는게 일반적이다. 다만, 공사비를 지불함에 있어, 중요한 것은 공사한 것만큼만 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있는데 만약 공사가 끝나지도 않았는데 선금을 주게되면 시공사의 부도, 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영처리를 해야 할 경우 먼저 공사비를 지급했다면 문제가 생긴다.   다.토목공사(토지기반공사) 토목공사 세부 공정 검 토 사 항 검   토   내   용 1) 단지내 도로개설  도로를 만들면 공사가 편리할 것이란 생각에서 도로포장부터 하는 경우가 있는데  포장은 건축공사가 마무리 될 때 해야 이중으로 경비가 지출되지 않는다. 도로  가장자리에는 상하수도 배관이나 전기통신선로를 매설해야하기 때문이다.  또 공사를 할 때 자재를 쌓아놓고 트럭 등이 오가다 보면 지반 침하 등 손상을  입을 수 있다. 2) 상수도 개설  용수량이 전세대원에게 공급이 가능한지를 먼저 알아보아야 한다.  지하 1백m이상의 깊이로 암반층 아래까지 파야 표층에 유입된 오염된  물이 스며드는 것을 방지할 수 있다. 3) 지하 매설물 공사  상수도관은 겨울에 동파될 우려가 있으므로 지하 1m이상의 깊이에  묻어야 하고 전기선은 세대당 5KW~8KW 정도의 용량은 견딜 수 있는  케이블을 설치해야 한다. 또 세대당 2~3회선을 미리 설치하는 것이 좋다. 4) 오폐수정화 시설설치  10세대 이상일 경우에는 해당관청에서 오폐수정화시설을 설치하도록 한다.  10세대가 안되더라도 집단 오폐수정화시설는 적극적으로 검토 해볼 만 하다.

라.건축공사

마.설비공사

바.부대공사

사.사용승인공사(준공검사)

사용승인관련서류

1. 사용검사 신청서 및 사용검사 필증 2. 건축도서 3. 감리일지 또는 감리보고서 4. 건축사 현장 조사서 5. 정화조 준공서 및 관리카드 6. 소방준공검사필증(소방시설 대상건축물) 7. 구내통신설비 준공신고서(단자함설치 및 보안기 설치확인) 8. 보일러 시공확인(형식승인번호, 용량, 판매처) 9. 도시가스 또는 LPG 확인서 10. 하자보증금 예치증서(공동주택,다세대주택,오피스텔 등-해당건축물인 경우) 11. 건축물 관리대장 12 건축물 폐재류 처리확인서   주택신축에 따른 세금 상세보기 구 분 정     의 취득세  과세대상  - 주택을 신축하는 경우  세 율  - 취득가액의 2%  중과세율  - 중과세율 : 10%  - 적용대상 : 고급주택  - 고급주택의 정의   ①연면적 331㎡(약100평)초과로서 시가2,500만원 초과하는 주택   ②대지연면적 662㎡(약200평)초과로서 시가2,500만원 초과 하는     주거용 건물   ③엘리베이터,에스컬레이터 또는 67㎡(약20평)이상의 풀장 중     1개 이상 있는 주거용 건축물  납부방법 -  집을 취득한 날로부터 30일 이내 해당 행정기관에 납부.  과태료  - 납부기간을 넘기면 세액의 20%를 더 내야 함.  감면대상  - 건축주가 공동주택과 임대주택,조합주택을 건축한 경우  - 전용면적 40㎡(12평)이하의 공동주택 및 임대주택을 최초로    분양받아 소유권이전 등기시, 취득세 전액면제  - 전용면적 40㎡(12평) 초과 60㎡(18평)이하는 50% 감면 등록세  과세대상  - 집을 등기하기 전에 해당 행정기관에 나부  세 율  - 취득가액의 0.8%(신축)  납부방법  - 집을 등기하기 전에 해당 행정기관에 납부 교육세  세 율  - 등록세의 20%  납부방법  - 등록세를 납부할 때 같이 납부함 농어촌특별세  세 율  - 취득세액의 10%  납부방법  - 등록세를 납부할 때 같이 납부함  감면대상  - 전용면적 85㎡(25.7평)이하의 국민주택과 농가 1주택