도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령

도시 재정비 촉진을 위한 특별법(요약)   강남북 균형개발을 위해 정부가 8·31 부동산 대책을 통해 내놓은 ‘도심 광역개발안’이 입법화돼 서울 뉴타운 등 도심 재개발 사업이 날개를 달았다. 용적률 상향 등 대폭적인 지원책을 담은 특별법(도시재정비촉진을 위한 특별법)이 8일 국회를 통과돼 내년 7월 시행된다. 당초 쟁점이 됐던 단독주택 재건축 규제완화는 ‘없던 일’로 됐으나 공공개발 뿐 아니라 민간시행 사업에도 용적률 인센티브를 주는 게 특징이다. 서울 뉴타운과 재개발이 활발하게 추진되는 다른 도시들이 특별법 혜택을 볼 전망이다. 하지만 토지거래허가제 등 투기방지책도 강화돼 투자에 신중해야 한다고 전문가들은 강조한다. ◇용적률 300%까지 높일 수 있어=특별법은 사업성을 높이기 위해 각종 건축규제를 푸는 것이 뼈대다. 용도지역을 바꾸고 용적률을 자치단체 조례에 관계없이 2종 일반주거지역은 250%, 3종은 300%까지 가능해졌다. 역세권 등 상업지역에선 50층이 넘는 초고층 주상복합아파트도 가능하다. 중소형 평형 비율이 줄어 중대형아파트를 많이 지을 수 있다. 특별법 검토 과정에서 단독주택지역 재건축의 규제 완화 여부가 논란이 됐으나 어떤 식이든 재건축에는 규제를 완화하지 않기로 결론됐다. 정부는 규제 완화 인센티브를 자치단체 등 공공이 시행하는 사업장에만 주려다 민간(조합) 시행에도 주기로 했다. 도심 주거지역에서 은평뉴타운처럼 모두 수용해 개발하는 공영개발은 하지 않는다. 건설교통부 관계자는 “용적률이 늘어나 분양수익을 더 낼 수 있고 중대형 평형이 많아져 주거단지가 고급화될 것”이라고 말했다.  ◇지나친 투자성 기대는 금물=특별법으로 재개발 투자여건이 좋아지기는 하겠지만 지나친 기대는 금물이다. 건축규제 완화 범위에 한계가 있기 때문이다. 서울시 관계자는 “건축규제 완화 정도는 도시계획위원회 등에서 결정하는데 서울시 전체의 도시계획과 쾌적성을 해치는 정도로까지 용적률을 높일 수는 없을 것”이라고 말했다. 인센티브에 따른 개발이익 환수장치도 마련돼 있다. 늘어나는 용적률의 일부는 임대아파트로 공급해야 한다. 기반시설 설치 부담도 만만찮을 것 같다. 비용은 원칙적으로 사업시행자(조합 등) 부담이다. 공공시설로 내놓아야할 땅도 늘어날 것으로 보인다. 일반적인 재개발 15%, 뉴타운 28% 정도인 사업부지의 공공시설 면적 비율이 더 올라가야할 것으로 서울시는 내다본다. 특별법은 토지거래허가 대상면적(현행 54평 초과)을 줄이기로 해 재개발지분 거래가 크게 위축될 수 있다. 서울·인천과 달리 경기도 등에서 허용되는 ‘쪼개기’(토지 등 분할)도 제한된다. 재건축·재개발컨설팅업체인 J&K 백준 사장은 “특별법은 개발을 도와주는 대신 거래는 제한한다”며 “단기 투자는 어렵고 실제 입주까지 생각해야 한다”고 말했다. 도시 재정비 촉진을 위한 특별법 어떤 내용인가 구분 내용 대상 전국 도시의 낙후지역 개발유형 - 주거지형：노후·불량 주택·건축물이 밀집한 지역（15평 이상） - 중심지형：상업·공업지역이나 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등 (6만평 이상） 건축규제 완화 - 용도지역 변경：2종 주거지역→3종 등 - 구역지정요건 완화：노후·불량건축물 비율， 호수밀도， 접도율（4ｍ 이상 도로에 접한 건물의 비율）등 - 용적률 완화：2종 일반주거지역 250％，3종 300％까지 - 주택규모·건설비율 특례：현재 전용면적 25．7평 이하가 전체의 80％ 이상 ※재건축 구역은 해당 안됨 임대아파트 공급 확대 - 인센티브로 늘어나는 용적률（개발계획용적률에서 기존 용도지역 용적률을  뺌）의 75％ 이하에서 임대아파트 공급 - 임대아파트는 전용 25．7평 초과가 전체 임대주택의 50％ 이하인 중형임대 - 건축비만 받고 자치단체 등에 제공 비용 지원 - 지방세 감면，과밀부담금 면제，특별회계 설치 - 기반시설 설치 비용 지원 기반시설 설치 강화  문화·복지시설 등을 민간투자사업으로 시행 가능 교육환경 개선 - 교육감과 협의해 우수학교 등 학교설립계획 마련 - 학교용지 매입 등 쉽게 토지거래허가제 강화 - 재정비촉진지구 지정·고시 즉시 토지거래허가구역으로 지정 - 건교부 장관이 예상지역에 대해 미리 허가구역 지정 가능 - 토지거래허가 대상 기준면적 축소：현재 도시지역 주거지역 180㎡ 초과 지분분할 제한  재정비촉진지구 지정·고시일 기준으로 입주권 줌：고시일 이후 토지 분할，단독·다가구주택의 다세대 전환， 주택 공유자 수 증가， 건축물과 토지의 소유 분리하더라도 입주권 나오지 않음 뉴타운 등과 관계  기준 면적 이상으로 이미 지정·고시된 뉴타운·균형발전촉진지구는 건교부 장관이 인정하면 재정비촉진지구로 간주 시행시기  내년 7월께 구역별 적용기준  시행 이후 사업시행인가 신청분부터 자료：건설교통부 건설교통부 공고 제2006 -113호   「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령」 및 동법시행규칙을 제정함에 있어 이를 국민에게 미리 알려 의견을 듣고자 그 제정이유와 주요내용을 「행정절차법」 제41조의 규정에 의하여 다음과 같이 공고합니다.                      2006년 4월 4일                      건설교통부장관 「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령」 및 동법시행규칙 제정안 입법예고 1. 