'왕창' 바뀌는 도시정비법, 전격 大해부 - 도시정비법 안전진단 시기, 정비

'왕창' 바뀌는 도시정비법, 전격 大해부 - 도시정비법 안전진단 시기, 정비계획 단계로 앞당겨 

 

날짜 : 08-11-24 19:05

 

본지는 지난 32호까지 국토부가 지난 8월29일 입법예고한 도시정비법 개정안에 대한 해설기사를 게재했으나 개정안 내용이 일부 수정을 거치면서 10월 30일 의원발의로 국회에 상정된 사실을 입수하고 33호에는 수정 내용 및 중요 내용 등을 간추려 게재했다. 이번 의원발의안은 지분쪼개기 금지 규정을 담은 또 다른 의원발의안과 시공자선정 시기를 앞당기는 새로운 개정안 등과 함께 통합돼 국회를 통과하면 곧바로 시행될 것으로 보인다. 이번호부터는 32호까지 게재됐던 도시정비법 제2조~제12조제3항 관련 국토부 개정안 중 이번 의원발의에서 수정됐던 부분을 설명하고 의원발의안을 토대로 제12조제3항에 이어 계속 연재한다.<편집부>   제12조제3항까지 국토부 개정안 및 의원발의안에서 수정된 규정   제3조(도시·주거환경정비기본계획의 수립)=제1항의 현행법 ‘특별시장·광역시장 또는 시장은 다음 각호의 사항이 포함된 도시·주거환경정비기본계획(이하 기본계획)을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 소규모 시의 경우에는 기본계획을 수립하지 아니 할 수 있다.’의 규정을 국토부 개정안에서는 단서조항을 ‘「지방자치법」 제3조제3항에 따라 자치구가 아닌 구가 설치된 시(이하 대도시)가 아닌 경우 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시를 제외하고 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.’고 바꿨다. 이를 다시 의원발의안에서는 ‘「지방자치법」제175조에 따라 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 대도시)가 아닌 경우 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시를 제외하고 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다’고 바꿨다. 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)=제1항제6호 현행법 ‘도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획’의 규정을 국토부 개정안에서는 ‘환경보전 및 재난방지에 관한 계획과 개략적인 경관형성에 관한 사항’이라고 바꿔 경관형성에 대한 범위를 완화 시켰다가 의원발의안에서는 ‘환경보전 및 재난방지에 관한 계획’으로 바꿔 정비계획 수립 당시에 경관계획을 세우지 않아도 되도록 아예 삭제했다. 제8조(주택재개발사업 등의 시행자)=국토부 개정안 제4항 2의2 ‘제13조에 따른 조합설립추진위원회(이하 추진위원회)가 시장·군수의 승인을 얻은 날로부터 2년…’의 신설조항을 ‘제13조에 따른 조합설립추진위원회(이하 추진위원회)가 시장·군수의 승인을 얻은 날로부터 3년…’으로 고쳤다. 이는 추진위 승인 후 조합설립인가 단계까지의 시간이 2년이면 “너무 촉박하다”는 업계의 반발로 3년으로 수정한 것으로 보인다. 하지만 이 신설조항을 놓고 공기업 특혜 논란은 가라앉지 않고 있다.<본지 30호 4면 참조> 제11조(시공자의 선정)=국토부의 개정안에서 신설된 제3항 ‘제8조제4항에 따라 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조에 불구하고 사업시행인가를 받은 후 제26조에 따른 주민대표회의가 대통령령이 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 추천한 자를 시공자로 선정할 수 있다’의 규정을 의원발의안에서는 사업시행인가 이후로 못 박은 시공자선정시기를 사업시행자 지정 이후로 앞당겼으며 주택공사등이 주민대표회의가 추천한 시공자를 ‘선정할 수 있다’에서 ‘선정하여야 한다’는 강행규정으로 바꿨다.<본지 33호 4면 참조>   하지만 여전히 의원발의안에서도 ‘시공자를 추천할 수 있다’는 임의규정을 둬 주민대표회의의 권한강화를 위해서 개정해야 한다는 목소리가 높다.

