|
금융비용 등 포함해 평당 330만원 안팎
조합·시공사 손익 사업시·공사비 산출 판가름
지출 항목 공사비+사업비… 시공사가 비용조정도
 최근 주택정비사업에서 시공사 선정 총회가 잇달아 개최되면서 각 건설사의 참여 조건에 대해 관심이 집중되고
있다. 해당 사업지의 토지등소유자 및 집행부는 그 적정성이 가장 큰 관심사고 해당 사업지가 아닌 경우에는 다른 곳의 참여 제안서를 타산지석 삼아
자신에게 보다 더 유리한 조건을 선택하려 하기 때문이다. 하지만 시공사의 참여 조건은 공사비, 무이자 이주비 금융비용 등에서 나타난 수치만으로는
단순 비교할 수 없다는 것이 전문가들의 지적이다.
▲공사비, 수입·지출 및 손익과 밀접= 보통 조합의 수입은
일반분양수입금, 조합원 부담금, 기타 수입금으로 분류되며 지출은 공사비, 사업비, 금융비용으로 나눠진다.
조합 또는 시공사의 손익은 공사비, 사업비 산출을 어떻게 하느냐에 따라 판가름나게 된다.
지출 항목 중 공사비에서는 아파트 건립을 위한 건축, 토목 등 직접공사비 외에 품질관리비, 하자보수비 등의 간접공사비와 국민주택규모
초과분에 대한 공사비 매입부가세가 포함된다.
이 때 사업경비 항목 중 분양관련 경비나 기타 관리비와 같이 시공사가 비용조정이 가능한 부분에 대해 공사비를 포함하는 경우도
있다.
사업경비 관련 항목에는 △인입공사비, 철거 및 잔재처리비와 같은 공사관련 비용 △모델하우스 건립·운영비와 같은 분양관련 비용
△설계·감리비와 같은 기타 외주 용역비 △조합운영비, 각종 총회비와 같은 사업관리비 및 인허가 관련 비용 △원인자 부담금 등 각종 부담금
△시공·분양보증 수수료 등 각종 수수료 △소송비, 예비비 등의 기타비용 △유이자 사업비와 무이자 이주비 등 각종 금융비용이
산입된다.
이밖에 현장 특성에 따라 문화재지표조사비, 지하폐기물처리비, 단지내 학교신축비 등이 발생 가능한 항목으로 적용될 수 있다.
▲시공사 참여 조건 사례는= 올해 시공사 선정시 재개발에서는
금융비용을 포함한 도급공사비가 대략 평당 300만원 초반에서 중반 정도에 형성되고 있다.
S구역의 경우 A건설사는 평당 339만5천원의 공사비를 제안했다. 공사비에는 건축공사비, 토목공사비, 조경공사비, 기계·설비공사비,
전기·통신공사비, 안전/품질관리비, 인입공사비, 시공보증수수료, 하자보수비용, 분양보증수수료, 분양경비, M/H관련 제비용, 시공 민원처리비,
무이자 이주비 금융비용을 포함시켰다.
또 물가인상에 따른 공사비 조정은 실착공시까지 재정경제부 발표 소비자물가지수 인상율을 월할 적용키로 했으며 무이자 대여금에 조합운영비,
시공사 총회 비용, 철거공사 및 잔재 처리비, 부지조성비용, 예술장식품 설치비, 행정용역비, 감리비, 채권매입비, 광고홍보비를
산입했다.
올해 5월 시공사 선정총회를 개최한 H구역은 B사가 시공사로 선정됐다. 이곳의 도급단가는 평당 319만5천원이며 공사비에는
건축공사비(부대시설 포함, 임대제외), 기계, 전기, 설비, 조경공사비, 수탁·옹벽공사, 기부채납공원조성 공사비, M/H건립비, 분양경비,
예술장식품설치비, 입주관리비, 조합사무실 임차비, 분양보증수수로, 시공보증수수료, 무이자이주비 이자비용이 포함됐다. 공사비는 한국은행이 조사
발표하는 생산자 물가지수 중 건설용 중간재 연평균 상승률을 적용했으며 무이자 대여비에는 조합운영비, 설계·감리·행정용역비, 철거 및 지장물
이설비, 철거손실보상금(미동의자 손실보상금 포함), 지질조사비, 측량비, 세입자 주거대책비, 국·공채 매입, 국·공유지 매입비, 감정평가비,
회계감사수수료, 보존·멸실등기비, 소송관련비, 민원처리비, 토지수용관련비, 교통영향평가비가 책정됐다.