제정이유   도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 법률 제7834호(2005.12.30)로「도시재정비 촉진을 위한 특별법」이 제정됨에 따라 정비구역 지정요건 완화범위, 기반시설 부지제공에 따른 용적률 등의 완화범위, 건축규제완화 등의 특례의 범위, 주택의 규모별 건설비율의 완화범위, 증가되는 용적률 중 임대주택 건설비율, 토지거래 허가대상 면적범위 등에 관하여 동법에서 위임된 사항과 그 시행을 위하여 필요한 사항을 규정하려는 것임 2. 주요내용 가. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령」        제정안   (1) 재정비촉진구역 지정요건의 완화범위를 규정함 (안 제10조)    (가)주택재개발사업의 경우 「도시 및 주거환경정비법 시행령」에 따라 시․도 조례에서 정하고 있는 호수밀도, 세장형․부정형․과소토지의 비율 및 주택접도율을 20퍼센트 범위 안에서 시․도조례로 정한 범위로 완화하여 구역으로 지정 가능    (나) 연접한 둘 이상의 동일한 재정비촉진사업방식에 의한 재정비촉진구역이 서로 상이한 요건에 의해 각각 촉진구역 요건에 해당하는 경우 통합하여 하나의 구역으로 지정 가능    (다) 도시경관의 보호 및 원활한 재정비촉진사업의 추진을 위하여 필요한 경우 당해 재정비촉진지구 내에서 서로 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 구역으로 지정 가능    (라) 주택재개발사업 및 주거환경개선사업으로 시행하는 재정비촉진구역의 경우 부지 정형화 등을 위해 필요시 구역면적을 추가로 10% 범위 안에서 확장 가능   (2) 기반시설(공공시설 및 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설등에 한함) 부지제공에 따른 용적률 또는 건축물의 높이의 완화 범위는 다음의 범위내에서 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따름 (안 제12조)    (가) 완화할 수 있는 용적률 : 재정비촉진지구지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률 +〔1.5×(기반시설 부지로 제공하는 면적×기반시설 제공부지 용적률)÷기반시설 부지제공후의 대지면적〕이내    (나) 완화할 수 있는 높이 : 건축법 제51조 규정에 의해 제한된 높이 ×〔1+(기반시설 부지로 제공하는 면적÷당초 대지면적)〕이내    (다) 학교, 도서관 등 기반시설부지를 조성하여 유상으로 제공하는 경우에는 완화되는 (가),(나)의 1/3 범위이내    (라) 건축물 일부를 대지지분과 함께 학교․도서관 등 기반시설로 제공하는 경우에는 대지지분에 해당하는 부지면적에 대하여 (가)에 의해 완화되는 용적률의 3배 이내   (3) 건축규제완화 등의 특례의 범위를 규정함             (안 제19조)    (가) 용도지역의 변경은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조제1항제1호의 각 목의 범위내에서 변경을 허용하되, 불가피한 경우에는 시․도도시계획위원회의 자문을 거쳐 초과변경 가능    (나) 건축물의 건축제한에 대한 완화는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조제1항제1호의 각 목의 범위내에서 허용하되, 불가피한 경우에는 시․도도시계획위원회 자문을 거쳐 이를 초과하는 특정용도 허용 가능    (다) 제2종일반주거지역의 층수제한 규정은 적용배제 가능    (라) 건폐율의 완화범위는 지방자치단체의 조례가 별도로 정함    (마)중심지형 재정비촉진지구에서는 학교교지 면적을 1/2로 완화 가능 등   (4) 재정비촉진사업의 전체 세대수 중 전용면적 85제곱미터 이하로 건설하여야 하는 비율을 규정함 (안 제20조)    (가) 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상    (나) 주택재개발사업의 경우 60퍼센트 이상   (5) 도시계획세의 징수액중 30퍼센트를 재정비촉진특별회계 재원으로 규정함. 다만, 15퍼센트 이상의 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 달리 정할 수 있음 (안 제21조)   (6) 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 학교부지로 임대하는 경우 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위 안에서 갱신할 수 있도록 규정함 (안 제24조)   (7) 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 학교부지로 임대 또는 매각하는 경우 조성원가를 기준으로 임대 또는 매각하고 매각대금은 20년의 범위 안에서 분할 납부할 수 있도록 규정함 (안 제25조)   (8) 기반시설 종류별 설치범위를 규정함(안 제27조)    (가) 도로 및 상하수도시설 : 기반시설의 비용분담계획에 의하여 사업시행자가 설치하지 아니하는 시설은 지방자치단체가 설치    (나) 전기시설 : 지구밖 기간시설로부터 지구안의 폭6미터 이상인 도시계획예정도로로 분리되는 개별필지 및 구역의 단지경계선까지. 다만, 시행자의 요청에 의하여 전기시설을 지중선로로 설치하는 경우에는 전기를 공급하는 자와 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 각각 50 퍼센트의 비율로 그 설치비용을 부담함   (9) 증가되는 용적률 중 임대주택 공급비율을 규정함 (안 제35조)    (가) 주택재개발사업의 경우 75퍼센트 이상으로 정함. 