도정법과 도촉법의 비교 분석과 문제점

도정법과 도촉법의 비교 분석과 문제점

 

 

 

도 시 및 주 거 환 경 정 비 법(도정법 2003.7.1 시행)

 

2003년7월1일 시행된 도정법에 의한 주택재개발, 주택재건축사업은 사업시행 주체는 주민(조합)이 할 수 있으며 사업 시행을 위한 정비구역 지정시 토지등 소유자 2/3 이상의 동의와 조합설립 인가시 토지등 소유자 4/5 이상의 동의가 있어야 하며 임대주택 기준에 대한 건립 비율 총 세대수의 17% 수준에서 임대주택을 확보하는 등의 사업입니다.다음은 도정법이시행됨으로 인한 정비사업에 미친 주요특징을 정리 해 봅니다.

 

1) 선계획, 후개발 원칙의 정비사업관리

인구 50만 이상의 시는 도시및 주거환경정비기본계획을 의무적 수립하여야 한다.(10년 계획 5년마다 수정)

2) 조합원권익보호 장치강화
 조합단독시행방식으로 전환 -  종전에는 조합과 건설업체의 공동사업방식이었기 때문에 조합이 구성되기전부터 시공사가 참여하여 재개발및 재건축등을 부추기거나 추진위원장과 결탁하여 각종비리및 분쟁발생 하여 이를 방지하기위한 방침인듯함.

조합설립추진위원회의 제도화 - 종전 임의단체인 추진위원회를 딱 1개만 인정하는 것으로 허가권자에게 등록하고 또한 조합 설립시 동의서징구때 다음의 사항을 밝혀야 합니다.

. 설계의 개요
. 건축물철거및 신축에 소요되는 개략비용
. 비용분담에 관한 사항
. 사업완료후 소유권에 관한 사항
. 조합정관

3) 시공보증
도정법시행전  조합원에 대한 분양주택은 분양보증 대상이 아니어서 시공사 부도시 조합원피해발생하는 불합리한 사례에대한 조치로 조합원의 권익보호가 한층 엎그레이드되었다고 봄. 종전 시공사+조합의 공동사업의 경우 사업비는 조합원재산을 담보로 제공 조달하므로 시공사 도산시 차입금액은 조합원부채되어 사업추진곤란했으나 정비사업에 참여하는 시공사는 시공보증을 의무화하여 시공사는 대한주택보증회사의 보증서을 반드시 제출, 시장군수는 착공신고를 받을때 반드시 이를 확인하여야 한다.

4) 관리처분계획인가
도정법시행전에는 철거후 관리처분계획수립이 관행이었으나 관리처분인가후 건물철거로 조합원의 피해를 예방한다.

이상의 특징을 살펴보면 도정법에서 조합원의 권이보호자치가 상당히 체계화 되었음을 알수 있음.

 

  도 시 재 정 비 촉 진 법(도촉법 2006.7.1 시행)

 

          

지역적이고 불균형한 주택재개발 주택재건축의 사업 방식을 탈피하여 균형 발전과 주민의 삶의 질을 향상 시키는데 목적을 두고 법을 제정하여 사업을 시행하려는 사업시행 방식이며 용적률 상향 조정으로 인한 사업의 수익성, 국민주택규모를 초과하는 주택의 의무 비율의 완화 및 기반시설을 지자체 등에서 비용을 지원하는 등의 법 취지가 있으며 토지등 소유자 1/2 이상의 동의가 있으면 시 군 구청장이주택공사 토지공사 등을 사업시행자로 즉 공공기관이 사업을 대행 할 수도 있는 법 제정입니다

 

주민들의 동의 등 요구 절차의 배제를 할 수 있다는 단점도 있어 법 취지의 보완이 필요한 단점도 있을 수 있다는 점 입니다

또한 2006.4.4 건설교통부의 시행령 및 시행규칙이 공고됨에 따라 토지거래허가 범위는 20㎡ 이상의 면적으로 제한 하였으며 연접한 둘 이상의 동일한 사업장을 도시재정비촉진법에 의거 양쪽 통합 개발과 용적률 건폐율 임대주택등을 완화하여 개발을 할 수도 있다는 법 제정이라 할 수 있습니다

 

                                        

 

      도시재정비촉진법 제정의 예상되는 문제점

 

          

도정법에 의한 주택재개발 주택재건축 사업은 주민이 직접 사업시행 주체가 될 수 있으나 도촉법에 의한 토지등 소유자 1/2 이상의 동의가 있을 경우 시 군 구청장이 직접 주택공사 토지공사 등이 즉 공공기관에서 사업시행자로 지정 할 수 있음에 따라 지구의 지정 계획의 수립 등 주민들의 1/2 이상의 반대가 있어도 단독적으로 주민들의 사업시행주체를 배제하고 공동주택 즉 아파트를 건립 할 수 있는 사례가 발생 할 수도 있다는 것입니다

 

 가장큰 변수로 등장한 것은 투기방지태책으로 국토의계획및이용에관한법률상 토지거래허가대상규모(180 ㎡)를 20㎡로 강화한 부분이 사업진행에 득이 될것인지 실이될것인지에 대한 고찰이 필요할것이며, 이에따른 사유재산에 대한 과도한 규제로 법정소송이 이어지지 않을까 사료됨.

        

또한 기반시설의 국고 지원이라는 법 취지가 있지만 재정의 지원 규정이 임의 사항으로서 재정 지원의 확보를 안정적으로 될 수 있는지가 문제입니다. 실질적으로 사업시행을 위한 주민들과의 비용 부담때문에 의견 충돌이 일어 날 수 있는 부분이 상당히 내포 되어 있다는 점도 예상이 됩니다. 따라서 도시재정비촉진법이 시행이 되면 해당 사업 부지는 주민들과의 마찰과 중장기적인 개발계획으로 인한 주민들의 재산권 행사(건축허가 제한 등)에 상당한 문제가 발생 될 수도 있어 주민들과 해당 사업장과 공공기간과의 원할한 협조와 유기적인 협조가 있어야 도시재정비촉진법 제정으로 인한 법 취지를 살려 원할한 개발이 될 수 있을것으로 사료됨.