재개발투자의 기초편

 재개발투자의 기초 1편
오늘 그 첫시간으로 재개발이란 무엇인가부터 시작하겠습니다.
최근 ??동회분들과 몇분 말씀을 나누어 본 결과 다음과 같은 말씀을 들었습니다.

1) 너무 위험하다.
2) 너무 장기적이다.
3) 쪼각내기, 알박기로 인한 사업지체가 겁난다.
4) 고액투자여서 흥미없다.

대강 이렇게 말씀들을 많이 하십니다.
1) 위험은 지방 임야, 전답투자보다는 덜하다고 말씀드릴수 있습니다.
2) 의외로 단기투자입니다. 재개발은 차후 말씀드릴수 있겠지만 투자하시는 분들보면 산지 1~2년내 단계별로 파시는 분이 많은 것으로 보입니다.
3) 쪼각내기, 알박기는 2003년12월31일 이후 일체 금지가 되었고 많은 위험요소들이 많이 사라졌습니다.
4) 의외로 소액투자가능한 것으로 보입니다.

따라서 지방의 수요가 없는 미분양아파트나 프리미엄없는 분양권보다도 더 이익발생이 있을수도(?) 있다고 봅니다. 오히려 막판 사업승인후 이주시점에 투자하여 최대가격에 사서 청산시 손해보는 면도 없지않았는데.. 몇가지만 주의하면 충분히 세금 낼것 정확히 다내고 법 다 잘지키고 어느정도 성공투자가 가능할수도(?) 있습니다.

제가 ~~수도(?) 라고 말씀드리는 것을 용서를,,,장담할수 없습니다.
자칫 태글들어옵니다. 투기부치긴다고,,, 이글의 목적은 아직 집도 마련못한 회원님들,,, 겨우 집장만하였지만 아직 갈길이 먼 회원님들,,, 겨우 여유돈 얼마안가지고 이리기웃 저리기웃하다가 엉뚱한 데 피박쓰지 않으시고 주변 가까운곳에 재개발지역이 있음 여러가지 부동산투자대안중에서 한번 고려해보시라는 정도의 내용으로만 봐주십시오.

(용어정리)
정비사업 = 재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 도심재개발을 전부 포함하여 말함

정비구역지정 = 종전 재개발구역지정
기본계획포함지역 = 재개발예정하겠다고 용적율, 건페율, 층수등을 계획한 지역

* 특히 기본계획포함된 지역이라 하더래도 재개발구역지정되었다고는 볼수없습니다. 기본계획지정후 나중에 주민의 동의후 (70%) 지정되는 것이 정비구역(종전 재개발구역지정)이라는 것입니다.

특징 1) 선계획 ~ 후개발 원칙의 정비사업관리
- 인구 50만 이상의 시는 도시및 주거환경정비기본계획을 의무적 수립하여야 한다.
- 10년 계획 5년마다 수정

(50만이상의 도시는 통계청홈피에서 찾아보니,,,(--) 7개 특별시, 광역시, 수원, 성남, 고양, 부천, 안양, 청주, 전주, 포항, 창원, 안산 입니다.)
- 기본계획에서 용적율상한선등 계획기준을 정하여 이기준에 맞추어 재개발및 재건축사업을 하여야 한다는 것입니다.

- 특히 종전 주촉법및 건축법만 적용받던 재건축도 기본계획에 없으면 수립후 해야 하므로 반드시 기본계획에 들어가야 한다는 것을 알수 있습니다.
* 재미있는 사실, 계획수립기간등을 고려하여 법 시행후(2003-7-1)이후 3년까지는 기본계획수립없이 정비사업시행가능,,,,

특징 2) 적용대상규모
- 300세대, 부지면적 일만제곱이상 즉 3025평이상 경우 정비구역지정하여야 재건축, 재개발가능
- 용적율등 개발기준을 구체적으로 정하여 정비구역지정후 신속한 사업유도

* 정비구역이 지정되면, 지구단위계획이 수립된 것으로 간주, 사업시행전후 건축허가, 개발행위허가는 정비계획에 따라 철저히 관리됨

* 즉~~~ 정비구역지정되면 신축허가 안나거나 정비구역(재개발, 혹은 재건축)목적과 틀린 개발사업은 불허될수 있음,,,음,, 반대파의 상가의 신축은 보나마나 금지되겠군요... 상당히 파급효과 클것으로 보입니다. 참고로 주민동의 70%면 지정가능하군요.

