정치권, 뉴타운사업 견제 위한 특별법제정

정치권, 뉴타운사업 견제 위한 특별법제정

 

 날짜 : 08-01-04 11:11

 

특별연재-재정비촉진사업 해설

①재정비특별법 탄생비화

 

도시광역개발·도시구조개선·뉴타운·구 도시재개발특별법 등 4개 법안 묶어 제정

 

2006.7.1 재정비특별법(도시재정비 촉진을 위한 특별법)이 전격 시행되면서 부동산 개발사업의 큰 틀이 재정비특별법을 중심으로 권력이동 하고 있다.

 

그동안 국지적으로 시행되던 재개발·재건축사업 등 도시정비법에 의한 사업과 도시개발사업, 시장정비사업 등으로는 도시기반시설을 확충하는 일이 만만치 않고 광역적인 도시계획이 잘 이뤄지지 않았기 때문에 행정당국의 입장에서는 재정비촉진사업을 통한 기반시설 확충과 광역적 도시계획이 무엇보다 시급, 이를 적극 권장·독려하지 않을 수 없기 때문이다.

하지만 법령이 급하게 제정되면서 미비한 점이 많고, 역사도 길지 않아 현재 진행되고 있는 재정비촉진사업의 앞날이 생각처럼 밝지만은 않다. 이에 본지는 재정비특별법의 제정에 깊숙이 관여하며 수년간 이 법을 연구해 온 전문가들의 조언과 감수를 통해 이번 호부터 재정비촉진사업의 ‘처음부터 끝까지’를 해설·연재한다. 

편집부

 

 

뉴타운사업의 등장

재정비특별법의 제정 배경은 의외로 엉뚱하고 이치에 맞지 않다. 광역적인 도시계획에 의해 철저한 준비을 통해서 신중히 결정되어야 한다는 것에 반추해 보면 더욱 그렇다.
재정비특별법의 모태가 된 것은 서울시 ‘지역균형발전지원조례’의 뉴타운사업이다.

서울시는 이명박 당선자의 서울시장 재임시절인 2003.3.15 지역균형발전지원조례를 제정했다. 아울러 이를 관장하는 균형발전추진본부도 후에 창설했다.
이에 앞서 서울시는 2002.10월 은평·길음·왕십리 등 3개 지구를 전격적으로 시범 뉴타운사업으로 지정했는데 아무런 법적 뒷받침이 없어 그 이듬해에 시 조례를 제정해 이를 뒷받침 한 것이다. 사실상 유례가 없는 초법적 사태에 다름 아니다.

서울시 지역균형발전지원조례 중 뉴타운사업을 정의한 조문내용을 살펴보면 ‘뉴타운사업이라 함은 동일생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 시행하는 제반사업을 말하며, 신시가지형뉴타운사업, 도심형뉴타운사업, 주거중심형뉴타운사업으로 구분한다’고 돼 있다. 또한 ‘조례 시행 전에 지정된 은평·길음·왕십리 등 시범뉴타운지구는 이 조례에 의하여 뉴타운지구로 본다’고 덧붙여 정당성을 부여했다.

조례를 만든 서울시는 도시정비법·도시개발법 등의 법령을 조례 하에 두고 의욕적으로 사업을 추진했다. 이후 서울시는 2003.11.18 한남·중화·방화·노량진 등을 비롯, 총 12개 지구에 대해 2차 뉴타운지구로 발표함 동시에 3차 뉴타운지구 계획도 발표했다.

하지만 2002년부터 해마다 새로운 뉴타운지구를 발표하면서 순풍에 돛 단듯 순항하던 뉴타운사업에도 위기가 닥쳤다.