 

재건축사업 안전진단 통과돼야

정비계획수립 확정 및 추진위 구성 가능

 

현행법에서는 안전진단의 시기에 대해 명확한 규정 없이, 안전진단 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토, 재건축사업의 시행여부를 결정토록 하고 있으나(추진위의 업무도 안전진단 신청 업무로 규정), 개정안 제14조제1항에서는 추진위원회의 업무를 임의규정으로 바꾸고 맨 처음 나오는 안전진단 신청업무를 삭제했다. 또한, 안전진단의 결과 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 재건축사업의 시행여부를 결정토록 함에 따라, 재건축사업의 경우 안전진단이 완료돼야 정비계획의 수립이 확정되는 새로운 구조가 탄생됐다.

이에 따라 국토부고시인 ‘정비기본계획 수립지침과 주택재건축판정을 위한 안전진단 기준’이 개정법 효력발생 전에 개정될 예정이다.<안전진단 관련 개정안은 공포한 날부터 6월이 경과한 날부터 시행, 기존의 ‘주택재건축판정을 위한 안전진단 기준’이 시행일에 맞춰 개정될 예정>

제12조 관련 주요개정안 ⑤시장·군수는 제4항에 따른 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다. ⑨시·도지사는 제7항 및 제8항에 따른 검토결과에 따라 시장·군수에게 정비계획 수립결정 또는 재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있으며, 시장·군수는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

 

 

추진위 구성 정비구역 지정 이후로 명문화

추진위원장 등 5인 이상 위원과 운영규정 동시 승인 필요

 

현행법에서는 추진위 구성시기에 대해 정비기본계획이 수립된 지역에서 사실상 추진위 구성을 승인하고 있었으나, 추진위 구성시기에 대해 지역마다 달라 혼란이 상존하고 있다.

 

또한, 현행법에서는 추진위를 승인받은 다음, ‘추진위원회 운영규정’을 승인받을 수도 있도록 2중적 구조로 되어 있어, 이를 오해하여 두 번의 주민 동의를 받는 등 혼란이 있었던 사례도 있었다. 수원시 매산로 A구역의 경우 추진위원이 미달됨에도 추진위와 추진위 운영규정을 승인했다가 이후 추진위가 둘로 쪼개지면서 추진위원 확대구성에 난항을 겪고 있다.<본지 30호 12면 참조>

개정안에서는 추진위원회의 구성시기를 정비구역지정 이후로 하고, 정비구역 밖의 재건축사업에서는 안전진단에 따른 정비사업 시행결정 이후로 규정하면서 현행법의 2중적 구조에 의한 혼란을 방지하기 위해, 조합이 조합정관과 함께 인가를 받는 것과 마찬가지로 추진위원회도 추진위원회 운영규정과 같이 토지등소유자의 과반수 동의를 얻도록 동의 규정을 별도의 시행령에 위임했다.

기존의 제13조제1항은 토지등소유자가 ‘도시환경정비사업을 단독으로 시행하는 경우 추진위 구성 및 조합설립을 하지 않아도 된다’고 규정함에 따라 실질적으로 공동의 토지등소유자가 시행하는 게 실무인 도시환경정비사업의 경우, 조합을 구성해야 하는 것 아니냐는 혼란이 있었다. 개정안에서는 ‘단독’이라는 규정을 삭제해 혼란을 없앴다.

신속한 조합설립을 위한 획기적인 내용이 발의안에 신설됐다. 추진위원회 구성 동의자는 조합설립인가 신청전에 별도로 반대하지 않으면 동의서를 걷지 않아도 동의한 것으로 간주한다는 규정이 그것이다. 그러나 사업초기부터 건축심의를 생략하는 등 개략적인 상태에서 걷은 추진위 동의서로 조합설립인가까지 인정하는 것은 또 다른 분쟁이 예상돼 향후 진로가 그리 순탄해 보이지 않는다는 지적이다.

한편 법 제13조제2항에 따라 승인받은 추진위원회가 구성되어 있는데, 토지등소유자의 동의를 받지 않고 임의로 추진위원회를 구성하여 이 법에 따른 정비사업을 추진한 자는 2년 이하 2천만원 이하의 벌금에 처하는 규정(제85조제3호)을 신설했다. 또한 추진위원회 위원장을 조합장으로 간주하는 규정을 신설하여 공무원 의제규정에 따라 금품을 수수하면 뇌물죄로 처벌받도록 했다.<추진위원회 관련 개정안은 공포한 날부터 6월이 경과한 날부터 시행>

 