특징 3) 조합원권익보호 장치강화
- 조합단독시행방식으로 전환
종전에는 조합과 건설업체의 공동사업방식이었는데.. 조합이 구성되기전부터 시공사가 참여하여 재개발및 재건축등을 부추기거나 추진위원장과 결탁하여 각종비리및 분쟁발생 하여 이를,,,,

- 시공자는 사업시행인가후 경쟁입찰로 선정
(음,,,, 시공자는 딱 공사비만 받고 떨어질수도 있겠군요... 조합원분양가는 엣날보다는 비례해서 더좋아질 가능성이 있군요... 괜찮네요,,,(^^)

- 조합설립추진위원회의 제도화
종전 임의단체인 추진위원회를 딱 1개만 인정하는 것으로 허가권자에게 등록하는 군요. 또한 조합 설립시 동의서징구때

. 설계의 개요
. 건축물철거및 신축에 소요되는 개략비용
. 비용분담에 관한 사항
. 사업완료후 소유권에 관한 사항
. 조합정관을 밝혀야 하는군요... 음, 엣날에 추진위나 조합의 사업계획을 믿으면 바보였는데... 지금은 안믿을수가 없군요. 사업계획이 틀리면, 승인이 안날터이니까.

특징 4) 시공보증
종전 조합원에 대한 분양주택은 분양보증 대상이 아니어서 시공사 부도시 조합원피해발생,,, (네,,, 상당히 쥐약이었습니다.(--*

종전 시공사+조합의 공동사업의 경우 사업비는 조합원재산을 담보로 제공 조달하므로 시공사 도산시 차입금액은 조합원부채되어 사업추진곤란했으나,,,

- 정비사업에 참여하는 시공사는 시공보증을 의무화
시공사는 대한주택보증회사의 보증서을 반드시 제출, 시장군수는 착공신고를 받을때 반드시~~~ 이를 확인,,, 음, 이젠 조합원은 발뻗고 자면서 아파트만 기다리면 되겠네... 일반분양분 노리는 사람들은 1~2층이나 받을려나,,,,,걱정입니다 갈수록 일반분양분이 적다던가 아예 안나오는 곳도 속출하겠네요..

특징 5) 관리처분계획인가
- 종전 철거후 관리처분계획수립이 관행이었으나 관리처분인가후 건물철거로 조합원의 피해를 예방,,,,,
*** 음 철거하고 "너 현금청산이야" 이런 말을 안듣겠군,,, 억울하면 반발도 충분히 가능하겠군요...조합원권익보호차원이 확실합니다.

특징 6) 재개발의 절차를 알아봅시다.
1) 기본계획
2) 구역지정 (헉~~~ 엣날에는 조합승인후 구역정했는데...)
구역지정 됬다면 확 뛰는 것 아시죠? 투자시기를 가늠할 중요사항입니다.

3) 추진위원회 (하지만,,,, 구역지정은 아마도 현실적으로는 조합설립직전이나 후가 될것으로 보입니다. 반드시 연계하지는 않습니다. 전략상 구역지정부터 추진하는 추진위나 조합도 보왔습니다. 속샘이 보이긴하지만 좋은 전략입니다)