다만, 수도권과밀억제권역 이외의 지역은 시․도 조례로 상기의 비율을 50%까지 완화 가능    (나) 재정비촉진지구내 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 재정비촉진구역으로 지정하는 주택재개발사업의 경우에는 시․도․조례에서 75퍼센트의 3분의 1의 범위까지 완화할 수 있음    (다) 도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정비사업의 경우  주택과 주택이외의 용도로 구분하여 용적률을 산정하고, 그 구성비율에 따라 당초용적률을 구분하여 산정하며 주택 용도에서 증가된 용적률의 75퍼센트 이상으로 정함.   (10) 재정비촉진지구에서 토지거래 허가대상 토지면적을 20제곱미터 이상으로 정함 (안 제38조) 나. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행규칙」제정안   (1) 재정비촉진지구의 경미한 변경 사항은 아래와 유사한 사항으로서 시․도조례가 정하는 사항의 변경인 경우로 규정함(안 제2조)    (가) 재정비촉진지구면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우. 다만, 재정비촉진지구면적의 5퍼센트 이상의 변경인 경우에는 시․도도시계획위원회 등을 거쳐야 함    (나) 재정비촉진지구의 목표년도를 5년의 범위안에서 변경하는 경우    (다) 단순한 착오에 의한 면적 등의 정정을 위한 변경인 경우   (2) 시․도지사는 재정비촉진지구를 지정하거나 변경한 때에는 재정비촉진지구의 명칭, 위치, 면적, 유형, 지정목적, 목표연도, 지형도면을 건설교통부장관에게 보고하도록 규정함(안 제3조)   (3) 시․도지사는 재정비촉진지구 지정의 효력상실 또는 해제를 고시한 때에는 명칭, 위치, 면적, 유형, 지정목적, 효력상실․해제 일자, 효력상실․해제 사유를 건설교통부장관에게 보고하도록 규정 (안 제4조)   (4) 기반시설 보상금액의 반환이자는 반환 당시 3년만기 정기예금의 이자율로 규정함 (안 제6조) 3. 의견제출   이 제정안에 대하여 의견이 있는 단체 또는 개인은 2006년 4월24일까지 다음 사항을 기재한 의견서를 건설교통부장관(참조 : 주거환경팀장, 주소 : 경기도 과천시 중앙동 1 주거환경팀, 전화 : 02-2110-8602, 팩스 : 02-503-7313)에게 제출하여 주시기 바랍니다.    가. 예고사항에 대한 항목별 의견(찬․반 여부와 그 사유)    나. 성명(단체의 경우 그 명칭 및 대표자의 성명), 주소 및 전화번호    다. 기타 자세한 사항은 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)입법예고란에 게재되어 있으니 참고하여 주시기 바랍니다. 대통령령 제    호 「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령」 제정안 제1조(목적) 이 영은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(재정비촉진지구 지정 신청서류) 법 제4조제2항제8호에서 “대통령령이 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.   1. 재정비촉진지구의 유형   2. 재정비촉진지구의 목표년도   3. 도시공간구조상의 위계, 주변지역 및 당해지구의 특성 등 재정비촉진의 필요성에 관한 사항   4. 그 밖에 특별시․광역시․도의 조례(이하 “시․도 조례”라 한다)가 정하는 사항 제3조(재정비촉진지구의 경미한 변경) 법 제4조제3항 및 법 제5조제1항에서 “대통령령이 정하는 경미한 사항”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.   1. 재정비촉진지구면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우. 다만, 재정비촉진지구면적의 5퍼센트 이상의 변경인 경우에는 시․도도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거쳐야 한다.   2. 재정비촉진지구의 목표년도를 5년의 범위 안에서 변경하는 경우   3. 단순한 착오에 의한 면적 등의 정정을 위한 변경인 경우   4. 그 밖에 건설교통부령으로 정하는 사항 제4조(재정비촉진지구의 고시) ① 특별시장․광역시장 또는 도지사(이하 “시․도지사”라 한다)는 법 제5조제4항의 규정에 의하여 재정비촉진지구를 지정 또는 변경을 고시하는 때에는 다음 각 호의 사항을 포함하는 재정비촉진지구의 요지와 열람 장소를 고시하여야 한다.   1. 재정비촉진지구의 명칭․위치와 면적   2 재정비촉진지구의 유형   3 재정비촉진지구의 지정목적   4. 재정비촉진지구의 목표연도   5. 재정비촉진지구의 경계가 표시된 지형도면 ② 제1항제5호에 의한 지형도면의 작성은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제27조의 규정을 준용한다. 제5조(재정비촉진지구 지정의 요건) 법 제6조제2항제4호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 국가 또는 지방자치단체의 계획에 의하여 이전되는 대규모 시설의 기존부지를 포함한 지역으로 도시 기능의 재정비가 필요한 경우를 말한다. 제6조(효력상실 등의 고시) ① 법 제7조제3항의 규정에 의한 재정비촉진지구 지정의 효력상실 또는 해제고시는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다   1. 재정비촉진지구의 명칭․위치와 면적   2 재정비촉진지구의 유형   3 재정비촉진지구의 지정목적   4. 