재개발 투자에 꼭 알아야 점

재개발 투자에 꼭 알아야 점

 

1. 조합원 소유 토지 건물의 보상가격은 어떻게 결정하는가? 그리고 보상가격에 이의가 있을 경우에는 어떤 절차에 의하는가?
① 주택재개발사업은 공공사업의 성격을 띄므로 공공용지의손실보상에관한특례법의 규정이 적용되며, 사업시행인가 당시의 토지·건축물의 이용상황에 따라 평가하는 바,
② 지가공시와감정평가에관한법률에 의한 공인 감정평가사 2인이상의 평가결과를 산술 평균하여 결정함.
③ 참고로 재개발법 개정이전에는 서울시에 가격평가위원회가 설치되어 조합원이 일부 참여하여 감정평가사의 평가액을 근거로 결정하였으나 현재는 이러한 제도가 폐지되어 조합이 선정한 감정평가사의 평가결과에 의하고, 또한 과거에는 한국감정원이 필수적으로 참여하도록 하였으나 지금은 폐지되었으며, 공정한 평가를 위하여 한국감정원을 필수로 포함시키는 방안을 도입할 수 있을 것임.
④ 그리고, 종전토지가격 즉 보상가격에 대한 이의는 감정평가업자 각각의 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이 잘못 적용된 경우 등 이를테면 지목은 도로이나 실제로 대지로 사용하고 있는 경우에 대지가격으로 평가하지 아니하고 도로로 평가된 때에는 이의신청 등으로 재산정을 받을 수 있음.

2. 조합원 이주시 이사비용은 지급되는 지와 철거에 관한 대책
① 도시재개발법은 기존주택의 철거로 이주되는 조합원(세입자는 제외됨)을 위해서 임시수용 가건물을 지을 수 있도록 규정하고 있으나, 부지확보 및 대다수 조합원이 원하지 않으므로 시행되는 현장은 아직 없음.
② 조합원의 이주에 관한 이사비용의 지원은 공공용지의손실보상에관한특레법의 규정에도 불구하고 이루어지고 있지 않은 바, 이는 조합원은 재개발사업의 시행이 본인의 주택을 짓는다는 개념에 의하여 적용되지 아니하고, 시공회사에서 지급하는 이주비(무상 또는 유상)에 넘기고 있고 철거는 자진철거를 원칙으로 하고 있으나 비용을 조합이 부담하여 시행하고 있음.

3. 재개발을 끝까지 반대할 경우에는 어떻게 되는가?
① 도시재개발법은 사업시행인가의 조건으로 토지 및 건축물 소유자 총수의 3분지 2이상과 소유면적의 3분지 이상의 동의를 요건으로 하고 있는데, 이 요건만 충족하면 일부의 반대와 상관없이 재개발사업은 시행되는 것이며,
② 재개발사업은 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 토지수용법에 의하여 조합원의 토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 그 요건으로는,
·분양신청을 하지 않은 자
·분양신청을 철회한 자
·분양대상에서 제외된 자로 하고 있음.
③ 토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합은 공탁을 하면 토지의 소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서 명도소송을 통하여 강제 철거하게 됨.

4. 조합원아파트 가격은 어떻게 결정되고 일반분양자와 가격차이는 있는지?
① 조합원 아파트 가격의 산정은 대지비 및 건축비와 사업시행에 소요된 제반비용 등의 산출근거를 제시하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상의 평가에 의하여 결정되는데,
② 재개발사업의 장기화와 공공시설의 설치 및 조합의 방만한 운영으로 인한 경비부담의 가중 등이 조합원 아파트 분양가의 요인으로 작용될 수 있음.
③ 일반분양가는 IMF로 인하여 주택공급에관한규칙이 개정되어 분양가격이 자율화되었으므로 조합이 분양성을 고려하고 인근 아파트 시세를 참작하여 자유로이 정할 수 있는 바, 조합원 분양가격과의 차이는 과거 분양신청시 시행하던 국민주택채권 액수 정도의 차이는 있는 것이 통례임.

5. 2채 이상의 주택을 가지고 있는 경우 아파트 분양권은 몇 개를 주는지?
- 주택공급에관한규칙은 주택건설촉진법이 적용되는 사업에 있어 주택의 분양은 1세대 1주택의 원칙을 정하고 있으므로 주택을 아무리 많이 가지고 있더라도 분양되는 아파트는 1채이며, 나머지 금액에 대해서는 현금으로 지급되고 있으며, 여기에는 양도소득세가 부과되고 있음.

