부천시 소사뉴타운 투자포인트

부천시 소사뉴타운 투자포인트

 

 

2005년 중반부터 나오기 시작한 부천시의 개발의지가 가시화 되면서 서울시의 뉴타운 방법을 기초와 모방으로 하되 부천시 도시구조에 맞는 방식을 선택하여 도시구조의 개선을 모색하고 있습니다.

2005년 하반기 부터는 공공히 자치적으로 뉴타운 개발의 형식이라고 지정 함으로써 서울시 뉴타운 개발의 총괄을 담당하는 성균관대 신 중진 교수 등을 초빙-부천시에 맞는 뉴타운 개발의 의지를 높이고 있습니다.

뉴타운 사업의 일정을 기본구상->기본계획->사업착수 3단계로 볼 때 현재 부천은 기본구상의 단계로 보고 있습니다.

부천시가 뉴타운 개발은 서울시의 방식을 모방 -“주거중심형” “도심형” “신시가지형”으로 분류 되고 있습니다.

2005년 초에 부천시가 계획하였던 공공중심의 개발계획이 서울시의 공공중심 개발의 문제점을 인식하면서 2005년 하반기에 민간주도형으로 탈바꿈하면서 서서히 주목을 받고 있습니다.

현 부천시는 50개 지역의 뉴타운 예정지구를 발표 하였습니다.

부천시의 뉴타운 사업은 공공부분이 종합개발계획을 수립하고 도시기반시설은 공공부분이 부담하고 APT등 건축사업은 민간부분이 계획에 따라 개발(재개발/재건축)하여 난 개발의 문제점을 보완할 예정입니다.

이런 상황에서 관심을 가져 보실 부분은 바로 소사지구입니다.
부천? 어떻게 보면 좀 멀다라고 느낄 수 있지만 경인국도를 이용 서울에서 출발시 빠르면 20분 정도이고 좀 걸린다 싶으면 30~40분 정도면 소사지구에 도착 할 수 있습니다.

부천의 재개발 시장에서 초창기에 주목 받았던 곳은 소사지구, 원미 지구였습니다.

그러나 원미지구의 배후지로 인접해 있는 일대의 공장지대가 아이러니하게도 재개발의 필요성은 부여 시켜주었지만 지역적 주거환경 면에서는 원미지구의 발목을 잡는 사태가 발생 하였습니다.


아마도 차후 개발의 완성과정을 비추어볼 때 주거 환경 적 인면이 부천시의 뉴타운개발의 주도를 이룰 것이라 생각합니다.

부천시가 뉴타운이라고 명칭을 붙일 정도로 열을 올리는 이유는 현지를 와보시면 아시겠지만 상동.중동 등 신도시 중심가는 구획 정리 등이 깔끔히 정리가 되어있으나 단순 길 하나 차이로 지역적인 가치나 주거수준이 극과극을 달리는 문제도 있지만 80년도에 지은 Apt지대의 노후화로 인한 문제점도 발생하고 있기 때문입니다.

일단의 기존 시가지 조성 사업 적 인면에서 본다면 부천은 성공적인 사업을 하였습니다. 그러나 단편일률적인 옛 시가지 조성사업을 하다 보니 주변 기반시설의 계획적인 측면이나 녹지공간 확보에 실패하여 주변의 인구수 / 가구수 / 유동인구에 비해서는 녹지공간의 절대 부족현상이 있습니다.

물론 녹지공간이 아예 없는 상태는 아니나 현지를 와보신다면 “아니 저게 공원 이야~” 할 정도로  중동, 상동에 비하면 부실 하기 짝이 없습니다.

이런 문제점을 부천시도 인식 이번에 나온 도시.주거환경 정비기본계획을 보면 녹지공간의 확보가 좀 지나치지 않을까 싶을 정도 입니다.

그리고 더 눈 여겨 볼 점은 경기도의 도시 및 주거환경정비의 조례입니다.
경기도의 조례를 보면 서울시 와는 다른 점을 발견 할 수 있는데 가장 큰 차이는 4(20평대):4(30평대):2(40평대)의 평형배정 법칙을 쓰지 않는 점 입니다.

물론 이 4:4:2 평형 비율은 조만 간에 무너지는 것이 사실이지만 현재 서울에서는 법칙으로 엄연히 존재합니다.

그러나 경기도 조례 제2장-제9조-2-나 에 보면 공동주택의 건설비율이
전용면적 85m2 이하가 70 이고 전용면적 60m2 이하가 30 인점을 비추어 보아 대형평수의 건설이 상대적으로 서울시보다는 수월한 편입니다.