제13조 관련 주요개정안 ② 제1항에 따라 조합을 설립하고자 하는 경우에는 제4조에 따른 정비구역지정(정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업의 경우에는 제12조제5항에 따른 재건축사업의 시행결정을 말한다)후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 제15조제2항에 따른 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토해양부령이 정하는 방법과 절차에 따라 시장ㆍ군수의 승인을 얻어야 한다. ③제23조는 제2항에 따른 추진위원회 위원에 관하여 준용한다. 이 경우 "조합"은 "추진위원회"로, "임원"은 "위원"으로, "조합원"은 "토지등소유자"로 “조합장”은 “추진위원회 위원장”으로 본다. ⑤ 제2항에 따른 토지등소유자의 동의는 대통령령이 정하는 방법과 절차에 따라 토지등소유자가 얻어야 한다.<신설>

 

 

추진위원회 업무 강행규정→임의규정으로 존폐 위기(?)

 

추진위 구성시기, 정비업자 선정방법ㆍ조합창립총회개최 등 명문화

 

 

조합설립 위한 창립총회 명문화

 

정비업체 선정 위반자 중형 부과

추진위원회의 업무에 대해 현행법에서는 강행규정이지만, 개정안에서는 ‘할 수 있다’로 임의규정으로 개정하여 추진위원회의 기능을 약화시켰다. 또한, 안전진단업무가 정비계획 수립단계에서 이루어지므로, 구역지정 이후 구성되는 추진위원회의 업무에 ‘안전진단 신청에 관한 업무’는 제외됐다.

향후 제정?고시될 정비업체 선정방법(국토부 고시)에 의하지 않고 정비업체를 선정한 자 및 정비업체로 선정된 자 모두를 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하는 규정을 신설했으며 이는 시공자 선정기준 위반과 같은 형량이다.

또한, 현행법에서는 추진위원회 구성을 위해서 토지등소유자의 과반수 동의를 얻은 이후 또다시 과반수 동의를 얻어야 하는 등 정비관리업자 선정이 비효율적이라는 지적을 받아 왔으나, 지난 6월13일 입법예고된 시행령 제22조는 이러한 점을 해소하기 위해 추진위 운영규정에 의한 경쟁입찰에 의한 다득표자로 정비관리업체를 선정하도록 하는 개정했다.(기존의 ‘추진위원회 운영기준’은 시행일에 맞춰 개정될 예정, 이 규정은 공포한 날부터 6월이 경과한 날부터 시행)

그동안 명문의 규정 없이 추진위원회가 관례로 시행해온 조합설립을 위한 창립총회에 대해, 개정안에서는 필수적으로 개최하도록 하는 강행규정으로 신설했다.<제14조제2항 및 제3항은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행>

제14조 관련 주요개정안 ①추진위원회는 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.  1. 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무<삭제> ② 추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 경우에는 제13조에 따라 추진위원회 승인을 얻은 후 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다.  ③ 추진위원회는 제16조제1항 및 제2항에 따른 조합설립인가를 신청하기 전에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 따라 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다.<신설>

 

 

추진위 위원의 해임 및 교체

운영규정에 위임해 용이해져

현행법에서는 기본적으로 추진위 위원의 해임 등은 추진위 자체에서 하도록 규정하고 있으며, 토지등소유자가 요구 시 사실상 불가능할 정도로 엄격하다. 토지등소유자의 1/3 이상 연서로 그것도 당사자 소속인 추진위에 요구토록 하고 있는 것이 이를 반증하고 있다.

이와 달리 운영규정에서는 토지등소유자의 1/10 이상의 발의로 소집된 주민총회에서 토지등소유자의 과반수 출석과 출석 토지등소유자의 과반수 찬성으로 해임할 수 있어 서로 상반되고 있는 상태이다.

개정안에서는 신속한 추진위원회의 해임 등을 위해 운영규정으로 하도록 위임했다.

※ 운영규정 제18조(위원의 해임 등) ④위원의 해임?교체는 재적위원 1/3 이상의 발의로 소집된 추진위원회에서 위원정수(운영규정 제15조에 의해 확정된 위원의 수를 말한다)의 과반수 출석과 출석위원 2/3 이상의 찬성으로 해임하거나, 토지등소유자 1/10 이상의 발의로 소집된 주민총회에서 토지등소유자의 과반수 출석과 출석 토지등소유자의 과반수 찬성으로 해임할 수 있다. 다만 위원의 전원을 해임할 경우 토지등소유자의 과반수의 찬성으로 해임할 수 있다. 이 경우 해임대상 위원은 해당 회의에 참석하여 소명할 수 있으나 위원정수에서 제외하며, 발의자 대표의 임시사회로 선출된 자가 그 의장이 된다.

