재개발과 재건축의 차이점 | 재개발/재건축

재개발과 재건축의 차이점 | 재개발/재건축

2005.12.02

1. 재개발과 재건축의 차이점

주택구입방식	재건축	재개발
근거법령	▶주택건설촉진법 ▶집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률	도시재개발법
사업주체	▶건물소유자 ▶민간개발사업	▶토지/건물소유자 ▶관 주도의 도시계획 사업
지구지정	불필요	필요
조합구성원	건물소유자	건물/토지소유자 및 세입자
사업시행절차	간소	복잡
세입자문제	당사자간의 주택 임대차 계약에 의거 처리	공공 임대주택 건립이나 주거 대책 마련
관리처분	불필요	필요
안전진단	필수조건	불필요
주민동의율	토지및 건물소유자의 80%이상 동의	▶토지면적의 2/3이상 동의 ▶토지소유자 전체이 2/3이상 동의 ▶건물소유자 90%이상 동의
건출평형배정	▶전용면적 115㎡(34.7평) 이하 또는 종전규모의 150%이하 건립 ▶국민주택규모 이하를 40%이상 건립하되 25%이상은 전용면적 60㎡(18평)이하로 건립	▶전용면적 165㎡(49.9평) 이하 건립 ▶희망세입자 대상 임대주택 건립 (30~45㎡)
사업추진 미동의자처리	건물명도소송	토지수용에 의한 행정절차

2. 재건축 성공투자 가이드

1) 재건축투자 성공 12계명. 재건축이 예상되는 노후주택이라고 해서 전부 투자가치가 있는 것은 아니다. 층수, 대지지분, 땅값, 입지여건에 따라 사업성이 크게 달라지기 때문이다.따라서 다음에 제시하는 재건축투자 길잡이를 철저히 체크하여야만 투자가치를 극대화 할 수 있다.

제1계명
아파트 노후정도에 상관없이 땅값이 비싼 지역이 유리하다. 즉, 땅값이 비싸면 분양가가 높게 책정돼 개발이익이 많아지며 개발이익이 많을수록 조합원의 추가부담이 적어지기 때문이다.

제2계명
기존의 주택면적과 비교하여 대지지분(=등기된 대지권)이 넓을수록 유리하다. 즉, 대지지분의 많고 적음은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심요소이기 때문이다.

제3계명
넓은 평형의 세대수가 상대적으로 적은 아파트가 유리하다. 즉, 재건축아파트는 평형별 건립비율이 제한되며 평형배정은 지분 크기에 따라 결정된다. 따라서 큰 평형을 배정받으려면 큰 평형의 세대수가 적은 단지에서 되도록 큰 평형을 선택하는 것이 좋다.

 

제4계명
고지대에 자리잡고 있거나 단독주택 밀집지역 한가운데에 위치한 아파트나 연립주택은 피하는 것이 좋다. 이경우 건축심의과정에서 층고제한으로 조합원의 부담이 늘어날 가능성이 매우 높으며 특히, 향후 1,2종 일반주거지역으로 지정될 예정인 저층 단독주택 및 연립주택 혼재지역은 재건축이

어렵다는 점을 유의해야 한다.

제5계명
기존 건축물의 용적율(=건물연면적/대지면적)이 낮을수록 좋다. 즉, 일반적으로 볼 때 용적율이 130%를 넘지 않아야 사업성이 있다고 본다.

제6계명
대지면적에 비해 가구수가 많은 곳은 피하는 것이 좋다. 가구수가 많으면 조합원들에게 돌아가는 개발이익이 떨어지기 때문이다.

제7계명
진입도로가 넓은 곳이 유리하다. 충분한 진입도로가 확보되지 않으면 진입도로를 확보하기위해 진입도로 주변 토지를 추가로 매입하여야 하므로 추가적인 부담이 발생하고 아울러 사업이 지체될 가능성이 있기 때문이다.

제8계명
투자시점을 냉철히 판단해야 한다. 즉, 재건축은 사업계획의 구상 ⇒ 창립총회 ⇒ 안전진단 ⇒ 조합설립 ⇒시공사 선정 ⇒ 신탁등기 ⇒ 사업승인 ⇒ 이주 ⇒ 착공 ⇒ 동호수 추첨 ⇒ 일반분양 ⇒ 사용검사 ⇒ 조합해산등 여러 단계를 거쳐서 추진되고 종료되는데 이중 어떤 시점에 투자할 것인가가 관건이 된다.