부천시의 여러 가지 뉴타운 재개발중 소사지구를 눈 여겨 보는 이유는
1.소사-안산(원시)간 지하철 호재
2.주변의 교육환경
3.경인국도와 외곽 순환고속도로와의 인접성
4.주변 가격저항선
5.범박지구 와 인접
6.교과서적인 투자방법과 초기투자금액
7.적은 조합원 + 1천여세대 이상의 대단지 + 1군업체의 프리미엄 등입니다

1. 소사-안산(원시)간 지하철 호재

1차적으로 소사 원시간 지하철 공사 완료 후 다시 소사 고양간 구간이 개통되면 경인국철과의 10자 환승역으로서 부천의 중심 상권으로 부각 될 것이며 또한 지하철 7호선과도 만나게 됩니다, 지하철이 생긴다는 것도 큰 장점이겠습니다만 이 7호선의 중심에 강남이 있다! 이것이 제가 보는 관점에 비추어 볼 때 가장 큰 장점 중 하나입니다.

직주(직장과 주거지) 접근성을 높임으로써 서울, 강남권의 직장을 가진 사람들이라면 완공 시 주목을 받을 가능성이 높다는 것 또한 큰 장점이라고 말할 수 있습니다.

2.주변의 교육환경

소사지구 자체적으로도 학군이 잘 형성 되어 있으며 인근 범박지구에 새로 조성된 학교들이 그 가치를 더해 가고 있습니다. 소사지구의 재개발 지정의 의도도 이런 교육적인 환경을 그대로 이어받는 형식을 취함으로써 기반시설에 대한 부천시의 부담을 줄이겠다는 의도도 엿보입니다. 부천시의 의도도 좋지만 일단의 개발 완성 시에 이 정도의 교육환경이 있다는 것은 큰 지역적인 호재입니다.

특목고 이야기까지는 부천시가 어떻게 계획을 짜고 있는지는 모르겠으나 초등학교 부지 등을 마련 하는 등의 계획 등을 고려하는 부천시라면 소극적인 교육 환경을 만들지는 않을 것이라고 봅니다.

3.경인국도와의 인접과 외곽순환도로와의 인접성

경인국도를 이용하여 서울의 구로구 온수동까지 불과 10여분거리로 접근성이 뛰어나며 기존의 도로 기반시설을 이용 부천 상동 / 중동 과 외곽순환도로 이어지는 라인이 뛰어납니다.외곽순환도로를 잘만 이용하신다면 일산, 분당과의 접근성도 최고의 위치라고 사료됩니다..

4.주변 가격저항선 , 범박지구와 인접  

차후 재개발등의 아파트 시세를 본다면 당연 주변 시세를 보아야 하는데 그 주변의 시세만큼은 가격저항이 없이 올라가기 때문입니다. 이 저항선이란 것이 의외로 꽤 강한 편 입니다.

현재 소사지구 바로 옆에 인접해 있는 범박지구 현대홈타운은 5,000여세대가 입주 완료 하였으며 추가로 5,000여세대가 공사 진행 중입니다. 현재33평형이 약 3억 원선에 형성되어 있는 점을 감안 할 때 소사지구는 그 이상을 호가 하리라 생각됩니다.  

 또한 주변에 성주산을 끼고 있어 쾌적한 주거환경의 자연적인 창출이라는 점도 상당한 매력으로 떠오르고 있습니다. 자연적으로 조성된 녹지공간에 이미 산새공원 과 체육공원은 공사를 시작하여 준공을 기다리고 있는 상태 입니다.



5.교과서적인 투자방법과 초기투자금액

보통의 서점가에 재개발 책자들을 보면은 재개발의 장점이라고 이야기하는 것이 적은 초기투자금액과 개발의 안전성입니다.

그러나 막상 실전에 나오면 아시겠지만 3천만~5천만원 대 투자는 현실과는 안 맞는다는 것을 바로 아실 수 있을 것입니다. 그러나 소사지구는 현 부동산 시장에서는 가장 알맞게 적은 초기투자금액으로 투자가 가능하며 차후 진행단계에 투자를 함으로써 실전과 현실에도 맞는 이상적인 투자를 하실 수 있을 것입니다.

부동산 관련 책을 읽을 당시는 나도 한번 투자 해볼수 있겠다 싶지만 막상 현실이 안 따라주는 경우가 많기 때문입니다.

6.적은 조합원 + 1천여세대 이상의 대단지 + 1군업체의 프리미엄

소사지구를 보면 건설 예정 세대수에 비해 엄청 적은 조합원임을 바로 알 수가 있습니다. 결과적으로 사업성이 뛰어나다는 점을 알 수 있습니다.
 
그리고 부천시의 지역적인 특성상 보면 기존 신시가지나 아파트의 추세로 볼 때 건설사 브랜드도 브랜드지만 대단지의 선호도가  타 지역보다 높은 편 입니다

 
지금까지 대략적인 부천시뉴타운 계획 중 소사뉴타운에 대하여 간략하게 소개의 글을 올렸습니다. 기타 각 구역도나 개발방식에관한 자세한 내용은 블로그 부천시 소사뉴타운에 게시하고 있으니 참고 하시기 바랍니다.

그 외 더 궁금 하신 점이 있으시거나 투자 의향이 있으신 분들은 아래의  전화로 연락 주시면 항상 친절하게  상담하여 드리겠습니다.