6. 2채 이상의 토지나 건축물이 있는 경우 매매나 증여를 할 경우 별도의 분양권이 있는 지와 언제까지 하여야 하는지?
① 아파트공급은 1세대 1주택을 원칙으로 하고 있으므로 당연히 이를 매각하거나 증여할 경우 별도의 분양권을 주는 것이 원칙이나 정확하고 공정한 분양설계를 위하여 그 시기를 제한하고 있는데,
② 그 시기는 관리처분계획기준일 이전이어야 하는데 관리처분계획기준일이라함은 도시재개발법 제35조제1항제5호의 기준에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 말하는데 분양신청기간은 사업시행인가일로부터 30일 이상 60일 이내로 조합이 정하는 기간을 말함.

7. 조합원에 대한 이주비는 얼마나 주는가?
① 통상의 서울시의 주택재개발사업은 조합원은 토지를 제공하고 시공회사는 자금을 제공하는 합동재개발의 방식을 사용하고 있는데 이주비는 시공회사 선정시 회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는 것인 바, 사업성 및 시공회사의 자금력 등에 의하여 차이가 나는 것으로 일률적으로 적시할 수는 없으나 대략 5000천만 원에서 8000만원 정도가 건축물을 소유한 조합원 1인당 지급되고 있음.
② 또한, 나대지 만을 소유한 조합원은 지급되지 않으며, 건축물소유자중 인정받지 못하는 무허가건물을 소유하고 있는 경우 즉 동장이 발행하는 기존무허가건물 확인원이 없는 건물만을 소유한 조합원에게는 지급되지 않음.

8. 본인 소유토지 및 건축물에는 압류, 근저당, 가처분 등이 설정되어 있는데 이를 해제하지 아니하고도 재개발사업이 시행될 수 있는 지와 압류된 토지의 경우 조합원은 누가 되는가?
① 도시재개발법은 재개발사업의 시행으로 인하여 그 목적이 실행될 수 없는 소유권 이외의 권리자는 사업시행자에게 신고하도록 규정하고 있으며, 종전의 토지 건축물에 설정된 각종의 권리는 새로이 건축되는 토지 또는 건축시설에 설정된 것으로 의제처리하고 있으므로 이러한 일련의 소유권 이외의 권리를 정리하지 아니하고도 또는 권리자의 동의 없이도 재개발사업이 이루어 질 수 있음.
② 압류는 소유권에 관한 권리이나 압류된 경우에도 조합원은 소유권자로 하며, 소유권자인 조합원이 새로이 등기되는 아파트에 압류가 전사되므로 압류권자의 권리를 침해하는 일은 없음.

9. 공유토지는 공유지 분할의 절차를 그치지 아니하고도 재개발을 시행할 수 있는 지와 공유지분의 평가는 어떻게 하는가?
① 재개발사업은 공유지분 소유자도 조합원으로 인정하고 있으며, 일정한 요건을 정하여 분양권도 주고 있어 공유지분할의 절차를 거치지 아니하고도 재개발사업이 시행되는데 장애는 없음.
② 공유지분 소유자의 평가는 등기상 공유지분 소유한도에 따라 평가액을 결정하는 것이며, 단지 토지의 평가가 위치에 따라 그 가격이 다르게 나오는데 감정평가시 본인의 점유위치를 신고하여 평가를 받으면 위치에 따라 높은 가격을 받을 수 있을 것임.

10. 재개발구역지정을 입안하는 과정이나 구역지정이 된 경우 건축허가는 나올 수 있는가?
- 재개발 사업은 도시계획사업으로서 도시계획이 입안되는 경우와 도시계획시설로 지정된 경우에는 건축법에 의한 신축허가와 토지분할 등은 금지하고 있음.

11. 재개발 구역으로 지정된 구역 안에서 각종 영업허가를 받을 경우 제한되는가?
- 도시계획사업의 시행에 지장을 주지 아니하는 영업허가의 경우에는 이를 별도로 제한하는 현행 규정은 없음.

12. 재개발구역으로 지정되거나 사업시행인가가 난 후에도 토지·건물을 사고 팔 수 있는가?
- 도시재개발법은 등기이전의 제한에 관한 규정을 두고 있는데 분양처분고시 이후 보존등기가 있을 시까지로 제한하고 있고, 권리 의무의 승계의 유효성을 규정하고 있으므로 이론상 또는 실제상 분양처분고시 이후까지 종전의 토지나 건축물의 매매는 조합원의 명의변경으로 유효하게 시행되고 있음.

13. 조합원과 세금과의 관계는?
가. 양도소득세
(1) 양도소득세의 과세구분
① 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 분양 받은 아파트의 양도시 공사기간이 보유기간에 포함된다.
② 재개발조합원이 재개발 사업기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 관리처분계획에 의해 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하기 위해 다른 주택을 양도할 경우 3년 보유에 관계없이 비과세 한다.
나. 취득세
(1) 재개발 조합원의 취득세 납