도시정비법이 대폭 개정된다. 국토부는 지난 29일 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 일부개정안(이하 개정안)을 마련 입법예고했다.
국토부는 개정안 입법예고시 “개정안은 재개발·재건축 등 정비사업 절차 간소화를 통해 사업기간 단축 및 비용감소를 도모하고 불합리한 규제를 개선해 신산한 정비사업의 절차가 이행될 수 있도록 하는 것을 주요 골자로 담고 있다”며 “법 개정을 통해 원활한 재개발·재건축 등 정비사업의 추진을 도모할 계획”이라고 설명했다. 이에 본지는 이번 개정안이 어떤 내용을 담고 있는지 분석해보도록 하겠다.
◆ 정비기본계획과 정비계획의 수립 관련
지방의회 의견 청취 등 일부 절차 생략을 통해 신속 사업 유도
정비기본계획 및 그에 적합한 범위 내에서 수립되는 정비계획의 경우, 양자는 모두 14일 이상의 주민공람과 함께 지방의회 의견을 들은 뒤에야 계획을 수립하도록 돼 있었다. 그러나 이번 개정안에서는 그동안 지방의회가 자신들의 선거구에 관련된 민원성 문제를 제기함에 따라 사업진행이 지연되었던 사례 등을 이유로 개정안에서는 정비기본계획과 정비계획을 수립하면서 필수적이었던 “지방의회 의견청취”를 과감히 삭제했다. 이와 관련해서는 지방의회의 격렬한 반대가 예상돼 그 귀추가 주목된다.
또한, 정비구역을 지정 또는 변경하는 경우에 ‘지방도시계획위원회와 건축위원회의 공동심의’에 대해 추후 사업시행인가를 받을 때 또다시 건축위원회의 심의를 거쳐야 하는 불편을 해소하기 위하여 정비구역 지정, 변경시에는 “건축위원회”의 심의를 생략하게 됐다.
그 외에도 정비구역이 지정ㆍ변경 시 지방자치단체 공보에 고시하고 주민설명회를 해야 돼 각 시도별 도시정비조례에서도 시도지사의 권한을 구청장에게 위임, 주민설명회를 개최해 왔으나, 이 “주민설명회 절차”를 생략했다. 그러면서 관계서류를 일반에게 열람토록 신설했다.
일부 절차 개정으로 신속한 사업시행 가능할 듯
토지등소유자 시행, 도시환경정비사업은 직격탄
◆ 재건축사업관련 안전진단 절차의 조기화
기존의 경우, 정비기본계획수립 →정비계획 수립 및 정비구역 지정 →추진위 구성된 다음에야 안전진단을 신청하였다. 이 과정을 통한 후 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 추진위 구성승인을 받은 뒤에야 안전진단을 신청할 수 있었고 여기에서 통과하지 못하면 사업이 불가능해 비용 손실로 이어져 많은 전문가들이 그 시정을 지적하였다.
서초ㆍ강남의 0000재건축단지(자료를 통해 사실 확인하여 구체적 단지 기입토록)등이 이에 해당한다. 그동안 정비계획 수립단계에서 함께 안전진단을 받아야 한다는 주장이 계속 제기된 것이다. 이에 따라 개정안에서는 예비안전진단과 정밀안전진단을 정비계획 수립단계에서 주민의 1/10 이상의 동의를 받으면 가능하게 되었다.
◆재건축조합인가 후 시공자 선정 조기화
단, 토지등소유자가 시행 도시환경정비사업은 사업시행인가 이후로 강화 등
개정안에 따르면 모든 정비조합은 조합설립인가 이후 총회에서 국토부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하게 된다. 다만, 대통령령이 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관이 정하는 바에 따라 경쟁입찰을 통하지 않고도 선정할 수 있게 되었다. 이로써 재건축사업의 경우, 사업초기에 자금확보를 통해 활성화를 기할 수 있게 됐다.
그러나 시행사들의 틈새시장으로 각광받았던 도시환경정비사업은 철퇴를 맞게 되었다. 그동안 법에서 구역지정ㆍ변경, 시공자선정 및 사업시행인가에서 동의율 규정이 없었고, 특히 다른 정비사업에 비해 시공자선정이 자유로워 자금압박을 받지 않아 서울시내 4대문과 외곽지역에서 사업시행이 이루어졌다. 개정안에서 재건축사업은 시공자 선정시기가 완화된 반면, 토지등소유자가 단독 시행하는 도시환경정비사업의 경우 사업시행인가를 받은 이후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자 선정토록 강화하였다. 게다가 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 동의를 얻도록 함에 따라 당분간 도시환경정비사업은 사실상 올 스톱될 전망이다.
