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공동주택의 발코니 설계 및 구조변경 업무처리 지침
1. 목적
이 지침은 「건축법 시행령」(2005. 12. 2) 제2조제1항제15호 및 제46조제4항제4호의 규정이 개정․시행됨에 따라 「주택법」제16조의 규정에 의하여 사업계획승인 얻어 건설하는 주택(준공주택포함)의 발코니 및 노대 등의 설계기준 및 구조변경 절차를 정하여 탈법 및 불법적인 발코니 구조변경을 방지함을 목적으로 한다.
※ 발코니, 노대, 복도(전실, 홀) 구분
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승강기
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발코니 (주거 전용) |
발코니 |
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복도(전실) (주거공용) |
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발코니 |
침실 (주거전용) |
주방/식당 (주거전용) |
현 관 (주거전용) |
복도(홀) (주거공용) |
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계단실 (주거공용) | |||||||||||
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발코니 |
화장실 (주거전용) | |||||||||||
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발코니 (주거 전용) | ||||||||||||
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발코니 |
발코니 (주거전용) |
발코니 |
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발코니 |
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거실 (주거전용) | ||||||||||||
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침실 (주거전용) |
침실 (주거전용) | |||||||||||
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발코니 |
발코니 (주거 전용) | |||||||||||
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발코니 |
발코니 (주거전용) |
노대 (주거 전용) | ||||||||||
* 발코니 : 구조변경 허용 부분
(빗금친 부분 : 1.5미터 초과한 발코니로써 당해 세대가 단독사용 ․ 관리하는 주거전용면적임)
* 노 대 : 건축법상 발코니로 인정되지 아니하는 부분으로써 구조변경 ․ 칸막이 설치 불허 부분
* 복도(전실,홀등) : 주거공용 부분으로 구조변경 ․ 칸막이 설치 불허 부분
※ 기타 사항은 발코니 관련 기준해설(건축기획팀-2125(2005.12.23) 참고
2. 발코니 설계 및 설치 기준
가. 발코니 바닥면적
ㅇ 건축법상 바닥면적에 포함되는 1.5미터 초과된 “발코니 및 노대등”은 주택법상 주거전용면적으로 산입함. 단, 이 지침 시행이후 최초 사업승인신청 분부터 적용함.
나. 노대, 전실등
ㅇ 발코니에 해당하지 아니한 노대, 전실 등은 완충공간, 주거공용공간 등으로 구조변경을 불허함.
다. 「주택건설기준 등에관한 규정」 적합
ㅇ 발코니 구조변경은 『주택건설기준 등에 관한규정』에서 정하고 있는 설치기준, 성능기준 등에 적합하여야 함.
라. 피난 개구부
ㅇ 발코니의 세대 경계에 설치하는 피난 개구부는 파손이 용이한 경량구조 또는 탈부착 가능한 것이어야 함.
마. 발코니 외벽 설계
ㅇ 공동주택의 발코니 외부에 설치되는 벽체는 구조계획상 하중전달을 위한 부분만 내력벽(기둥대체)으로 계획, 기타 발코니 바닥을 편법적으로 실내 공간화하기 위한 내력벽은 계획할 수 없음. 이 경우 바닥철근배근 위치 등이 구조안전에 지장이 없도록 확인되어야 함.
3. 발코니 구조변경 절차
가. 일반사항
1) 발코니 구조변경 구분
발코니 구조변경은 「주택법」제16조제3항에 의한 사업계획변경승인(변경) 또는 「주택법 시행규칙」제11조제4항 각호에 의한 경미한 사항으로 구분하여 처리하되, 어느 경우든 외벽용 발코니 창호(샤시)는 구조기준, 단열기준 등은 주택건설기준등에관한규정, 건축법령 등 관련법에 적합할 것.
2) 공사계약 체결등
가) 사업주체의 발코니 구조변경은 입주예정자의 선택사항으로써 사업계획승인 내용 및 관련 개별법에 적합하게 설계변경․시공․하자보증하기로 하는 “공사계약서등(주택 공급계약서와 별도)”을 입주예정자와 체결하도록 할 것.
나) 가항의 경우 『주택법 시행규칙』 제11조제3항에서 규정한 주택 공급가격 및 사업비의 증감이 없는 것으로 보며,『발코니등의 구조변경절차 및 설치기준(2005. 12. 8 건설교통부 고시 제2005-400호)』제10조에서 규정한 소유자의 동의를 얻은 것으로 간주함.