재정비촉진지구의 지정의 효력상실 또는 해제 일자   5. 재정비촉진지구의 지정의 효력상실 또는 해제 사유 ② 시․도지사는 제1항에 의한 고시를 한 때에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관에게 보고하여야 한다. 제7조(재정비촉진계획의 수립) 법 제9조제1항제15호에서 “대통령령이 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.   1. 재정비촉진지구의 정비 기본방향 및 목표   2. 존치지역의 관리 및 정비 계획   3. 용도지구의 지정 및 변경 계획(필요한 경우에 한한다)   4. 재정비촉진구역별로 다음 각 목중 해당하는 사항    가. 「도시 및 주거환경정비법」제4조제1항에 해당하는 사항    나. 「도시개발법」제5조제1항에 해당하는 사항   5. 법 제9조제5항의 규정에 의한 재정비촉진계획의 수립기준에서 건설교통부장관이 정하는 사항   6. 그 밖에 시․도 조례가 정하는 사항 제8조(재정비촉진계획의 경미한 변경) ① 법 제9조제2항에서 “대통령령이 정하는 경미한 사항”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제25조제3항에 해당하는 경우   2. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제12조에 해당하는 경우   3. 재정비촉진계획에서 경미한 사항으로 정한 사항   4. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 사항 ② 법 제12조제1항에서 “대통령령이 정하는 경미한 사항”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제25조제3항제1호 내지 제3호 및 제7호에 해당하는 경우   2. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제3호 내지 제8호, 제13조의2 제1호 및 제2호   3. 재정비촉진계획에서 경미한 사항으로 정한 사항   4. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 사항 제9조(총괄계획가의 위촉 등) ① 총괄계획가는 관련분야 전문가의 지원 등 재정비촉진계획의 수립을 위하여 필요한 사항을 재정비촉진계획의 수립권자에게 요청할 수 있다. ② 총괄계획가는 수립된 계획이 재정비촉진계획으로 결정될 수 있도록 최선을 다하여야 한다. ③ 총괄계획가는 재정비촉진계획의 변경시 재정비촉진계획 수립권자의 요청이 있는 경우 변경계획에 대한 의견을 제시하여야 한다. ④ 총괄계획가에 대한 보상 등 세부운영에 관하여는 시․도 조례로 정한다. 제10조(재정비촉진구역 지정요건의 완화) ① 법 제9조제4항에서 “대통령령이 정하는 범위”라 함은 주택재개발사업으로 시행하는 재정비촉진구역의 경우「도시 및 주거환경정비법 시행령」제10조제1항 및 그 위임규정에 따라 규정하고 있는 호수밀도, 세장형‧부정형‧과소토지의 비율 및 주택접도율을 20퍼센트의 범위 안에서 시․도 조례로 정한 범위를 말한다. ② 제1항의 규정에 불구하고 연접한 둘 이상의 동일한 재정비촉진사업방식에 의한 재정비촉진구역이 서로 상이한 요건에 의하여 각각 재정비촉진구역 지정요건에 해당되는 경우에는 통합하여 하나의 재정비촉진구역으로 지정할 수 있다. ③ 도시경관의 보호 및 원활한 재정비촉진사업의 추진을 위하여 필요한 경우 당해 재정비촉진지구 안에서 서로 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 재정비촉진구역으로 지정할 수 있다. ④ 제1항의 규정에 불구하고 주택재개발사업 및 주거환경개선사업으로 시행하는 재정비촉진구역의 경우 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요한 경우 재정비촉진구역의 지정요건에 의한 구역면적의 10퍼센트 범위 안에서 구역을 확장하여 지정할 수 있다. ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 재정비촉진구역의 최소규모는 30,000제곱미터 이상이어야 한다. 다만, 지형조건 및 지역여건으로 불가피한 경우에 한하여 법 제9조제2항에 의한 주민공람 이전에 시․도도시계획위원회, 도시건축공동위원회 또는 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우에는 30,000제곱미터 미만인 경우에도 재정비촉진구역으로 지정할 수 있다. ⑥ 제1항 내지 제4항에 의하여 재정비촉진구역의 지정요건을 완화하고자 하는 경우에는 법 제9조제2항에 의한 주민공람 이전에 시․도도시계획위원회, 도시건축공동위원회 또는 도시재정비위원회의 자문을 거쳐야 한다. 제11조(재정비촉진계획의 수립기준) 법 제9조제5항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 재정비촉진계획의 수립기준을 정할 때에는  다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.   1. 기반시설의 종류·규모·위치 등 기반시설 설치계획은 재정비촉진지구의 토지이용계획 또는 향후 예상되는 개발수요를 감안하여 해당 기반시설이 재정비촉진지구와 주변지역에 적정한 역할을 할 수 있도록 할 것.   2. 미래의 주거지 또는 중심지가 요구하는 생활환경을 조성할 수 있는 수준의 계획이 될 수 있도록 할 것.   3. 다양한 지역주민의 의견을 반영할 수 있도록 하고, 지역적 특성이 충분히 고려될 수 있도록 할 것.   4. 재정비촉진사업의 시행에 따라 발생하는 개발이익을 적절히 환수할 수 있도록 할 것. 