4) 조합설립
5) 시공사선정
6) 사업시행인가
7) 관리처분계획
8) 착공및 분양 (네,,,역시 선분양, 후시공) 즉 향후 재개발물량은 일단 선분양, 후시공이므로 재건축및 민간개발과는 차원이 틀리네요... 조합원입장에서는 유리할 점입니다.
9) 준공
10) 청산
~~~~~~이게 왠일인가? 엣날 절차하고는 완전히 틀리네요... ~~~

자 이제 어느정도 재개발에 조금 감이 잡히셨으면 구체적인 절차를 다음번에 알아보겠습니다. 이절차을 알아야만이 매도매수 타이밍을 맞출수 있겠지요. 네? 장기투자라구요? 아니 단기투자라니깐요... 그리고 사고파실때 걱정마시고 세금좀 내세요... 꼬박꼬박,,, 그래야 나라도 유지되는 건데... 그래도 아파트 사고파는 것보다 낮지않을까 생각되는데... 혹시 제생각이 틀렸다면 한수 지도 부탁합니다. (__)(--)(^^) 꾸벅~~~
- 제1편 끝 -

재개발투자의 기초 2편

지금처럼 재개발투자의 양상이 재미있게(?) 변화되는 것은 아마 처음입니다. 먼저도 글을 올렸지만,,,
먼저 글에서 현실성을 조금 결하였다고 생각되는 부분을 수정합니다.
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특징 6) 재개발의 절차를 알아봅시다.
1) 기본계획
2) 구역지정 (헉~~~ 엣날에는 조합승인후 구역정했는데...)
구역지정 됬다면 확 뛰는 것 아시죠? 투자시기를 가늠할 중요사항입니다.
3) 추진위원회 (하지만,,,, 구역지정은 아마도 현실적으로는 조합설립직전이나 후가 될것으로 보입니다. 반드시 연계하지는 않습니다. 전략상 구역지정부터 추진하는 추진위나 조합도 보왔습니다. 속샘이 보이긴하지만 좋은 전략입니다)
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위부분을 추진위 설립 전후로 특히 "후"로 바꾸는 것이 타당하다고 여겨집니다.
지금 법상 조합성립전에 재개발(정비)구역지정신청을 얼마든지 넣을수 있는관계로 대다수 추진위원회들은 사실상 추진위 승인용 동의를 받을때 아예 지구지정신청용 동의서까지 받고 있음을 알아야 할것입니다. 즉 추진위승인용 인감1장 지구지정신청용 인감1장 등 2장을 요구하는 편입니다.

지구지정신청동의율은 70% 입니다...(경기도의경우)
서울은 조례에 2/3 이군요.

여기서 예전 매수시기의 논란에서 "재개발의 투자시점을 사업승인나오고 이주비지급시점에 투자하라는 예전의 다수의견이 좀 틀릴수도 있지 않을까 생각되는 점이 보입니다.

즉 절차가 기본계획 - 재개발지구지정 - 추진위 - 조합 - 시공사선정 - 사업승인 으로 가는 것을 볼때 투자시기의 가늠방향이 보여진다고 볼수 있습니다.

우선 재개발지구지정시에 초기 상승이 점쳐지고, 그이후 단계별로 조금씩 상승에 변동이 있을것이고, 진행속도에 따라 선호도에 따라 변동이 있을 것으로 보입니다.

정비구역지정(재개발지정)은 일반적으로 추진위신청이 동의율 60%가 대부분 간단히 넘어가는 가는 것을 볼때 구역지정은 지역의 주택불량율등 조건만 맞으면 큰 무리없이 지정될 것으로 보여집니다. 물론 1단계에서겠죠...

제가 지켜보고 있는 지역중에는 추진위원장이 아예 80%동의율로 지구지정 신청해버리자고 독려하는 모습이 보입니다.

이미 서울시가 많은 지역 (약 300개)지역을 다시 100개 100개 100개로 나누어서 1단계 , 2단계 , 3단계등으로 나누어 서울시내 아파트공급을 조절할것으로 보이므로 필요하다면 자신이 원하는 지역을 검토하되 가능하면 일찍 서두르는 편이 좋다고 생각됩니다.

아래 어떤 분의 글중에서 (지구지정안되었으면,, 위험이 많은 것같고,,,)이런 말씀이 있으셨는데...네,, 엣전에는 그랬습니다. 그러나 지금은 그것보다는 쪼개기가 얼마나 많은가와 불량주택율이 얼마나 많은가와 일반분양분이 얼마나 많은가가 관건으로 보입니다.