※ 시공대상 주택
ㅇ 시공은 입주예정자가 선택한 세대, 기타 미분양을 해소하기 위해 사업계획 승인권자가 필요하다고 인정한 세대 등으로 함.
3) 사용검사
ㅇ 발코니 구조변경은 그 내용에 따라 사업계획변경승인(변경) 또는 경미한 사항에 해당되는지의 여부를 확인하고, 사용검사시 설계도서와 시공이 적합한지 확인하도록 함.
4) 바닥면적, 간이화단 등
가) 준공전 또는 준공후 발코니 구조변경시 바닥면적의 산정은 「주택법 시행규칙」 제2조제2항에 의함.
나) 같은 규칙 제2조제2항 본문의 내부선은 발코니 구조변경으로 인하여 외벽이 철거된 경우 당초 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 함.
다) 같은 규칙 제2조제2항 단서의 외벽면적은 발코니 구조변경으로 인하여 벽이 철거된 경우 당초 외벽면적을 기준으로 하여 면적증감이 없는 것으로 간주함.
라) 종전 권장규정에 따라 설치(기존 사업승인분포함)된 발코니 간이화단을 구조변경할 경우에도 바닥면적의 증감이 없는 것으로 하며, 간이화단의 외부(턱)에 발코니 창호(샤시) 설치를 허용함.
나. 준공전 구조변경
1) 사업계획 승인(또는 변경) 대상
ㅇ 발코니 구조변경 내용이 건축법령 및 「주택건설기준 등에 관한규정」에 적합한 경우라도 난방, 소방 기타 개별법령에 의거 해당 행정기관의 장과 협의가 필요한 경우.
2) 경미한 사항
가) 발코니 구조변경 내용이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 경미한 사항임.
① 건축법령 및 「주택건설기준 등에 관한규정」에 적합하고 전체 세대를 동시 변경한 것으로 보아 난방․소방설비․수도․전기 등의 제용량이 충분한 경우로서 비내력벽 등을 철거한 후 발코니 바닥에 난방 등을 하여 발코니를 주거용도로 변경하는 경우(난방 허용).
② 발코니 구조변경 내용이 건축법령 및 「주택건설기준 등에 관한규정」에 적합하나, 원설계의 난방․소방설비․수도․전기 등의 제용량이 발코니 구조변경 후에 충분하지 못한 경우로서 전체세대가 난방을 하지 아니하고 소방법등 개별법령에 적합한 상태에서 비내력벽 또는 발코니 출입용 창호 등을 철거한 후 발코니의 마감재를 변경하여 발코니를 주거용도로 변경하는 경우(난방 불허).
③ 건축법령에 적합하게 단순히 외기의 차단 등을 위해 발코니 샤시(창호)만 설치하는 경우.
다. 행정처리
1) 사업계획 변경승인대상인 경우
① 최초 사업계획승인 신청시 발코니 구조변경
ㅇ 정상적인 발코니가 설치된 도면과 발코니 구조변경 도면을 사업계획승인 신청시 함께 제출(명시)하고, 이를 사업승인권자가 검토(협의)후 승인여부를 결정하도록 함. 이 경우 입주자 모집을 위한 견본주택 설치 가능.
② 사업계획승인 이후 입주자 모집공고 이전의 구조변경
ㅇ 견본주택을 설치하고자 하는 사업주체로부터 입주자 모집공고전까지 사업계획변경승인 절차에 의거 처리할 것.
③ 입주자 모집공고 이후 사용검사 이전의 구조변경
ㅇ 사업계획 변경승인을 받은 후 승인 내용에 적합한 팜플릿(소책자), 안내문 등을 통하여 입주예정자(계약자등)가 선택하도록 할 것.
2) 경미한 사항인 경우
가) 사업주체는 관련기술자(설계자, 기술사등)가 검토․확인․날인한 설계도면 등의 문서를 사업계획승인권자에 제출하고, 승인권자는 이를 검토한 후 경미한 사항인지 여부를 확인하여야 함.
나) 사업주체는 사업계획승인권자의 경미한 행위라고 통보받은 경우에 한하여 발코니 구조변경을 시공하도록 함.
4. 사용검사후 구조변경
가.「주택법 시행령」 제47조제1항 관련 별표3 공동주택의 행위허가기준에 의거 처리.
5. 기 타
가. 주거환경과-6986(2004.10.11)호에 의한 「공동주택 구조변경 지도감독 철저」는 본건으로 대체함.
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