가장 투자이익이 극대화되는 시점은 재건축 움직임이 있기 직전이다. 아직 재건축의 움직임은 없으나 주변여건으로 미루어 보아 조만간 재건축이 가시화될 것이 예상되는 지역을 골라 투자하고 2-3년 느긋하게 기다리면 충분한 승산이 있다. 그러나 이러한 장기투자 방식이 마음이 들지 않는 사람에게는 재건축조합이 결성된 직후가 비교적 안전하면서도 높은 투자수익을 노릴 수 있는 매입시점이다.

그리고 매입지분에 대한 프리미엄이 가장 높게 형성되는 시점은 사업계획승인을 전후한 시점이다. 아울러 가장 안전한 시점은 조합설립인가 후에도 사업진척이 부진하면 인가가 취소될 수도 있음을 감안하면 이주비가 지급되는 시점이다. 이는 거액의 이주비가 투입되면 대개는 안정적으로 공사가 진행되리라 믿을 수 있기 때문이다.

제9계명
도급제인지 지분제인지 여부를 확인해야 한다. 지분제는 일반적인 공사형태인 도급제와 달리 계약시에 조합원의 지분과 추가부담금 여부 및 금액이 확정되는 계약형태이나 도급제는 공사진행에 따라 조합원의 부담이 추가될 수 있기 때문에 투자수익 예측이 어렵다.

따라서 재건축아파트에 투자할 때에는 시공사와의 공사계약형태가 지분제인지 도급제인지 여부를 반드시 확인하고 투자수익을 예측한 후에 투자여부를 결정해야 한다. 그러나 이것은 반드시 지분제가 유리하다는 것은 아니다. 즉, 투자수익 예측을 하는 바로미터로 반드시 체크해야 한다는 의미이다.

제10계명
조합설립인가의 취소 가능성과 세입자문제를 확인해야 한다. 즉, 설립인가 후 2년이내에 사업승인 신청이 없는 경우 조합설립 인가가 취소될 수 있는데 만일 조합설립 인가가 취소된다면 조합원의 피해가 클 수 있기 때문이다. 그러므로 조합설립 인가 후 상당기간이 경과하였음에도 사업승인절차에 착수하지 아니한 재건축아파트는 투자에 유의하여야 한다.

아울러 재개발과는 달리 재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보상이 없기 때문에 세입자와의 분쟁으로 사업이 지연되는 수가 있는데 세입자문제는 각 조합원의 책임하에 해결하여야 한다.

제11계명
시공사와의 분쟁발생 가능성을 확인해야 한다. 즉, 지분제로 시공계약이 체결된 재건축사업의 경우에도 완전한 지분제계약은 드물며 일부 도급제적 요소가 내포돼 있기 마련이므로 공사진행에 따른 추가 부담문제가 불거져 나올 수 있다.

따라서 시공회사 측에서 경기변동, 민원발생등의 사유로 계약변경을 요구하여 공사진행이 불투명한 것인지 여부를 확인하는 자세가 좋다.

제12계명
조합원 지분의 경우에는 추가부담금 확정여부 및 그 금액과 납입시기를 고려해야 한다. 입주시기가 많이 남아 있다면 시공사의 신뢰도를 살피고, 입주시점이 가까웠다면 기반시설이 잘 갖추어 있는지를 따져보는 것이 좋다.

2) 재건축투자 세금 CHECK POINT.

① 주택건설촉진법에 따른 재건축사업으로 인해 기존주택이 철거되고 주택 건설 사업계획의 승인일 이후에 소유토지에 부수된 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도함으로서 발생하는 소득에 대해서는 실지 거래가액으로 양도소득세를 과세하고, 재건축조합이 재건축사업으로 새로운 주택을 신축하는 경우에는 환지처분으로 보는 것이므로 새로운 주택 및 그 부속토지의 취득시기는 환지전 주택 및 그 부속토지의 취득일이 되는 것이며 그 취득 가액도 환지전 주택 및 그 부수토지의 취득 당시 실거래가액으로 함을 유의해야 한다.

