[문답풀이]도시재정비촉진 특별법

 

[문답풀이]도시재정비촉진 특별법

원정호 기자 | 06/29 11:00

 

-특별법 시행과 강북개발의 기대효과는

▶ 강북 등 낙후된 구시가지의 재개발 등 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 15만평 이상)으로 개발할 수 있게 함으로써 도로.공원 등 도시기반시설의 획기적 개선이 가능하다.

용적률.층수제한 등 건축제한의 완화로 고층 건축 및 주택공급 확대가 기대된다. 또 촉진계획수립시 '도시및주거환경정비법', '국토의계획 및 이용에 관한 법률' 등 관련법상의 계획을 의제 처리하게 돼 사업기간 단축(1-2년)도 기대된다.

-특별법에 포함된 사업촉진을 위한 지원사항은
▶ 용적률,층수제한 등 건축규제 완화, 일부 요건 미달지역의 사업지역 편입 허용, 도시개발구역의 입체환지 허용, 국민주택기금 융자 지원 등이 있다. 특히, 총괄사업관리자가 국민주택기금 등을 활용해 도로.공원 등 지구내 기반시설을 우선 설치할 경우 지구내 개별사업을 촉진하는 효과가 있다.

일단의 구역을 대상으로 문화.복지시설 등 생활권시설의 확보를 촉진하기 위해 민간투자사업을 시행할 수 있도록 했다.

-재정비촉진 지구내 있는 재건축단지도 규제완화가 적용되는지
▶ 재건축 단지는 촉진지구에는 포함 가능하나, 용적률 층수완화 등 특례의 적용대상에서는 제외된다.

-재정비촉진 지구지정과 계획수립 절차는
▶ 시장.군수.구청장이 시도지사에게 지구 지정 (또는 재정비촉진계획결정)을 신청하고, 시도지사가 시도 도시계획위원회 심의를 거쳐 지구지정(또는 계획결정)을 한다.

-뉴타운사업도 새로운 특별법 적용을 받을 수 있는지
▶ 현재 뉴타운 사업이 진행중이거나 계획이 발표된 뉴타운 사업지구도 시도지사의 요청에 의해 이 법에서 정한 절차와 유사한 절차를 거친 것으로 건교부장관이 인정하는 경우 촉진지구 지정 또는 촉진계획이 수립된 것으로 본다.

-구역지정요건 완화의 취지와 그 범위는
▶개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(Blank)이 발생하지 않고 가급적 광역적으로 사업구역 지정과 계획이 가능하도록 하기 위해 필요한 경우 구역지정요건 완화가 가능하다.
완화범위는 시도 조례에서 정하고 있는 호수밀도, 주택접도율, 세장형.부정형 과소토지의 비율을 20퍼센트 범위내에서 시도 조례로 완화 가능하다.
부지정형화 등의 이유로 필요할 경우 구역면적의 10%를추가 확장 가능하다.

-구역지정요건완화 대상 사업은
▶주택재개발사업의 경우 호수밀도, 주택접도율, 세장형.부정형.과소토지의 비율 완화가 가능하고 구역면적도 추가로 확장(10%) 가능하다. 주거환경개선사업의 경우 구역면적을 10% 확장할 수 있다.

-구역지정요건 완화의 효과는
▶서울의 경우, 현행보다 20～30% 정도 완화효과가 있을 것으로 추정되며, 지방은 구역지정요건 완화 효과가 더 클 것으로 예상된다.

-기반시설 부지제공시 용적률 등의 완화 취지와 범위는
▶ 특별법에 의해 증가되는 기반시설 만큼의 용적률.높이를 추가하는 등 기반시설용지 편입에 따른 보상체계를 규정한다. 용적률.높이는 주택재개발사업등 일반적인 정비사업과 같이 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'수준으로 완화 가능하다.

-특별법에 따른 건축제한 완화의 내용은
▶주거지역, 상업지역, 공업지역 및 녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 용도지역 변경을 허용(예: 전용주거→일반주거, 일반주거→준주거)하고, 용도지역간 변경(예: 주거→상업)은 자문위원회 자문을 거쳐야 한다.

용적률은 지방자치단체의 조례에도 불구하고 국계법 상한까지 완화 가능하고, 도로.학교 등 기반시설을 위한 부지제공시 추가 완화가능하다.제2종일반주거지역의 15층 층수제한 규정 적용을 배제한다.

-토지거래허가구역을 20㎡로 한 이유는
▶현재 국토의계획및이용에관한법률상 토지거래허가대상규모(주거지역 180㎡, 약54평)는 실효성이 낮으므로 이보다 대폭 낮출 필요가 있으나 다만, 모든 토지를 허가대상으로 할 경우 과잉입법 등 논란이 예상되므로 적정한 최소규모를 정했다.

시도 조례상 재개발사업의 관리처분시 분양권이 부여되는 토지의 최소규모는 20～30㎡ 정도임을 감안하여 20㎡로 한다. 서울시 뉴타운사업의 경우 20㎡이하 필지는 전체 필지수의 12% 정도다.

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