재건축 시공자선정 시기 조기화
총회 통해 경쟁입찰로 시공자선정
◆구역지정 제안, 법적 뒷받침 조성
그동안 구청장의 의무로 규정된 구역지정 및 정비계획수립에 대해 시도에서는 법령 위임 없이 편의주의 행정의 일환으로 그 의무를 주민들에게 떠넘겼다는 비판을 받았다. 이로 인해 기존 국가청렴위원회(현 국민권익위원회)에서는 시도별 주민제안제도를 폐지토록 기관권고 하였으나 개정안에서 국토부는 지자체의 제안제도의 법적 뒷받침을 해줘 눈길을 끌고 있다. 특히, 서울시 도시정비조례 제6조 등을 인정해주거나 기타 시도 조례의 제안제도를 기정화 하였다.
◆추진위 승인 시 추진위원과 운영규정안 동시 제출, 승인토록
그동안 추진위승인 시 추진위 명단과 운영규정이 별도 제출될 수 있도록 규정되어 혼선을 일으킨 바 있으며, 이에 대해 전문가들의 지적을 받아왔다. 개정안에서는 이를 해소하기 위해 추진위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받은 후에 시장ㆍ군수의 승인을 얻도록 했다.
◆주민대표회의의 토지등소유자가 시공자 선정, 의견제시 기구에 불과했던 주민대표회의 위상 격상
도시정비법에서의 주민대표회의는 건축물의 철거에 관한 사항, 주민이주에 관한 사항, 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항, 정비사업비의 부담에 관한 사항 등에 대한 의견 제시기구에 불과했다. 이에 반해, 재정비특별법에서는 주민대표회의는 토지등소유자가 선정한 시공자를 추천하여 주택공사등이 이를 선정토록 하는 권한을 부여하였다. 같은 정비사업이면서도 구역에 따라 시공자 선정권한이 있는지 여부가 달라져 많은 민원이 제기된 바 있다.<본지가 2008.1월 보도한 자료 참조>. 개정안에서는 도시정비법의 경우에도 재정비특별법과 같이 토지등소유자가 시공자를 직접 선정할 수 있도록 했다.
그 외에도 그동안 법령의 명시적 규정이 없었으나, 개정안에서 구역지정 이후에 주민대표회의를 구성하도록 명시하였다.
◆재건축조합원명의변경금지 규정의 해제
투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다는 도시정비법 제19조를 삭제했다.
그동안 강동구, 강남구 일부 재건축사업의 경우, 조합설립인가를 받으면 조합원분의 매매가 제한돼, 주민들이 조합설립인가 동의서를 제출하지 않아 추진위 상태에서 진행해 왔으나 이번 개정안에 따라 조합설립인가를 받게 될 것으로 전망된다.<본지 2월 12일자 1면 참조>
◆재정비특별법에서의 결합개발제도 도입
그동안 재정비특별법에서만 인정되던 결합개발제도가 개정안을 통해 본격적으로 도시정비법에서 도입될 전망이다. 정비사업의 효율적인 추진 또는 시의 경관보호를 위해 2 이상의 구역으로 분할하거나, 서로 떨어진 2 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 정비구역으로 지정 신청할 수 있게 됐다. 또한, 이렇게 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 지정하여 정비사업을 시행 시, 그 시행 방법과 절차 관련 세부사항을 시도 도시정비조례로 위임하여 향후 각 시도별 조례 개정이 뒤따르게 된다.
재개발ㆍ도시환경정비조합 및 사업시행인가 관련 동의율 강화
관리처분계획인가 후 기존 건축물 철거
정비관리업자 요건ㆍ업무, 처벌 강화
◆이주대책의 수립 등 손실보상 특례
정비구역 안에서 사업시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관해서는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용했다. 그러나 이로 인해 재개발사업의 경우, 사업성과 관련 상당한 어려움등이 상존하고 있어 이에 대한 대책이 요구돼 왔다. 그래서 단서조항을 신설해 토지보상법에 불구하고 이주대책의 수립 등 손실보상에 관해서는 대통령령으로 따로 정할 수 있도록 했다.
◆관리처분 인가 이후, 건축물의 철거 관련 규정 신설
수원의 대표적인 재건축조합이 매탄주공의 경우, 관리처분을 인가받기 이전에 이주를 시키는 등 많은 분쟁이 상존해 왔다. 왜냐하면 관리처분을 손쉽게 받기 위해서는 주민들을 이주시킴으로서 총회참석 대신 서면결의를 받도록 하기 위한 것이었다. 기존의 도시정비법 제48조에서는 이러한 명시적 규정이 없어 혼란스러웠으나 개정안에서는 관리처분 계획인가를 받은 이후에 기존의 건축물을 철거하도록 명문으로 규정했다. 일부 전문가들은 이를 위반하는 경우 형사처벌까지 규정을 두는 것이 옳다는 지적이다.
◆매도청구와 입주자모집 및 준공
사업시행자는 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대해서는 제1항부터 제4항까지에 따른 공급대상자외의 자에게 공급하며, 주택의 공급방법ㆍ절차 등은 주택법 제38조를 준용했다. 이로 인해, 재건축사업의 경우 하급심에서 매도청구소송에서 승소했으나 일선 구청에서는 대법원 확정판결을 요구하며 분양승인을 거부한 대표적 사례로 강남 도곡2차가 그 피해가 심각했다. 이런 피해를 해소하기 위해 사업시행자가 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받고 입주예정자에게 피해가 없도록 대통령령이 정하는 조치를 취한 경우에는 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 입주자를 모집할 수 있도록 했다. 다만, 준공인가 신청 전까지 당해 주택건설대지의 소유권을 확보해야 하므로 준공문제까지 해소된 것은 아니다.