② 재건축 조합원이 소유하던 주택을 재건축을 위해 멸실등기하고 대지만 소유하고 있는 경우에는 재건축이 완료되어 분양 취득하기 전까지는 토지만 소유하고 있는 것으로 본다.

③ 소유 또는 거주하던 주택이 주택건설촉진법에 의한 재건축으로 인해 주택에 부수되는 토지가 감소되고 그 대가로 건설비에 충당하는 경우에는 유상이전에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것이며, 재건축조합이 환지처분계획서를 승인받은 경우에는 환지처분으로 보아 과세대상에서 제외한다.

④ 재건축 기간동안 타 주택을 취득·거주하다가 재건축 완료주택으로 입주키 위해 동주택을 양도하는 경우에는 당해 주택에 1세대 1주택 비과세요건을 구비한 경우에 한하여 양도소득세가 과세된다. (법령 개정 중)

3. 재개발 성공투자 가이드

1) 재개발시행절차

① 계획단계
재개발기본계획의 수립 ⇒ 여건분석 (시장·군수) ⇒ 구역지정신청 (시장·군수·구청장) ⇒ 도시계획위원회 심의 ⇒ 재개발구역 지정고시 (시·도지사) ⇒ 재개발사업 입안 결정

② 시행단계
사업시행 주체결정 ⇒ 토지소유자 등 동의 ⇒ 재개발조합 설립 ⇒ 사업시행의 인가 및 고시 (시장·군수·구청장) ⇒ 임시 수용시설등 설치 (주택자금 융자알선 등) ⇒ 손실보상 ⇒ 토지등의 수용 ⇒ 국공유지 매입 ⇒ 지장물 철거 ⇒ 공사 착공 ⇒ 조합원 분양신청 접수 ⇒ 관리처분 계획인가 및 고시 (시장·군수·구청장) ⇒ 일반 분양

③ 완료단계
공사완료 ⇒ 입주개시 ⇒ 확정측량 ⇒ 분양처분 및 고시 ⇒ 청산금 정산 ⇒ 촉탁등기 신청 ⇒ 재개발 완료신고 ⇒ 보존등기 및 소유권이전 등기 ⇒ 조합해산 ⇒ 청산종결 신고

2) 재개발투자 성공 7계명.

과거 재개발투자의 최대 장점은 신규청약의 어려움 속에서도 청약관련 통장이나 채권입찰 부담없이 아파트를 분양 받을 수 있다는데 있었다. 그러나 최근에는 지역에 따라서 미분양이 속출하고 있는 상황에서 신중하지 않으면 오히려 일반 아파트에 비해 큰 손해를 볼 우려가 있다.

따라서 재개발사업 성공투자를 위해서는 철저한 사업내용의 분석과 함께 매수 및 매도시기를 잘 선택해야 한다. 그러므로 다음에 제시하는 재개발 성공투자길잡이를 철저히 체크하여야 만 투자가치를 극대화할 수 있다.

제1계명
재개발투자에 있어서 가장 신중을 기해야 하는 것은 매입시점이다. 조합원지분 매입시점은 관리처분계획인가 전까지로 제한되어 있다. 관리처분계획인가는 아파트 당첨과 같은 것이어서 이 시점이 지나면 조합원 자격을 취득할 수 없기 때문이다.
일반적으로 조합원지분 시세는 구역지정이 고시된 이후 상승세가 눈에 띄게 나타나는 사업계획결정고시단계에 사고 사업시행 인가단계에 파는 것이 안정적이다.

아울러 사업단계와 함께 투자시점에 가장 큰 영향을 주는 것으로는 이주비 지급시점을 들 수 있다. 이주비가 지급되는 시점에 구입하면 그 만큼 초기 투자비용을 줄일 수 있기 때문이다. 이주비는 대체로 사업시행인가를 전후해서 지급되는데, 지급시기에 앞서 구입하는 것이 좋다. 이주비 지급 후에 지분을 매입하면 최초에 이주비를 받은 조합원이 이주비를 조합에 반납해야 하므로 조합에 따라서는 재지급하지 않은 경우가 있고, 이주비 금액에 따라 거래가격이 달라지는 경우가 생기기 때문이다.