제12조(기반시설 부지제공에 따른 용적률 등의 완화) ① 법 제11조제3항의 규정에 의한 용적률 또는 건축물의 높이는 다음 각 호에서 정한 범위 안에서 당해 지방자치단체 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.   1. 완화할 수 있는 용적률 = 재정비촉진지구지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률 ＋ [ 1.5 × (기반시설 부지로 제공하는 면적 × 기반시설 제공 부지 용적률) ÷ 기반시설 부지 제공후의 대지면적] 이내   2. 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제51조 규정에 의하여 제한된 높이 × [ 1 + (기반시설 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적)] 이내 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 부지제공의 방법에 따라 다음 각 호의 범위 안에서 당해 지방자치단체 조례로 정할 수 있다.   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제13호에 의한 공공시설(이하 “공공시설”이라 한다) 및 다음 각 목의 기반시설의 부지를 무상으로 제공하는 경우에는 제1항 각 호의 범위 이내    가. 학교    나. 도서관    다. 사회복지시설    라. 문화시설   마. 공공청사    바. 그 밖에 당해 지방자치단체 조례로 정하는 시설   2. 제1호 각 목의 기반시설의 부지를 조성하여 유상으로 제공하는 경우에는 제1항 각 호의 3분의 1의 범위 안에서   3. 건축물의 일부를 대지지분과 함께 제1호 각 목의 기반시설로 제공하는 경우에는 대지지분에 해당하는 부지면적에 대하여 제1항 각 호의 규정에 의해 완화되는 용적률의 3배 범위 이내. 이 경우 제1항제1호의 산식 중 기반시설 부지 제공후의 대지면적은 당초 대지면적으로 한다. ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어 재정비촉진지구 지정당시 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설 부지는 재정비촉진계획에 의한 기반시설의 부지로 그 면적을 우선 대체하며, 이 경우 사업시행자가 제공하는 기반시설 부지의 면적에는 이를 산입하지 아니한다. ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어 제공된 부지면적은 용적률 완화 또는 높이제한 완화에 중복 적용할 수 없다. 다만, 제공된 부지면적을 용적률 완화 및 높이제한 완화에 구분하여 적용할 수 있다. 제13조(재정비촉진계획의 고시) 법 제12조제3항의 규정에 의하여 재정비촉진계획의 결정 또는 변경을 고시하는 때에는 다음 각 호의 사항이 포함된 재정비촉진계획의 요지와 열람 장소를 고시하여야 한다.   1. 재정비촉진지구의 명칭․유형․위치․면적․지정목적 및 목표연도   2. 재정비촉진지구의 정비 기본방향 및 목표   3. 결정 또는 변경하는 재정비촉진계획의 개요 제14조(총괄사업관리자의 지정) 법 제14조제1항의 규정에 의하여 재정비촉진계획 수립권자가 총괄사업관리자를 지정할 경우에는 법 제15조제1항의 규정에 의하여 총괄사업관리자의 자격이 있는 자에게 총괄사업관리 수행계획 제안서를 제출받아 이를 평가하여 지정한다. 제15조(총괄사업관리자의 업무) ① 법 제14조 제2항 제5호의 “대통령령이 정하는 업무”라함은 다음 각 호의 사항을 말한다.   1. 재원확보 및 운영에 관한 계획의 수립과 집행   2. 재정비촉진사업 시행 현황에 관한 자료의 작성, 분석 및 관리   3. 효율적인 시행방안의 마련 및 의견수렴   4. 재정비촉진사업의 사업시행과 관련하여 시장․군수․구청장이 요청하는 사항   5. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 사항 ② 총괄사업관리자의 업무수행에 필요한 사항은 건설교통부장관이 별도로 정할 수 있다. 제16조(주민대표회의의 시공자 추천) 법 제15조제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 주민대표회의의 운영규정에서 정한 방식으로 「도시 및 주거환경정비법」제26조제1항에 해당하는 자를 대상으로 실시한 주민투표에 의하여 선정된 시공자를 주민대표회의가 추천하는 방법을 말한다. 제17조(동의자수의 산정) 법 제15조제3항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제28조에 의한 방법을 말한다. 제18조(민간투자사업 시행시 필요한 사항) 법 제16조제3항의 “민간투자사업의 시행과 관련하여 필요한 사항”이라함은 다음 각 호의 사항을 말한다.   1. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」제9조제1항의 규정에 의하여 제안된 내용과 재정비촉진계획이 부합하거나 재정비촉진계획에 의하여 민간투자사업으로 결정된 내용에 따라 제안서가 제출된 경우에는 그 제안자를 동법 제13조에 의한 사업시행자로 지정할 수 있다.   2. 그 밖에 「사회기반시설에 대한 민간투자법」의 범위 안에서 건설교통부장관이 정하는 사항 제19조(건축규제의 완화 등에 대한 특례) ① 법 제19조제1항 및 제4항의 규정에 의한 용도지역의 변경 범위는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조제1항제1호 각 목의 범위 이내로 한다. 