◆이전고시(기존의 분양처분고시)의 법률적 미비점 해결
사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전 시 그 내용을 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고토록 했지만 소유권 취득시기에 대한 규정이 누락돼 그 취득시기가 불분명했다. 이러한 점을 보완하기 위해 소유권 취득시기 단서조항 “대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.”고 신설했다.
◆추진위원회의 구역지정 이후 구성
그러나 정비사업 규제 강화 측면도 상당수 있어 배제할 수 없다. 개정안 제13조2항은 조합을 설립하고자 하는 경우 법 제4조에 따른 정비구역지정(정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업의 경우에는 제12조제5항에 따른 재건축사업의 시행결정을 말함) 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 제15조제2항에 따른 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성해 국토부령이 정하는 방법과 절체에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 하기 때문이다.
◆공공시행자로의 사업시행 유도
아울러 개정안은 법 제4조제3항을 신설해 토지등소유자가 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년(시·도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 함) 이상 경과했음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 않거나 토지등 소유자가 법 제8조제4항에 따라 주택공사 등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우, 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도조례가 정하는 경우 등에 한해 시장·군수에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있도록 했다. 특히 법 제8조제4항2의2 신설조항에서 추진위가 시장·군수의 승인을 얻는 날로부터 2년 이내에 조합설립인가를 신청하지 않거나 조합이 3년이내에 사업시행인가를 신청하지 않은 경우에 추진위 또는 조합설립의 인가를 취소한 것으로 명시해 공공시행자로의 정비사업을 유도하고 있어 조합이나 추진위, 사업을 추진하려는 주민들의 반발이 예상된다.
◆재개발, 도시환경정비조합 동의율 강화
또한 재개발·도시환경정비조합의 동의율도 강화됐다.
현 도시정비법 제16조1항은 재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 및 국토부령이 정하는 서류를 첨부해 시장·군수의 인가를 받도록 하고 있다. 그러나 개정안은 이 조항을 고쳐 재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위가 조합을 설립하고자 할때 동의율을 도지등소유자의 3/4이상의 동의를 비롯해 토지면적 2/3 이상의 토지소유자의 동의도 추가적으로 받게 했다.
이에 따라 동 사업을 추진하려는 추진위는 조합설립을 위해 2번의 동의를 받아야 하는 번거로움이 발생하게 된 것이다.
◆토지등소유자 동의방법
토지등소유자의 동의방법도 달라진다. 개정안은 법 제17조제1항을 개정함과 동시에 제2항을 신설했다. 현행 도시정비법상 토지등소유자의 동의방법과는 그 궤를 달리해 동의시 인감도장을 사용한 서면동의서와 인감증명서를 첨부하도록 했으며 제2항을 신설해 동의 산정방법 및 절차 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정했다.
◆사업시행인가 동의율 강화
거기에 사업시행인가 동의율까지 강화된다. 현행 도시정비법 제28조제5항은 사업시행인가시 사업시행자(시장·군수 또는 주택공사등은 제외)는 사업시행인가를 신청·변경·폐지 등을 하기 전에 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻도록 하고 있다. 그러나 개정안은 이 동의를 정관등이 정하는 바에 따르는 것이 아닌 총회를 개최해 조합원 과방수의 동의를 얻도록 했다. 다만 서면결의로 동의한 경우에는 이를 인정한다는 판단이다.
◆정비관리업자 요건 및 업무, 처벌 강화
한편 재개발·재건축 등 정비사업을 추진함에 있어 컨설팅을 담당하는 정사업전문관리업자(이하 정비관리업자)의 요건 및 업무와 처벌 규정도 강화된다.
개정안 제69조(정비사업전문관리업의 등록)와 제72조(정비관리업자의 결격사유), 제74조의3(교육 등), 제84조(제84조제4호) 등을 통해 요건 강화 및 업무의 영역을 규정했다.
현행 법 제69조제6호~8호까지 정비관리업자가 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행, 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토(제7호), 그 밖에 조합의 업무 중 조합이 요청하는 것(제8호) 등의 업무를 할 수 있도록 명시했으나 개정안은 제6호 중 분양업무를 삭제하고 관리처분계획에 관한 업무만으로 한정했으며, 나머지 제7·8호는 삭제했다.
아울러 제72조의 정비관리업자의 결격사유를 정비사업의 시행과 관련한 범죄행위로 인해 금고 이상의 실형을 받은 자, 벌금형 이상를 받고 2년(현행 1년)이 경과하지 않은 자 등으로 명확히 규정했다.
아울러 정비관리업자의 등록취소 사유도 일부 신설했다. 개정안은 법 제73조7의2와 제8호를 신설해 결격사유가 있는 정비관리업자는 취소토록 했다.
<편집부>
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