 

 

정치권의 특별법 발의

서울시가 이처럼 뉴타운사업과 관련 거침없는 행보를 계속해 나가자 위기의식을 느낀 쪽은 정치권이었다. 특히 당시 여당이었던 열린우리당은 한나라당 소속인 이 전(前)시장의 대권도전설과 함께 그의 업적이 쌓이는 게 불안요소였던 터라 그의 행보를 제지하지 않을 수 없었다. 하여 열린우리당은 ‘서울균형발전을 위한 국회의원 모임’(이하 균형발전모임)이라는 단체를 만든다.

사실상 서울시의 뉴타운사업을 견제하기 위해 태생한 균형발전모임은 단체의 이름에서 알 수 있듯 서울 강남·북의 균형발전에 목적을 두었으나 서울 이외 출신 국회의원들의 항의로 전국을 대상으로 한 특별법 제정을 추진하게 된다.

균형발전모임은 2003.8부터 특별법제정을 위한 10만인 서명작업을 시작으로 본격적인 활동을 전개했다. 이후 2005.6월 균형발전모임은 한국도시개발연구포럼의 전연규 대표와 현 서울대 법대 김종보 교수의 도움을 받아 같은 해 10월 「도시광역개발특별법」을 발의하게 된다.

비슷한 시기에 이와는 별도로 정치권에서는 균형발전모임과 같은 소속의 열린우리당에서 「도시구조개선특별법」을, 야당인 한나당은 「뉴타운특별법」과 「구 도시재개발특별법」을 만들어 「도시광역개발특별법」을 포함 유사한 4개 법안이 발의됐다. 이들을 합하여 현재의 재정비특별법이 탄생하게 됐다. 결국 재정비특별법은 법체계를 무너뜨리고 조례로 뉴타운사업을 진행한 서울시를 제지하기 위해 만들어진 비화를 갖게 됐다.

 

 

재정비특별법의 탄생

재정비특별법의 모태가 됐던 서울시의 뉴타운사업은 이법에 의한 재정비촉진사업으로 간주되는 등 불가분의 관계를 유지하고 있다. 현재 각 시·도별 재정비촉진조례까지 만들어져 있지만 서울시 지역균형발전지원조례는 아직 살아 있고 이 영향을 받아 재정비특별법 제정 이후에도 인천·부산 등 일부 광역시에서 유사한 조례를 만들기도 했다.

게다가 재정비촉진사업과 뉴타운·균형발전촉진사업 등이 병존하고 있는 상태에서, 최근 도시재생사업까지 등장함으로써 재정비촉진사업을 정확히 알기 위해서는 기타 다른사업의 이해도 필요하다.

서울시 균형발전지원조례에 의한 뉴타운사업은 사업지구의 지정에 따른 세부사업 시행계획수립을 통하여 각 개별법에 의해 진행하는 절차가 재정비특별법에서의 과정과 유사하다. 그러므로 뉴타운사업의 진행절차를 확인해 보는 것이 재정비촉진사업의 진행을 이해하는 좋은 자료가 될 것이다.

또한 2차·3차 뉴타운사업, 균형발전촉진사업 중에서 재정비촉진지구의 요건에 충족한 경우에는 촉진지구로 시행될 것이지만(요건을 충족해도 여건상 포함을 원치 않는 경우도 있음), 그렇지 못한 경우 조례에 의한 뉴타운사업 등으로 계속 진행되는 등 이원화 구조로 진행되고 있다. 그러므로 조례에 의한 뉴타운사업 진행절차를 숙지해야 할 것이다.<표 참조>

 

 

뉴타운사업의 시행방식

현행 조례상 뉴타운사업과 균형발전촉진지구사업은 도시개발사업·재개발사업·재건축사업·도시환경정비사업·주거환경개선사업, 택지개발사업·도시계획시설사업, 지구단위계획 수립에 따른 단위사업방식 등으로 시행할 수 있으며 지역여건에 따라 2가지 이상의 방식을 병행할 수 있다. 또한 불가피한 경우는 사업을 시행하지 않고 존치되는 구역 또는 시설이 있을 수 있다.

