같은 부동산, 다른 세금의 이유는

같은 부동산, 다른 세금의 이유는

[성공세테크]양도소득세의 계산 구조..양도차익을 기준으로 부과

남정선 현대세무회계컨설팅 세무사 | 06/07 13:25

 

*여포는 최근 나대지 15평을 양도하면서 양도소득세 신고를 세무사 사무실에 의뢰했다.

여포는 지난달에 바로 옆의 나대지를 양도한 사람이 세금을 10만원도 안냈다는 얘기를 듣고 자신도 그정도만 세금을 낼 것이라고 생각했다.

그런데 양도세가 100만원 이상이라는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다. 땅의 크기도 비슷하고 판 가격도 비슷한데 도대체 무엇이 문제인 것일까?

여포에게 어떤 일이 일어난 것일까. 일반인들이 범하기 쉬운 가장 흔한 실수 중 하나는 양도가액을 기준으로 양도소득세를 생각한다는 것이다. 예를 들어 갑과 을이 똑같이 1억원에 땅을 팔았다면 양도소득세는 똑같이 나오는 것일까.

절대 그렇지 않다. 부동산을 보유한 기간과 각종 조건들에 따라 똑같은 양도가액에도 불구하고 갑은 세금을 아예 안 낼 수도 있는 반면 을은 몇백만원의 세금을 낼 수도 있다.

왜냐하면 양도소득세는 판 가격을 기준으로 계산하는 것이 아니라, 양도가액에서 취득가액을 뺀 나머지 차액(이를 양도차익이라 한다)에 대해 내는 세금이기 때문이다. 갑이 처음 땅을 취득할 때 8000만원을 냈고 을은 1000만원을 냈다면 같은 양도가액에 대해서도 양도차액은 다르게 나오는 것이다.

이 경우 갑은 양도차익 2000만원에 대해, 을은 9000만원에 대해 세금을 내야 하므로 을의 양도소득세가 훨씬 크다. 그 외에도 부동산을 보유한 기간에 따라 세금이 달라진다. 만약 일반 부동산을 3년 이상 보유한다면 최소한 양도차익의 10%를 뺀 후 양도소득세를 계산할 수 있다.

3년 이상 5년 미만 보유분에 대해서는 양도차익의 10%를 빼고, 5년 이상 10년 미만 보유분에 대해서는 양도차익의 15%를 빼 준다. 또한 10년 이상 보유분에 대해서는 30% 공제를 해 주는데 이를 장기보유특별공제라고 한다. 내년부터 1세대 2주택자에 대해서는 장기보유특별공제를 배제한다고 하는데 주택을 오랫동안 보유한 사람이라면 공제를 못받는만큼 세금을 더 많이 내게 되는 것이다.

양도가액에서 취득가액을 뺀 후 장기보유특별공제를 받은 후의 금액을 양도소득금액이라고 한다. 양도소득금액에서 1인당 1년에 250만원을 공제받을 수 있다. 이를 양도소득 기본공제라고 하는데 기본공제 후의 금액에 세율을 곱해 양도소득세를 구할 수 있다.

만약 1년에 주택 두채를 팔았다면 나중에 판 집에 대해서는 250만원의 공제를 받을 수 없다. 실례로 우리 회사의 한 고객은 12월에 주택 두채를 팔아서 그만큼 손해를 본 적이 있다. 만약 한 채를 12월에 팔고 나머지 한 채에 대해서는 다음해 1월에 잔금청산하는 방향으로 했다면 한달 차이로 세금 몇십만원을 아낄 수 있는 것이다.

이처럼 부동산을 양도하고 내는 세금도 복잡하기 그지없다. 물론 납세자가 간단하게 판단해서 손쉽게 신고할 수 있는 경우도 있다. 그러나 간단하게 생각하고 잘못 신고했다가 낭패를 보는 경우도 많으니, 부동산을 매매하기 이전에 양도소득세에 대한 계획을 모두 세운 후 매매계약을 체결하는 것이 현명한 절세 방법이다.

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이>