[경제법 코치]장사가 자리를 잡으니까 나가라고?

[경제법 코치]장사가 자리를 잡으니까 나가라고?

 

[헤럴드생생뉴스   2006-08-28 14:24:26]

[김변호사의 경제법 코치]보통 상가 임대차 계약을 임대차 계약을 할 때는 2년 정도 계약하는 게 보통이라고 알고 있는데, 사실 임차인 입장에서는 영업을 할 때 인테리어나 내부설비를 자기 돈을 내고 했기 때문에 2년만 영업하고 나가기는 아깝다는 생각이 들 것이다. 이런 경우에 임대차 계약을 더 연장할 수 있을까? 결론은 “최초계약시로부터 5년간은 연장할 수 있다”이다. 상가임대차 보호법은 임대차 계약기간이 지났더라도 최초 계약한 날부터 5년까지는 임차인이 임대인에게 계약을 갱신해 달라고 요구할 수 있도록 하고 있다. 그러나, 임차인들이 월세를 안내면서 임대차계약만 연장해 달라고 떼를 쓰는 경우도 있는데, 임차인이 월세를 3번 이상 안낸 경우에는 계약을 연장해달라고 요구하더라도, 임대인이 거절 할 수 있다. 그러니까 연장을 안해주면 그만인 것이다. 임차인이 월세는 꼬박꼬박 내는데 이상하게 관리비나 전기세는 또 안내는 경우가 있는데, 이런 경우도, 임대인이 굳이 계약연장을 해줄 필요는 없다고 보아야 하겠다. 월세를 안내는 경우이외에도 5년 계약연장이 안되는 경우가 있다. 예를 들어서 임차인이 학원을 한다고 해서 세를 놓았는데, 노래방 영업을 하는 것 처럼 임대인과 약속한 업종을 바꾸는 경우처럼 임차인이 임대인을 속여서 계약했을 때는 계약이 연장되지 않고, 임대인과 임차인이 미리 합의를 해서 임차인이 보상을 받아버렸을 때도 계약이 연장 되지 않는다. 또 임대인의 허락을 받지 않고 임차인이 다른 사람에게 또다시 세를 놓았을 때에도 계약연장이 안되고, 임차인이 고의로 건물을 파손한 경우, 건물이 낡아서 철거나 재개발, 재건축을 하는 경우에도 계약연장이 되지 않는다. 계약연장을 할 때 월세를 좀 더 올려서 계약하는 경우가 많은데, 이럴때는 처음 계약하고 조건이 달라졌으니까 이걸 재계약으로 봐서 이때부터 다시 5년을 계산하는 것일까, 아니면 애초에 맨 처음 계약할 때부터 5년일까? 맨 처음 계약할때부터 5년만 보장받을 수 있다. 보증금이나 월세를 바꾸어서 계약한다고 해서 재계약이라고 볼 수는 없고, 이것은 단순히 전에 있던 계약이 갱신되는 것으로 보아서 재계약할때부터 다시 5년이 아니라, 맨 처음 계약한 때로부터 5년간만 보장받는 것이다. 임대인이 리모델링을 한다고 임차인에게 영업을 중단하고 나가라고 하면 나가야 되는가? 리모델링에 대해서는 아직 판례가 없지만 법에는 “건물의 전부 또는 대부분을 철거하는 경우”에는 계약갱신을 할 수 없는 것으로 하고 있다. 그런데, 리모델링은 건물의 대부분을 철거하는 경우는 아니기 때문에 현재 법에 따르면 임차인은 리모델링을 할 때도 5년동안 계약연장을 주장할 수 있을 것이다. 따라서, 임대인은 임차인과 서로 협의하에 리모델링을 하여야 하고, 강제로 임차인의 영업을 중단시킬 수는 없을 것이다. 임대인의 입장에서는 계약을 갱신할 때 보증금이나 월세를 올리려고 할텐데요. 월세를 올리는데 따른 어떤 제한은 없을까? 상가임대차보호법에 보면 보증금이나 월세는 1년에 12% 이상 못 올리게 되어 있다. 12% 이상 약정했더라도 그 이상받은 부분은 무효가 돼서 나중에 임차인에게 다 돌려줘야 하는 것이다. 그리고, 임차인 입장에서는 건물을 나갈 때 건물에 설치해 둔 인테리어 공사비용이 아까울텐데 보통 이런것을 권리금이라고 해서, 새로운 임차인에게 받는 경우도 있고, 임대인에게 달라고 하는 경우도 있지만, 이 권리금은 법적으로 받을 수 있는 돈이 아니다. 그래서 당사자간에 권리금을 주겠다는 합의가 있을 때는 권리금을 보장받을 수 있어도, 이런 합의가 없다면 강제로 받을 수 있는 방법은 없게 된다. 법무법인 해미르 김병철 변호사(02-536-1600, bprint21@hanmail.net)