주민대표회의, 조합방식보다 돈ㆍ시간 절약

주민대표회의, 조합방식보다 돈ㆍ시간 절약

 

날짜 : 08-11-05 15:21

 

요즘 부천시 소사ㆍ원미ㆍ고강 재정비촉진지구에서는 조합과 비조합의 사업시행방식을 두고 (가칭)추진위원회 측과 (가칭)주민대표회의 측의 대립이 팽팽히 맞서고 있다<본지 32호 7면>.

조합이 시행자가 돼 사업을 추진하는 조합방식을 거부하고 주공등을 시행자로 내세워 사업을 추진코자 하는 주민대표회의는 어떤 이유로 공공시행을 주장하는지, 비조합방식의 사업추진과 주민대표회의의 역할에 대해 알아보자.

 

조합설립 생략 등으로 유리하나 권한 미미해 강화ㆍ보완해야

◆공공시행자 선정과 이점
주거환경개선사업의 시행자는 조합이 아닌 시장ㆍ군수 또는 주공등이 시행자가 돼 사업을 시행한다. 그러나 재건축ㆍ재개발ㆍ도시환경정비사업의 경우 도시정비법 제8조제4항의 각 호 중 하나라도 해당된다면 시장ㆍ군수 또는 주공등이 단독시행자로서 사업을 시행할 수 있다.

시장ㆍ군수 또는 주공등이 단독시행자로 지정되면 조합방식의 사업 추진시 필요한 추진위구성과 조합설립인가등의 절차를 거치지 않고 사업시행인가를 받을 수 있다.

이것은 비조합방식의 가장 큰 이점이라고 볼 수 있는데, 사업진행의 절차가 간소화되면 사업기간이 단축되고, 기간의 단축은 결국 사업비 절감으로 이어지며 주민들의 부담은 그 만큼 줄어들게 된다.

이는 조합방식에서 거치는 추진위 구성부터 총회, 조합설립까지 통상 3년정도의 기간과 추진위와 조합설립에 필요한 1/2과 3/4의 동의율 확보를 위한 동의서 징구 같은 번거로움이 없다는 사실을 감안하면 상당한 메리트로 작용한다.

또한 도시정비법에서는 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수는 천재지변 및 그 밖의 불가피한 사유로 인해 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있거나 정비계획에서 정한 사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않았거나 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정될 때(재건축사업 제외), 정비구역안의 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 2/3이상이 시장·군수 또는 주공을 사업시행자로 지정할 것을 요청 할 때는 직접 주거환경정비사업을 제외한 정비사업을 시행하거나 시장ㆍ군수가 토지등소유자로서 지정개발자 또는 주공을 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행할 수 있다.

한편 재정비촉진사업(이하 촉진사업)에서의 정비사업은 위와 같은 도시정비법의 규정에도 불구하고 토지등소유자 과반수의 동의가 있는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 촉진사업을 직접 시행하거나 주공등을 사업시행자로 지정할 수 있어 시행자 지정조건이 도시정비법에 비해 완화돼 있다.

또한 촉진계획의 결정·고시일부터 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나 3년 이내 사업시행인가를 받지 못한 경우에도 시장·군수·구청장이 이를 직접 시행하거나 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정할 수 있다.

 

◆주민대표회의의 동의와 구성
도시정비법상 정비사업의 시행자는 원칙적으로 조합이다. 이를 구성하기 위해서는 조합설립추진을 위한 추진위를 먼저 구성해야 하며, 이를 위해 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원회를 구성, 추진위를 위한 총회를 개최하게 된다.

하지만 공공기관이 단독시행자가 되는 경우 조합이 결성되지 않고 추진위도 필요하지 않으므로 주민대표기구 구성을 위한 주민총회를 개최하게 된다. 총회를 통해 토지소유자, 건축물소유자 또는 지상권자의 각각 과반수의 동의를 얻어 주민대표회의가 구성될 수 있다. 주민대표기구는 조합과 달리 강제로 구성해야 하는 법정기구가 아니며 조합이나 추진위와는 제도적으로 무관하다.

그러나 하나의 사업장에서 공공기관과 민간업자가 각각 사업을 진행하고자 하면 추진위와 주민대표회의가 충돌할 수 있고 이들간에 동의서 징구의 적법성에 대한 다툼이 발생하기도 한다. 부천 촉진사업에서의 조합과 비조합간 의견이 대립되고 있는 상황도 이와 같은 이유다.

시장ㆍ군수가 토지등소유자로서 주공등을 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행토록 한 경우에도 주민대표회의를 구성할 수 있다.

