환지방식사업과 공영개발사업의 내용과 장·단점 비교

<환지방식사업과 공영개발사업의 내용과 장·단점 비교>

 

 

 

공영개발사업과 환지방식사업은은 사업방식, 재원조달, 권리의 변동, 개발이익의 분배 등 추진방법이 상이하고, 개별사업지구마다 자연적, 경제적 특이성 등으로 절대적인 비교는 어려운 편이며 일정 지역의 토지를 개발해야 할 경우 어느 방식을 채택하는 것이 유리한 지는 획일적으로 결정될 수는 없고, 개발의 목적, 토지소유자의 분포, 개발규모, 주변지역에의 파급 효과를 고려해서 결정되어야 합니다. 일반적으로 두 개발방식의 특성을 비교하여 요약하면 다음과 같습니다.


1. 환지방식사업(구 토지구획정리사업)

○ 시행주체
- 국가,지자체,토지소유자 조합 등

○ 근거법
- 도시개발법

○ 업무방법
- 도시계획구역내에 있어서 일정범위의 토지를 현재 상태보다 양호한 택지로 전환시키기 위해 토지의 교환,분합,형질의 변경등 대지로서의 효용증진과 공공시설을 정비한 후 환지처분에 의하여 대토하는사업방식

○ 토지공급
- 환지방법에 의하여 토지소유자 직접 참여
- 감보율을 적용하여 공공용지를 확보

○ 개발이익의 귀속
- 개발주체인 사업시행자(토지소유자)에게 개발이익이 귀속됨

○ 토지소유권의변화
- 권리축소

○ 장 점
- 공공시설용지 및 사업비를 토지 소유자 부담으로서 시행
- 사업지구내 토지를 환지방법에 의해 분배함으로써 용지매입에 대한 부담이 없음
- 토지소유자의 개발참여 폭이 확대되어 민원이 최소화
- 철거민의 이주대책이 불필요

○ 단 점
- 사업계획승인후 환지계획·승인에 따른 절차가 복잡하고 체비지 매각 부진으로 사업기간이 장기간 소요
- 지구내 토지를 독점할 수 있어 택지 공급이 저하될 우려가 있으며 토지가격이 토지시장에서 형성되기 때문에 정착에 입각한 택지공급이 곤란
- 감보율이 높아서 지가가 상승하고 부동산 투기가 유발됨
- 일부 토지소유자에게 지나친 개발이익이 허용되어 주변지역의 개발이익 환수가 곤란

○ 재원조달
- 사업시행지구내 토지소유자 부담
- 체비지매각수입금
- 환지설계시 공공용지에 감보적용



2. 공영개발사업

○ 시행주체
- 국가 또는 지자체
- 토지공사 및 주공

○ 근거법
택촉법,도시계획법,주촉법,수자원개발촉진법,공유수면매립법

○ 업무방법
- 개발사업시행으로 인한 지가상승을 억제하고 토지투기를 방지하기 위하여 개발대상지역내 토지를 전면매수,개발하여 사업완료후 실수요자에게 공급하는 사업방식

○ 토지공급
- 일반인,주택건설업체등 실수요자 공급
- 저소득층 주택공급

○ 개발이익의 귀속
- 공영개발사업시행주체에게(국가기관)  개발이익이 환수되어 타지역개발을 위한 재투자 가능

○ 토지소유권의변화
- 권리소멸

○ 장 점
- 사업시행후의 권리조정 절차 및 사업기간이 상대적으로 단기간
- 토지투기방지,지가안정,저소득계층의 택지공급이 용이
- 지구내 개발이익의 사회적 환원으로 공공사업에 재투자 가능
- 토지공급후 이용에 대한 규제를 가함으로써 토지이용의 효율성 제고

○ 단 점
- 재산권의 상대적 손실감으로 토지소유자의 민원유발
- 사업비전액을 사업시행자가 먼저 투자해야 함으로 시행자의 자금부담이 큼
- 용지매수 및 지장물 보상시 전면매수방법을 따르므로 민원발생이 높음
- 개발이익이 사회로 환원될 수 있지만 시행자가 지자체가 아니고 공공기관일 경우 지역간 개발이익문제로 해당 지자체와 마찰이 발생할 수 있음

○ 재원조달
- 사업시행자의 부담