다만, 주거환경의 개선, 중심지의 형성 및 활성화 등을 위하여 불가피한 경우에는 법 제9조제2항에 의한 주민공람 이전에 시․도도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우에 한하여 이를 초과할 수 있다. 단서의 경우 건축물의 건축제한과 용적률에 관하여는 별도로 재정비촉진계획에 의하여 제한할 수 있다. ② 법 제19조제4항의 규정에 의하여 용도지역 안에서 건축물의 건축제한에 대한 완화의 범위는 다음 각 호의 범위로 한다.   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조제1항제1호 각 목의 범위 이내로 한다. 다만, 주거환경의 개선, 중심지의 형성 및 활성화 등을 위하여 불가피한 경우에는 법 제9조제2항에 의한 주민공람 이전에 시․도도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우에 한하여 이를 초과하는 특정용도를 허용할 수 있다.   2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제71조제1항제4호의 규정에 의한 제2종일반주거지역의 층수제한 규정은 적용하지 아니할 수 있다. ③ 법 제19조제4항의 규정에 의하여 건폐율의 완화 범위는 당해 지방자치단체 조례가 별도로 정하는 바에 의한다. ④ 법 제19조제3항 및 제4항의 규정에 의하여 중심지형 재정비촉진지구 안에서 학교시설기준의 완화적용의 범위는 교지면적에 한하여 2분의 1의 범위 안에서 완화할 수 있다. ⑤ 법 제19조제3항 및 제4항의 규정에 의하여 중심지형 재정비촉진지구 안에서 주차장설치기준의 완화적용의 범위는 다음 각 호의 범위로 한다.   1. 중심지형 재정비촉진지구를 주차장법 제12조제6항 및 제19조제10항에 의한 제한지역으로 간주하여 당해 지방자치단체 조례가 정하는 바에 의하여 완화할 수 있다.   2. 주차장법 시행령 제7조제2항 각 호의 위치에 공용주차장이 설치되어 있는 경우에는 당해 지방자치단체 조례가 정하는 바에 의하여 완화할 수 있다. 제20조(주택의 규모별 건설비율) ① 법 제20조의 규정에 의하여 재정비촉진사업의 전체 세대수 중 전용면적 85제곱미터 이하로 건설하여야 하는 비율은 다음 각 호와 같다.   1. 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상   2. 주택재개발사업의 경우 60퍼센트 이상 ② 시․도지사는 필요한 경우 제1항에서 규정한 범위 안에서 그 이하 규모의 건설비율을 시․도의 조례로 따로 정할 수 있다. 제21조(도시계획세의 재정비촉진특별회계 전입) 법 제24조제2항제4호에서 “대통령령이 정하는 비율”이라 함은 30퍼센트를 말한다. 다만, 당해 지방자치단체가 15퍼센트 이상의 범위 안에서 달리 조례로 정하는 경우에는 그 비율을 말한다. 제22조(특별회계의 사용용도) 법 제24조제3항제4호에서 “대통령령이 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.   1. 재정비촉진지구내 존치지역의 정비를 위한 사업비 지원   2. 재정비촉진지구내 매수청구토지의 매입비   3. 총괄사업관리자의 업무수행비용   4. 재정비촉진지구 지정, 계획수립 및 제도발전을 위한 조사비, 설계비 및 연구비 제23조(특별회계의 운용 및 관리) 법 제24조의 규정에 의하여 재정비촉진특별회계에서 보조와 융자를 하는 경우에는 사업시행자를 지방자치단체장(총괄사업관리자가 지방자치단체장의 업무를 대행하는 경우를 포함한다)과 지방자치단체장이외의 자로 구분하여 그 대상 및 범위를 정하여야 한다. 제24조(학교부지의 임대기간 등) ① 법 제25조제6항의 규정에 의하여 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 임대하는 경우의 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위 안에서 갱신할 수 있다. ② 「고등학교이하각급학교설립․운영규정」의 규정에 불구하고 사립학교를 설립․경영하고자 하는 자는 법 제25조제7항의 규정에 의하여 지방자치단체가 소유하는 토지를 사용․수익 또는 대부(이하 “임대”라 한다) 받아 교지로 사용하거나 법 제25조제8항의 규정에 의하여 분할납부중인 토지를 교지로 사용할 수 있다. ③ 제1항의 규정에 의한 교지안에 건축물을 축조할 때에는 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 제25조(학교부지의 임대료 및 매각대금의 감면) ① 법 제25조제8항의 규정에 의하여 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 임대 또는 매각하는 경우 조성원가를 기준으로 하여 임대 또는 매각할 수 있다. ② 매각의 경우 매각대금은 20년의 범위 안에서 분할 납부하게 할 수 있다. ③ 학교부지의 임대료 및 매각대금의 분할납부 등과 관련하여 필요한 사항에 대하여는 제1항 내지 제2항의 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례로 정한다. 제26조(기반시설의 설치) 법 제27조제1항제4호에서 “대통령령이 정하는 자”라 함은 다음 각 호의 시설에 대하여 법 제9조제1항제11호의 규정에 의한 기반시설의 비용분담계획에 따라 사업시행자가 설치하도록 지정한 경우에는 사업시행자를 말한다. 다만, 지방자치단체가 설치하도록 지정한 경우에는 지방자치단체를 말한다.   1. 법 제27조제1항 이외의 공공시설   2. 법 제27조제1항 이외의 기반시설 중 「국토의 계획 및 이용에관한 법률」제2조에 의한 도시계획시설(이하 “도시계획시설”이라 한다) 제27조(기반시설 종류별 설치범위) 법 제27조제3항의 규정에 의하여 기반시설의 종류별 설치범위는 다음 각 호에 의한다.   1. 