부동산투자 3대 불변의 가치는?

부동산투자 3대 불변의 가치는?

 

아파트는 삶의 터전으로서 주거공간이자 자산을 확대하는 수단이 되기도 한다. 특히 아파트는 쾌적한 주거공간으로서의 기능이 무엇보다 중요하다. 이러한 쾌적성에 영향을 끼치는 것으로는 내부 및 외부환경이 있다. 우선 내부 환경은 방 구조와 거실 설계, 그리고 그것들의 방향(向), 가구배치, 조명과 장판·도배들의 색 조화, 그리고 빌트인(built-in) 소재, 브랜드 가치 등을 꼽을 수 있다.

외부환경은 학군과 도로, 지하철 등 교통기반시설, 공공시설, 상업시설 등과의 근접성 그리고 혐오시설 유무, 산과 바다 혹은 강 조망권 등이 존재한다. 이러한 현재 조건들이 어떠한가에 따라 쾌적성 정도가 달라지며 이로 인해 직·간접적으로 아파트가격에 영향을 미친다.

이외에도 아파트 가격에 영향을 미치는 것이 무엇이 있을까. 또한 투자가치가 넉넉한 아파트를 고를 수 있는 특별한 방법은 없을까. 어려운 것처럼 보이지만 의외로 간단히 그 방법이 있다. 당장 눈앞에 보이는 현실가치뿐만 아니라 미래가치, 희소가치, 내재가치 등을 고려하면 된다.

부동산의 미래가치는 현재가치보다 중요하다

통상 일반투자가들은 부동산의 현재 가치를 중요시한다. 그래서 지금 현재 주거환경이 좋은가, 교통 환경이 좋은가, 주변에 학교가 있는가, 편의시설이 있는가 등 눈에 보이는 것만 판단하여 투자를 한다. 그러나 당장의 가치는 어찌보면 별로 중시하지 않다. 왜냐하면 현재의 가치는 모든 사람들이 알고 있기 때문이다. 모든 사람들이 알고 있는 가치있는 부동산은 이미 오를 때로 올라 있는 부동산이기 때문이다.

주택의 경우 무엇보다 최소 3년 후의 미래가치를 내다볼 수 있어야 한다. 현재 가치와 미래 가치를 중시하는 사람들의 차이는 실제 투자에서 여실히 드러난다. 지하철 개통을 예로 들어보자. 지하철 개통 소식은 공사 전부터 알려지기 마련이다. 부동산가격은 공사 진척도에 따라 서서히 올라간다.

개발 호재가 있지만 뛰는 가격에 부담을 느끼게 되면 미래가치를 포기해 버린다. 그러나 미래가치를 중요시하는 투자자는 지하철역이 개통되기 이전에 과감히 투자를 한다. 그리고 지하철이 개통될 때까지 기다린다. 이때 가격은 분명 생각보다 올라 있다.

미래가치 측면에서 가장 선호하는 건 재개발과 재건축이다. 보통 투자가들은 재개발, 재건축 아파트를 사지 않는다. 왜냐하면 아직 그 지역은 주거 환경이 좋지 않기 때문이다. 하지만 경험 많은 투자자들은 미래 가치를 중요시하기 때문에 지금 현재의 모습에는 그다지 신경을 쓰지 않는다. 그들은 현재의 모습을 보는 게 아니라, 새로운 평면에 고급 마감재로 지어질 새 아파트를 보기 때문이다.

금보다 귀한 부동산의 희소가치를 보라

금이 비싼 이유는 금이 수요만큼 넉넉하지 않기 때문이다. 만약 길바닥에 굴러다니는 돌멩이가 모두 금이었다면 우리는 금을 소중하게 여기지 않을 것이다. 이렇게 흔하지 않은 것일수록 당연히 그 가치는 높다. 마찬가지로 부동산에도 흔한 것과 흔하지 않은 것이 있다. 예를 들어 강북에는 중, 소형 아파트가 너무 많다. 강북의 주거여건이 좋지 않다거나 특별히 다른 이유가 있어서가 아니라 희소가치가 없기 때문이다. 즉 충분한 수요가 없기 때문에 투자하지 않는 것이다.