또한 이번 개정안에는 제2항 제5의2를 신설해 추진위가 자금의 차입에 관한 사항을 추진위 운영규정에 포함하도록 했다.

이와 관련 제82조에서 시?도지사는 정비사업의 원활한 수행을 위하여 정비기금을 설치하도록 하면서 그 사용용도에 있어 추진위원회의 운영자금에 대여할 수 있는 규정을 신설했다.

지난 국토부 개정안은 제82조와 관련 ‘추진위원회 또는 사업시행자에게 정비기금을 대여 시 당해 지구안의 부동산에 대하여 담보권을 설정하거나 시공자 등으로부터 지급보증을 받는 등 대여금을 회수하기 위하여 적절한 수단을 확보’토록 제4항을 신설했으나 자금난에 허덕이는 건설사, 업계의 반발과 사업의 위축을 불러올 수 있다는 비판에 따라 이번 의원발의안에서는 삭제됐다.<공포한 날부터 시행>

제15조 관련 주요개정안 ②국토해양부장관은 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 다음 각 호의 내용을 포함한 추진위원회의 운영규정을 정하여 관보에 고시하여야 한다.   5의2. 자금의 차입에 관한 사항<신설> ⑥토지등소유자는 추진위원회의 운영규정이 정하는 바에 따라 추진위원회에 추진위원회 위원의 교체 및 해임을 요구할 수 있다.

제82조 관련 주요개정안 ③ 정비기금은 다음 각 호의 어느 하나의 용도 이외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다.  1. 이 법에 의한 제66조의 규정에 의한 정비구역안의 정비사업으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항  가. 기본계획의 수립<신설>    나. 안전진단 및 정비계획의 수립<신설>     다. 추진위원회의 운영자금 대여 <신설>    라. 그 밖에 이 법에 의한 사항 및 시ㆍ도 조례가 정하는 사항<신설>

 

 

재개발ㆍ도시환경정비사업에 대한 규정

토지면적 2/3 이상 동의요건 ‘후퇴’

재건축사업은 완화하고, 재개발·도시환경정비사업은 강화하려던 국토부의 조합설립 관련 동의요건이 재개발·도시환경정비사업은 현행을 유지하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.

당초 국토부의 개정안은 재개발·도시환경정비사업의 추진위가 조합을 설립할 때 토지등소유자의 3/4 이상의 동의와 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻도록 규정했었다. 하지만 오히려 규제를 강화한다는 비판이 일자 의원발의안에서 이를 삭제했다. 반면 재건축사업은 기존의 각 동별 의결권 동의를 삭제해 완화했다.

그동안 국토부는 개정이유에 대해 “일부 재건축단지에서 지하와 지상으로 건축된 상가에서 지하상가의 경우, 대부분 대형 평형의 소수 소유자로 된 사례(지하 슈퍼마켓이나 사우나 등)가 많다”며 “이 경우 지하상가 소유자의 반대로 사업이 불가능한 사례가 있어(잠실저층아파트 재건축사업의 경우), 상가 알박기 방지를 위한 것”이라고 설명했다.

하지만 아파트의 동별 큰 평형, 소형이 혼재된 경우에 있어서는 의결권의 삭제로 큰 평형 소유자의 의사가 묻혀 버릴 경우 피해가 발생할 우려가 있다. 이를 방지하기 위해 상가를 위한 별도의 조합설립 관련 조문이 필요하다는 지적이다.

개정안의 목적과는 달리 구분소유자의 2/3 이상의 동의조차도 사실상 소수자의 2/3인 경우 이를 충족하기 용이하지 않아 상가 재건축을 위한 근본적인 대책이 필요하기 때문이다. 그 외에도 상가 소유자들이 요구하는 영업손실 보상금이 과다하여 개정안으로 해결될 수 있는 부분은 많지 않다. 때문에 재건축사업에서 아파트와 상가를 구분하여 상가만을 위한 조합을 설립할 수 있는 별도 조문의 필요성이 제기되고 있는 것이다.<공포한 날부터 시행>

제16조 관련 주요개정안 ②재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 각 2/3 이상의 동의(공동주택의 각 동별 세대수가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다. ⑤제1항부터 제3항까지에 따른 토지등소유자에 대한 동의의 대상 및 절차, 조합 설립신청 및 인가절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.