도로 및 상하수도시설 : 법 제9조제1항제11호의 규정에 의한 기반시설의 비용분담계획에 의하여 사업시행자가 설치하지 아니하는 시설   2. 전기시설 : 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 시설로부터 재정비촉진지구 안의 폭6미터 이상인 도시계획예정도로로 분리되는 개별필지 및 재정비촉진구역의 단지경계선까지의 전기시설. 다만, 시행자의 요청에 의하여 전기시설을 지중선로로 설치하는 경우에는 전기를 공급하는 자와 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 각각 50 퍼센트의 비율로 그 설치비용을 부담한다.   3. 가스공급시설 : 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 가스공급시설로부터 개별필지 및 재정비촉진구역의 경계선까지의 가스공급시설. 다만, 취사 또는 개별난방용(중앙집중식난방용을 제외한다)으로 가스를 공급하기 위하여 재정비촉진구역 안에 정압조정실을 설치하는 경우에는 그 정압조정실까지의 가스공급시설   4. 지역난방시설 : 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 재정비촉진지구 안의 개별필지등의 각 기계실입구 차단밸브까지의 열수송관   5. 통신시설 : 관로시설은 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 시설로부터 개별필지 및 재정비촉진구역의 경계선까지의 관로시설 및 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 시설로부터 개별필지등의 최초 단자까지의 케이블시설 제28조(기반시설 설치비용의 징수) 법 제27조제5항에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 재정비촉진사업의 사업시행 또는 실시계획 인가일을 말한다. 다만, 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 준공검사를 신청하기 전까지 사업시행자로 하여금 분할 납부하게 할 수 있다. 제29조(재정비촉진지구 밖의 기반시설 설치) 법 제28조제1항에서 “대통령령이 정하는 기반시설”이라 함은 공공시설을 말한다. 제30조(재정비촉진지구 밖의 기반시설 설치비용부담) 법 제28조제2항의 규정에 의하여 재정비촉진지구 밖에 설치하는 기반시설로 인하여 이익을 받는 지방자치단체 및 공공시설 관리자에 대한 비용부담은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제102조 및 제103조의 규정에 의한다. 제31조(기반시설 설치비용의 지원) 법 제29조제1항 본문 규정에 의하여 “대통령령이 정하는 기반시설”이라 함은 공공시설 및 제12조제2항제1호 각 목의 기반시설을 말한다. 제32조(국민주택기금의 사용) 법 제29조제2항에서 “대통령령이 정하는 기반시설”이라 함은 공공시설 및 제12조제2항제1호 각 목의 기반시설을 말한다. 제33조(국민주택기금의 융자방법 등) 법 제29조제2항의 규정에 의한 국민주택기금의 융자방법 및 융자조건 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부장관이 정한다. 제34조(주거실태조사) 법 제30조제2항제5호에서 “대통령령이 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.   1. 주택의 경과년수   2. 그 밖에 시․도 조례가 정하는 사항 제35조(임대주택의 건설비율 등) ① 법 제31조제1항에서 “대통령령이 정하는 비율”이라 함은 다음 각 호의 비율을 말한다.   1. 주택재개발사업의 경우 : 75퍼센트 이상. 다만, 수도권과밀억제권역이외의 지역은 상기 비율을 50퍼센트 범위 안에서 시․도조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다.   2. 제2호의 규정에 불구하고 제10조제3항의 규정에 의하여 2개 이상의 지역을 하나의 재정비촉진구역으로 보아 주민을 이전하여야 하는 주택재개발사업의 경우에는 이전되는 주민의 수를 감안하여 시․도조례에서 정하는 바에 의하여 제1호의 규정에 의한 비율을 3분의 1의 범위 이내로 완화할 수 있다.   3. 도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정비사업의 경우 : 주택과 주택이외의 용도로 구분하여 용적률을 산정하고, 그 구성비율에 따라 당초용적률을 구분하여 산정하여 주택 용도에서 증가된 용적률의 75퍼센트 이상이며, 다만, 주택이외의 용도의 증가된 용적률의 경우는 기반시설 설치를 위한 비용분담에 따라 시․도조례가 정하는 바에 의한다. ② 법 제31조제2항에서 “대통령령이 정하는 비율”이라 함은 20퍼센트 이상 40퍼센트 이하의 범위 안에서 시․도조례가 정하는 비율을 말한다. 제36조(임대주택의 공급) 법 제31조제3항의 규정에 의하여 사업시행자가 임대주택을 공급하는 경우에는 다음 각 호에 의한다.   1. 법 제31조 제1항의 규정에 의하여 임대주택을 공급하는 경우에는 시․도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시․도지사가 임대주택을 인수할 수 없는 경우에는 재정비촉진계획이 고시된 때에 건설교통부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다.   2. 