관리처분 평형배정

※ 재개발 지분은 위치, 면적, 건물의 구조, 이용상태 등에 따라 가치가 다르기 때문에 물건분석을 철저히 하여야 한다.

재건축 아파트의 지분은 몇 개 평형으로 정형화되어 있어 부동산중개업소 2~3군데만 들러 설명을 들으면 이해가 될 뿐 아니라 물건분석 및 투자분석을 쉽게 할 수 있다. 그러나 재개발지분은 위치, 면적, 건물의 구조, 연수, 이용상태에 따라 각각 가치가 다르기 때문에 보상가가 다르고 입주할 평형 및 추가부담금 등은 오랫동안 실무를 경험한 전문가가 아니면 예측하기가 어려워 일반인은 물론 부동산 중개업자도 물건분석, 투자분석 등을 하기 어렵다.

재개발지분에 투자하려면 먼저 입주를 고려하여 투자할 것인지, 순수하게 투자만을 하여 투자수익을 얻을 것인지 분명하게 결정해야 한다. 입주 목적이 아닌 진정한 투자가 목적이라면 적은 금액으로 짧은 기간에 많은 투자수익을 획득할 수 있는 물건이면 지역등을 따져볼 필요가 없을 것이다.

순수 투자가 아닌 입주가 목적이라면 교통, 편의시설, 공원, 학교, 직장 등을 고려하고 가족 수에 맞는 입주 평형, 방향 등을 고려하여 투자해야 할 것이다.

투자 시기도 매우 중요한데, 입주가 목적인 투자자의 경우 대부분의 전문가들은 관리 처분 이후에 투자하는 것이 좋다고 한다. 일찍 투자하면 저렴한 가격으로투자할 수 있으나 재개발사업이 원활하게 이루어지지 않아 지연된다면 투자 원금이 오랫동안 묶여 있을 수도 있을 뿐 아니라, 자칫 잘못 구입하면 거품이 많은 지분을 구입하여 낭패를 볼 수 있다.

그러나 관리 처분이 이루어지면 평형 배정 및 추가부담금이 확정된 상태이므로 거품이 있는 물건은 거품이 빠지고, 저평가된 물건은 가격이 상승하여 정상적인 가격이 형성될 뿐 아니라 입주 시기도 예측할 수 있어 금융비용 등 자금 계획도 정확하게 세울 수 있으므로 낭패를 보지 않는다.

일반적으로 재개발지번의 경우 인근 지역이 재개발이 되고 있거나 재개발사업이 진행되고 있는 지역, 한강 조망권 등 기타 유망한 지역의 경우는 재개발 추진위원회만 결성되어 있어도 추진 단계와는 무관하게 재개발지분의 시세가 가슴까지 올라가 있거나, 꼭지점까지 상승하여 있는 경우도 있으니 유의하여야 한다.

반면에 입지 여건이 양호한 편이 아니라서 투자자들의 시선을 끌지 못하여 사업 승인이 결정되었는데도 아직 저평가되어 있는 단지도 있으니, 이러한 지역의 지분을 잘 선별하여 투자한다면 보다 많은 투자수익을 얻을 수 있을 것이므로 투자가 목적이라면 이제부터라도 이러한 곳을 찾아 투자한다면 성공할 것이다.

투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 잇는 경우에는 결코 투자를 망설일 필요가 없다. 그러나 재개발 구역 투자자는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고, 투자를 결정하기 전에 모든 재개발지역 현장을 다니면서 정보수집을 하기 위해서는 많은 시간이 필요하며, 공부를 해야 하고, 정보 분석 능력 등 어려움이 많다.

그러므로 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구하여 결정하는 것이 최선의 방법일 수 있다. 부동산투자상품 중 IMF 이전에는 재개발지분투자가 최고의 재테크 부동산 상품으로 인기가 있었다. 그러나 최근에는 재건축아파트에 최고의 인기를 내주고 말았다. 과연 재건축 투자가 재개발지분투자보다 투자수익이 좋을까?