제2계명
교통여건이 좋은 구역을 선택해야 높은 시세차익을 기대할 수 있다. 나날이 복잡해지는 교통사정은 역세권등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키고 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보인다. 이러한 상황에서 역세권 주변 아파트가 다른 지역에 비해 월등하게 시세가 높게 형성되고 있다.

제3계명
대단위 아파트를 고르는 것이 유리하다. 통상 대단지 구역은 부지면적이 1만평이 넘고 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있고, 또한 단지가 크면서 조합원수나 세입자수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아가는 이익도 그 만큼 크기 때문이다.

제4계명
재개발투자의 성공여부는 재산평가액과 비례율이 좌우한다. 재산평가액이 조합원 개인이 소유한 토지 및 건물에 대한 단순한 감정평가액이라면 비례율은 재개발사업에서 얻어지는 개개인의 최종 손익계산서와 마찬가지 역할을 한다.

재산평가액이란 재개발 구역내 조합원 개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말한다. 구역마다 다소 차이가 있지만 대개 사업승인 이후 한국감정원과 사설 감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치이다.

이는 조합원이 배정 받는 아파트에 입주하기 위한 부담금을 정하는 중요한 잣대이다. 따라서 투자자는 재개발구역내 기존 도로변 등 목 좋은 곳을 고르는 것이 유리하다. 비례율이란 “개발이익율”이라 불리는데 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이다.

즉, 재산평가액이 1억원인 지분을 소유한 조합원의 비례율이 130%라면 최종 권리가액은 1억 3천만원이 된다. 따라서 재개발사업을 통해 3천만원의 부가가치를 얻은 셈이 된다. 비례율은 사업이 거의 완료되는 시점에서 윤곽이 들어나기 때문에 비례율이 높은 지역을 고르기란 그리 간단치 않다. 일반적으로 △조합원이 적어 일반 분양분이 많은 곳 △사업추진이 빠른 곳 △건축비가 상대적으로 싼 평지 △국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역 △사업면적에 비해 조합원수와 세입자가 적은 구역 등에서 비례율이 높게 나온다.

제5계명
감정평가금액이 높은 곳을 선택해야 한다. 감정평가금액에 의해서 입주평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가금액이 높게 나와야 입주평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발구역에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가금액이 달라질 수 있다. 따라서 차량진입이 가능하고, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형의 토지, 저지대에 위치한 땅을 고르는 것이 좋다.

제6계명
이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다. 이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 사업기간 동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 

이주비의 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 이 또한 체크해 보아야 한다.

제7계명
넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양 받을 확률이 크다. 최대 평형을 분양 받을수 있는 조합원수는 제한되어 있으며 평형배정은 종전 자산액의 평가액에 순위에 따라 결정되므로 구역 내 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 어려우므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 유리하다.

3) 재개발투자 세금 CHECK POINT.

● 사업시행 인가일과 세금

도시재개발법 제22조 또는 제24조의 규정에 의거 시장·군수·구청장의 재개발사업 시행인가가 되는 경우 이날부터 토지수용법상의 사업인정고시로 보며, 사업을 위하여 필요한 토지, 건축물 기타의 권리에 대해 분양을 보상조건으로 수용할 수 있으며 재개발사업 시행자에게 토지등을 양도하는 경우 그 보유기간이 2년 이상일 때 25%의 세액감면을 받을 수 있다.

● 관리처분일과 세금

도시재개발법 34조의 규정에 의한 시장·군수·구청장의 관리처분계획의 인가일부터는 재개발사업지구내 토지등의 소유자가 동사업 시행자로부터 받은 아파트 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이며, 재개발사업지역 내의 토지등 소유자가 재개발 조합원 자격으로 당해 부동산을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 동사업시행자로 부터 관리처분 계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 본다. 

이때 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 따른 양도소득세의 산정방법은 취득 및 양도가액 모두 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산한다.

 

● 사용승인일과 세금

재개발사업 시행자로부터 관리처분계획에 따라 취득한 건축물의 취득시기는 사용승인일이 된다. 따라서 이날 이후부터의 양도소득세는 부동산으로 보아 세금을 계산한다