건설교통부장관은 제1호 단서조항에 의하여 시․도지사로부터 인수자 지정 요청이 있는 경우 30일 이내에 인수자를 시․도지사에게 통보하여야하며, 시․도지사는 지체없이 이를 시장․군수․구청장에게 송부하여 인수자와 협의하도록 조치하여야 한다. 제37조(임대주택의 임차인 등) ① 법 제31조제6항의 규정에 의한 임차인의 자격은 무주택기간과 당해 재정비촉진지구가 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순으로 한다. ② 법 제31조제6항의 규정에 의한 임대료 수준 등은 다음 각 호에 의한다.   1. 임대보증금과 임대료는 재정비촉진지구 인근시세의 100분의 90 이하로 한다.   2. 임대주택의 계약방법 등에 관한 사항은 임대주택법령이 정하는 바에 의한다.   3. 관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 「주택법」이 정하는 바에 의한다. 제38조(토지거래허가 면적범위) ① 법 제32조제3항에서 “대통령령이 정하는 면적 이상의 토지”이라 함은 20제곱미터 이상의 토지를 말한다. 제39조(도시재정비위원회의 운영 등) ① 도시재정비위원회는 위원장 및 부위원장 각 1인을 포함한 20인 이상 25인 이하의 위원으로 구성한다. ② 도시재정비위원회의 위원장은 당해 지방자치단체의 부시장 또는 부지사가 되며, 부위원장은 위원 중에서 호선한다. ③ 도시재정비위원회의 위원은 다음 각 호의 1에 해당하는 자중에서 시·도지사가 임명 또는 위촉한다. 이 경우 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 제3호 및 제4호에 해당하는 위원의 수가 각각 전체 위원의 30퍼센트 이상이어야 한다.   1. 당해 시·도 지방의회의 의원   2. 당해 시·도 및 도시재정비와 관련있는 행정기관의 공무원   3. 당해 시·도도시계획위원회 위원 및 도시·건축공동위원회 위원   4. 도시계획, 도시설계, 건축 및 주택 등 도시재정비관련분야에 관하여 학식과 경험이 있는 자 ④ 제3항제3호 및 제4호에 해당하는 위원의 임기는 2년으로 하되, 연임할 수 있다. 다만, 보궐위원의 임기는 전임자의 임기 중 남은 기간으로 한다. ⑤ 도시재정비위원회의 위원장은 위원회의 업무를 총괄하며, 위원회를 소집하고 그 의장이 된다. ⑥ 도시재정비위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ⑦ 도시재정비위원회에 간사 1인과 서기 약간인을 둘 수 있으며, 간사와 서기는 위원장이 임명한다. ⑧ 도시재정비위원회의 간사는 위원장의 명을 받아 서무를 담당하고, 서기는 간사를 보좌한다. ⑨ 도시재정비위원회에는 심도 있는 심의를 위하여 소위원회를 둘 수 있다. 도시재정비위원회의 위임이 있는 경우에는 소위원회의 의결을 도시재정비위원회의 의결로 본다. ⑩ 도시재정비위원회에는 도시재정비 관련분야의 전문가로 3인 이내의 전문위원을 둘 수 있다. ⑪ 그 밖에 도시재정비위원회의 운영 등 필요한 사항에 대하여는 시·도 조례로 정한다. 부      칙 제1조(시행일) 이 영은 2006년 7월 1일부터 시행한다. 제2조(다른 법률의 개정) 「도시개발법 시행령」중 다음과 같이 개정한다.   제68조 중 “「도시 및 주거환경정비법」에 의한 도시·주거환경정비기금 및” 을 “「도시 및 주거환경정비법」에 의한 도시·주거환경정비기금, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비촉진특별회계 및” 으로 한다 「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행규칙」(안) 제1조(목적) 이 규칙은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 및 동법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(재정비촉진지구의 경미한 변경) 영 제3조제1항제4호에서 “건설교통부장관이 정하는 사항”이라 함은 영 제3조제1호 내지 제3호와 유사한 사항으로서 특별시․광역시․도의 조례(이하 “시․도 조례”라 한다)가 정하는 사항의 변경인 경우 제3조(재정비촉진지구 지정의 보고) 특별시장․광역시장 또는 도지사(이하 “시․도지사”라 한다)는 법 제5조제5항의 규정에 의하여 재정비촉진지구를 지정하거나 변경한 때에는 영 제4조제1항의 사항을 건설교통부장관에게 보고하여야 한다. 제4조(효력상실 등의 보고) 시․도지사는 영 제6조제2항의 규정에 의하여 재정비촉진지구 지정의 효력상실 또는 해제를 고시한 때에는 영 제6조제1항의 사항을 건설교통부장관에게 보고하여야 한다. 제5조(재정비촉진계획의 경미한 변경) ① 영 제8조제1항제4호에서 “건설교통부장관이 정하는 사항”이라 함은 영 제8조제1항제1호 및 제2호와 유사한 사항으로서 시․도조례가 정하는 사항의 변경인 경우 ② 영 제8조제2항제4호에서 “건설교통부장관이 정하는 사항”이라 함은 영 제8조제2항제1호 및 제2호와 유사한 사항으로서 시․도조례가 정하는 사항의 변경인 경우 제6조(기반시설 보상금액의 반환이자) 법 제11조제4항의 “건설교통부령이 정하는 이자”라 함은 반환 당시 3년만기 정기예금의 이자율을 말한다. 제7조(재정비촉진계획의 보고) 시․도지사는 법 제12조제4항의 규정에 의하여 재정비촉진계획의 결정을 고시한 때에는 시행령 제14조의 사항을 건설교통부장관에게 보고하여야 한다. 제8조(임대주택의 공급방법) 법 제30조제4항에서 “건설교통부령으로 정하는 임대주택공급방법”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제54조제2항의 방법을 말한다. 부      칙 이 규칙은 2006년 7월1일부터 시행한다.