반대로 생각하면 투자경험이 많은 자들은 교통, 학군, 환경, 편리시설, 이 모든 여건이 좋아도 희소가치가 없으면 절대로 사지 않는 경향이 있다. 그러나 강남의 비슷한 크기인 개포동 주공아파트에는 비싸더라도 과감하게 투자한다.

그곳이 강남이기 때문보다는 희소가치가 높기 때문이다. 강남 아파트는 거의 중, 대형으로 구성되어 소형아파트가 드물다. 앞으로도 그곳에는 물리적 공급이 충분치 않다. 따라서 개포동의 소형아파트는 강북의 소형아파트보다 높은 희소가치를 지닌다.

보이지 않는 부동산의 내재 가치를 찾아라

기업만 내재가치를 평가하는 게 아니다. 부동산을 볼 때도 당연히 내재가치를 평가되어야 한다. 투자자들은 누구나 재건축을 선호한다. 재건축은 미래가치를 갖고 있을 뿐만 아니라 내재가치의 최고 형태라고 볼 수 있기 때문이다. 내재가치를 평가하는 방식은 아파트를 건물과 대지 지분을 구분하여 분석한다. 단순하게 윤곽을 보고 두리뭉실 판단하지 않고 구체적으로 세분화하여 판단할 때 더 정확하게 판단할 수 있기 때문이다.

예를 들어 32평짜리 아파트 가격이 5억원이라고 치자. 경험 많은 투자자 눈에는 건물가치가 5억 원 중에서 기껏해야 1억 원 밖에 안 된다. 그럼 나머지 4억은 어디에서 창출된 가치일까. 그것은 프리미엄이나 거품이 아닌 땅의 가치이다. 이 경우 대지 지분을 16평이라고 하면 나머지 4억을 대지지분 16평으로 나눈다.
이렇게 계산하면 땅의 평당 가격은 2500만원이다.

이런 식으로 대지지분의 가치를 평가한 뒤 주변의 비슷한 재건축 단지와 비교를 해본다. 그때 주변 재건축 단지의 아파트 가격에서 건물비용을 뺀 부지 가격이 평당 4000만원이라고 하면, 이 아파트는 내재가치 대비해서 평가절하 되어 있다고 본다.

이 아파트 역시 대지지분이 평당 4000만원까지는 올라갈 것이라 여기는 것이다. 그런데 놀라운 것은 실제로 그렇게 된다는 사실이다. 주변의 재건축이 완료되는 순간, 이 아파트의 가치도 그와 비슷한 수준으로 올라간다. 이처럼 내재가치를 평가하면 투자여부를 명확히 알 수 있다.

그러나 보통 투자가들은 이런 식으로 아파트를 구분해서 보지 않는다. 단독주택의 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본이 따로 있으나 아파트의 등기부 등본에도 대지 지분이라고만 표시되어 있을 뿐이니 건물과 땅을 따로 생각하지 못하는 것이다. 그래서 일반 투자가들은 아파트를 선택할 때 복도식이냐 계단식이냐, 화장실이 몇 개냐, 구조가 잘 빠졌느냐, 방3개냐 2개냐, 이런 사항들을 기준으로 삼는다. 하지만 이러한 기준들은 내재가치를 판단하는데 그리 중요하지 않다.

그러나 이것 역시 부동산정책 방향에 따라 궤도를 달리하는 경우가 종종 발생한다. 재건축 연한강화, 개발이익환수, 2종 일반주거지역내 15층 이하 평균 층수도입 등 재건축 관련규제가 그러하다. 그러나 흙 속에서 진주를 찾아내듯, 수많은 부동산 가운데 미래가치와 희소가치, 내재가치를 지닌 아파트를 찾을 수 있는 안목을 지니고 있다면 성공적인 내 집 장만뿐만 아니라 향후 투자가치가 높은 부동산을 보유하게 될 것이다.