주민대표회의는 구성 이전에 보통 '대표협의회'를 임의로 조직해 운영한다. 대표협의회는 주민대표회의가 구성되기 전까지 한시적으로 활동하게 된다. 조합방식으로 치면 추진위와 비슷한 성격의 단체이다.

주민대표회의는 주민의견을 수렴하는 임의기구지만 대부분 주민대표회의를 설치, 운영하고 있다. 주민대표회의를 구성하는 사업은 정비사업 전반이므로 이론상으로는 주거환경개선사업의 공동주택방식, 심지어는 현지개량방식에서도 주민대표회의가 구성될 수 있다. 다만 재건축사업에서는 주민대표회의를 구성해 참여할 수 있는 자는 건축물 및 그 부속토지소유자에 한하며 지상권자는 제외된다.

현행법상 주민대표회의는 5인 이상 25인 이하, 위원장과 부위원장 각 1인으로 구성원을 두고 필요한 경우 감사를 둘 수도 있다. 이를 구성할 때에는 주민대표회의 구성통지서에 운영규정, 토지등소유자의 동의서, 주민대표회의 위원의 주소 및 성명, 위원장 선임동의서 등의 서류를 첨부해 시장ㆍ군수에게 통보해야 한다.

◆주민대표회의의 역할
주민대표회의의 기능은 사실상 의견제시만 할 수 있는 수준이다. 그렇지만 사업초기인 구역지정 단계부터 실질적으로는 주민대표회의 위원장 등 위원들은 섀시, 철거업체 및 기타 협력업체의 선정 등에 영향력을 행사하고 있으며 사업시행자는 주민대표회의에서 주장하는 의견을 무시할 수 없는 경우가 많다.

또한 사업시행자는 주민대표회의의 운영에 필요한 경비의 일부를 사업비에서 지원 할 수 있다. 주민대표회의 위원의 선출ㆍ교체 및 해임, 운영방법, 운영비용의 조달, 그 밖에 주민대표회의의 운영에 필요한 사항은 주민대표회의가 정한다.

그러나 재개발사업은 대부분 사업이 장기간으로 관리처분계획 및 청산까지 여러 차례 주민대표회의 구성원이 변경되므로 신ㆍ구 주민대표회의 간에 책임소재가 불명확해 문제가 된다. 심지어는 임기가 만료된 후에도 사실상 존속하는 주민대표회의와 준공 후 입주한 입주자대표회의 간 마찰도 적지 않게 발생하고 있다. 양자의 분쟁조정을 위한 법령의 보완이 필요하다.

◆시공자 선정
공공시행자는 주민대표회의에서 추천한 시공자를 기준으로 선정할 수 있다.

재정비특별법에서도 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 주공등이 사업시행자가 되면 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」제39조에 불구하고 주민대표회의가 경쟁입찰의 방법에 따라 추천한 자를 시공자로 '선정할 수' 있도록 명시돼 있지만 권한강화차원에서 '선정하여야 한다'로 바꿔야 한다는 업계 목소리가 높다.

◆주민대표회의의 개선사항
촉진사업은 토지등소유자의 과반수 동의로 주공등이 사업시행자가 되면 기존의 추진위나 조합은 해체된다. 재정비특별법에서는 주민대표회의에 대해 도시정비법을 준용하도록 함으로써 새로운 단독시행자를 견제하거나 기존에 주민들이 추진해 온 사업에 대해 주민의 의견을 개진할 수 있는 유일한 통로가 주민대표회의가 된다.

그럼에도 불구하고 도시정비법에서는 조합의 임원과 정비관리업자의 대표자ㆍ직원은 이를 공무원으로 보는 규정을 마련했지만 주민대표회의 관계자, 추진위 위원 등은 공무원 의제규정에서 제외됐다. 이는 조합임원이나 정비관리업자 등과 비교해 볼 때 형평의 원칙에 위배되므로 주민대표회의 관계자들도 공무원으로 의제되도록 개정해야 한다고 전문가들의 지적이 일고 있다. 이를 위해선 주민대표회의의 명확한 구성시기와 필수적인 기관으로서의 정립이 필요하다.

또한, 재개발사업 또는 도시환경정비사업에 있어서 주공등이 사업시행자가 되는 경우 기존의 추진위가 새로 구성된 주민대표회의에게 문서 인계를 소홀히 하거나 해주지 않는 사례가 종종 발생하고 있다. 이는 도시정비법에 위반되는 사항이 없기 때문에 분쟁이 일어나는 단점이 있다. 이로 인해 사업이 지연이 될 수 있으므로 조속한 해결책이 마련돼야 한다.

 

김성근 기자 / xevening@udp.or.kr