2개사가 컨소시엄을 구성, 시공사가 선정된 G구역에서 C사는 평당 공사비 323만2천원에 건축공사(아파트, 주차장 및 부대시설),
토목공사(대지조성, 흙막이공사, 지하터파기 포함), 전기·통신공사, 기계·설비공사, 조경공사, 예술장식품 설치비, 시공보증·분양보증수수료,
분양광고선전비, 하자보증수수료, 보험료(산재·고용 등), 기부채납 도로공사비, 기부채납 공원조성공사비, 소음저감공사비, 부지조성비(임대아파트,
학교, 유치원, 종교시설) 무이자 이주비 금융비용이 포함됐다.
반면 인입시설분담금, 매립폐기물처리비, 배수지 관련 이설공사비 공사관련 이외의 일조·조망 관련 민원 등은 공사비에서 제외됐으며 실착공시까지
재정경제부 발표 소비자 물가 인상율을 적용, 공사단가가 조정되도록 했다.
G구역의 경우 조합운영비, 채권매입비, 사무실임차보증금, 측량비는 무이자로, 이를 제외한 국·공유지 매입비, 철거비, 행정용역비,
세입자주거대책비 등은 유이자로 대여키로 했다.
최근 시공사를 선정한 Y구역은 D사가 평당 공사비를 328만7천원으로 제시했으며 △건축·토목·전기·설비·조경·정보통신·지하주차장·부대시설
등 건설공사비 일체 △예술장식품 설치비, △M/H 부지임차료·축조비·운영비, △분양광고 선전비 △지역난방 공사비 △인입공사 분담금
△시공·하자보증수수료 △안전·품질·입주관리비 △구역내 도로·공원공사비 △산재보험료 △층간소음방지 시스템 공사비 △인터넷 무료 서비스 △시공상
발생하는 민원처리비 △기본이주비 금융비용 등을 포함시켰다.
사업경비 무이자 대여는 감리비, 각종 영향평가비, 지질조사비, 지적측량비, 분양보증수수료, 일반분양분 보존등기비, 광역교통시설부담금,
관리처분비(감정평가비 포함), 행정용역비, 조합운영비, 조합사무실임차료, 민원처리비, 지역난방분담금, 채권매입비, 근저당 설정·해지비, 학교용지
부담금, 법무/세무 비용, 법인세 등이 포함됐으며 철거공사 및 잔재처리비, 설계용역비, 세입자 주거대책비 등은 유이자로 처리됐다.
이곳은 올해 7월부터 한국건설기술연구원 발표 건설공사비지수 중 "주택건축지수" 변동율을 적용키로 했다.
---------------------------------------------------------------
꼼꼼이 따지면 조합분담금 줄일 수 있어
■ 공사조건분석 왜 중요한가
이처럼 시공사마다 각기 다른 조건을 제시하고 있으며 같은 시공사에서도 구역에 따라 포함되는 항목이 다른 경우도 있다. 따라서 시공사의 제시
조건은 조합의 손익을 가늠하는 중요한 요소라는 것이 업계 관계자들의 전반적인 견해다.
국내 메이저급 시공사에서 재건축·재개발 업무를 담당했던 업계 관계자는 “공사비의 경우 손익검토시 분양가와 함께 가장 큰 부분을 차지하는
것으로 금액산정 시 신중을 기해야 한다”며 “시공사가 사업참여시 제시하는 조건에 따라 변경되는 부분임을 고려해 꼼꼼히 분석해야 한다”고 밝혔다.
이어 “지출 항목인 공사비나 사업경비가 어떻게 어떤 방식으로 제시되느냐에 따라 향후 조합원 분담금이 크게 차이가 난다”며 “손익검토 항목
중 수입은 크게 문제되지 않는 경우가 많으나 지출 항목은 상당히 중요시된다”고 덧붙였다.
한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “보통 직접공사비에서는 시공사마다 산정 기준이 큰 차이가 없는 것으로 알고 있다”며 “나머지
사업경비에 어떤 항목이 공사비에서 누락되고 포함됐는지, 사업경비의 무·유이자 여부에 따라 공사도급단가에 큰 차이가 있다”고
설명했다.
또 “각종 조건에 따라 시공사 선정시보다 본계약시 큰 금액차이가 있을 수 있으므로 분석을 위한 전문적인 식견이 필요하다”고
강조했다.
손동후 기자 <
sondh@newstank.com > |