 

① 도시개발사업

재건축·재개발·도시환경정비사업이 가능한 지역을 제외하고 나지비율이 50% 이상인 지역이 도시개발사업으로 추진될 것이다. 뉴타운사업과 관련, 도시개발업무지침을 개정, 시행한 바 있으며, 관련 규정은 다음과 같다.

최근 개정된 지침에 의하면 도시개발구역은 동일한 필지 내에 건축물(무허가 건축물은 제외)이 없는 토지(이하 “나지”)의 총면적이 전체 토지면적의 50% 이상인 지역에 한하여 지정할 수 있다. 다만, 국토계획법 제37조제1항의 규정에 의한 취락지구나, 도시개발법 제3조의 규정에 의하여 개발구역을 지정하는 자가 낙후지역의 개발을 위해 필요하다고 판단하여 건교부장관과 협의한 경우에는 나지의 비율과 관계없이 개발구역을 지정할 수 있다. 이 경우 국가·지방자치단체·토지공사·주택공사 또는 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사가 개발사업의 시행자가 되어야 한다.

 

② 재개발·재건축·도시환경정비사업·주거환경개선사업

서울시 정비기본계획상 정비예정구역은 정비사업으로써 재건축·재개발·주거환경개선사업, 도시환경정비사업으로 분류된다.
주거환경개선사업은 국가·지자체·주택공사 등이 시행하는 사업으로 정부 및 지자체 예산이 지원되고 구역지정 요건이 비교적 까다로워 정비기본계획에 명시된 구역 외에는 주거환경개선사업지구로 분류하기 어려운 실정이다. 또한, 주거환경개선사업으로 지정된 곳이라도 재개발사업으로 전환하려는 사업장이 증가되는 추세다.

 

③ 택지개발사업

뉴타운지구 내에서 택지개발사업이 가능하도록 되어있다. 그러나 실질적으로 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업을 추진할 만한 지역은 발생하기 어려울 것으로 예상된다. 송파신도시 건설이 이에 해당될 것이다.
재정비특별법에서는 재정비촉진지구 안에서 시행할 수 있는 사업에서 택지개발사업을 제외시켰다.

 

④ 도시계획시설사업 및 지구단위계획을 수립하여 시행하는 사업

뉴타운사업이 기존의 재개발·재건축사업을 광역화하여 계획적인 도시발전을 꾀하고 도로, 공원 등 기반시설을 확충하기 위한 사업이므로 뉴타운개발 기본계획이 확정되면 구청이나 주택공사 등이 기반시설설치를 위하여 국토계획법에 의한 도시계획시설사업을 시행하고 블록별로 개별사업을 추진하게 된다. 또한, 개별 블록의 사업에 기반시설 부지를 포함하도록 하여 그 사업시행자가 개별 블록의 해당 사업과 함께 기반시설을 설치하도록 하고 해당 지자체에 무상귀속토록 하는 방법이 있을 수 있다.

지구단위계획은 사업시행을 위해 필요한 각종 기준(건축물의 종류, 높이, 층수, 건폐율, 용적률, 색채, 교통계획, 보행계획 등)을 수립하여 체계적인 도시계획과 개별 블록이나 로트의 사업을 추진하기 위한 전제 조건이다. 이렇게 지구단위계획이 수립·확정되면 해당 계획 내용에 맞게 건축법 등 개별법에 의해 각 필지별로 사업을 추진할 수 있다.
재정비특별법에서는 ‘지구단위계획을 수립하여 시행하는 사업’에 대해서는 촉진사업에서 제외시키고 있다.

 

⑤ 존치지역 또는 시설

신축한 건물, 양호한 건물로 규모가 큰 건축물 또는 보존의 가치가 있는 건축물이 있으면 해당 건축물 또는 건축물의 일부 구역을 개발하지 않고 존치하여 국가적 경제 손실을 막고 해당 건축주의 민원을 방지하여 원활한 뉴타운사업을 추진하기 위해 특수한 건축물 또는 일부 구역을 존치하는 것이다.

<계속>