왜냐하면 추진위승인전후로 지구지정이 빨리 되어버리는 결과가 나온다면 예전 조합승인후의 지구지정절차만 생각하는 분들은 자칫 투자시기를 놓치고 말수도 있다고 보여지며 ....

그래도 결국 자신의 투자성향과 맞추어 확실한 것을 좋아하시는 분은 역시 확실한 시기 - 아예 사업승인후나,,, - 에도 들어갈 것으로 보입니다. 이때는 적어도 주변아파트시세와 확실한 입주시기, 등과 같은 시기가늠과 수익율분석이 가능한 시기이기 때문입니다.

그래서 재개발이 묘미가 있는 것입니다. 일찍오시는 분도 있고 나중에 오시는 분도 있고,,,
다음은 재개발투자의 적, 폭탄이라고 할수있는 쪼개기와 분양자격을 2회에 걸쳐 소개하고자 합니다. 가끔 어떤 지역을 찍어달라는 말씀도 있는데...
그것은 동호회성격상 사양하며 소모임, 개인적인 견해임을 전제로 개별연락으로 했으면 합니다. 특히 소모임에서 지역분석을 통하여 토론을 거치는 방법도 실전투자을 위한 전초전으로 재미있을듯 합니다. 이때는 과감한 태클, 딴지을 통하여 분석과 파악을 하는 시간이 될듯합니다.

혹 자신이 경험하거나 염두에 두고 있는 지역이 있으시면 번개나 소모임을 통하여 점검하시고 싶으신 분은 소모임을 신청하여 점검하는 시간을 갖는 것도 ??동회의 발전을 위한 좋은 시간이 되리라 생각됩니다.

저자신도 어느지역을 투자하기전에 경험많은 몇분의 의견을 여쭈어보고 그분들의 비난혹은 긍정적인 반응을 많이 참고로 하는데.. 역시 도움이 많이 되었고 미처 검토하지 못한 점을 알수가 있었습니다.

그럼 공식적인 소모임도 좋고 번개도 좋고 재개발투자나 기타 여러투자에 대한 날카로운 분석이 함께하는 시간을 기다려봅니다. 일방적인 강의보다는 자신이 관심있는 지역의 분석을 먼저좀 해서 다른분들에게 검토받는 형태의 소모임이 어떨까 합니다. 

재개발투자기초 - 3편

내조합원지분은 분양자격이 있을까?

이번회는 좀 전문적으로 들어가볼까 합니다.
복잡한것이 싫으시면 맨마지막에 고려할점을 보세요..
재개발관련하여 조합원의 분양자격에 대하여 설명해보려 합니다.
재개발구역에 소유권이 있다고 하여 모두다 분양자격을 가진다고는 볼수 없기에 구체적으로 정리하여 보고 동호회분들은 혹시라도 매입하고자하는 물건이 포함되는지를 확인하여 보시기 바람니다.

재개발지역에 부동산을 소유한 사람은 다음과 같이 정리할수 있습니다.
모든 경우의 수를 다 고려하였습니다.

1) 토지만 소유한 사람
2) 건물만 소유한 사람
3) 무허가건축물 소유한 사람
4) 토지+건물을 소유한 사람

이 재개발지역에 소유한 사람으로 구별될수 있습니다.

먼저 토지만 소유한 사람은 다음과 같이 구별됩니다.
1-1) 토지만 소유했지만 유주택자는 최소 27.25(90평방미터)평이상 소유하여야 분양자격이 주어집니다.
지목이 도로도 가능합니다. 음,, 도로면 실투자가격이 적겠군요.. 싸게만 사면,,,, 관심이 있으신분 소모임이나 연락주세요. 연구해봅시다.

1-2) 토지만 소유하고 무주택자는 30평방이상(9평이상)소유하여야 가능합니다. 여기에서 지목이 도로라도 현황상 이용되면 안되는 군요... (--) 음,,, 도로도 현황상 이용되면 분양자격이 안됩니다.

자 다음은 건물만 소유한 사람의 경우 분양자격의 여부는?
1) 먼저 타인소유의 토지위에도 있어도 가능
2) 아무리 건평이 적어도 가능 (이론적으로 0.01평이래도 (^^)
3) 음 그러면 생각빠르신분은 토지/건물을 등기를 각각치면,,,?
네,, 이경우는 적어도 조례시행일 이전에 등기분활되어야만 가능합니다.
또한 1세대내에서 분할등기하여 가지고 있다면 염려되는 부문도 있습니다.
4) 지목여부는 관련이 없군요.

자 이제는 무허가건물입니다.
1) 국공유지위에 무허가건축물확인원이 있는 건입니다.
이론상 타인의 사유지위의 무허가건물도 분양자격 가능하겠죠
2) 건물사이즈는 상관없군요..
3) 지목여부도 상관없군요.. 구거나, 하천부지위의 무허가건축물도 가능하단 말입니다.

이번엔 토지+건물을 소유한 사람입니다.
1) 여러채의 경우는 1개줌니다.
2) 건물이나 토지의 사이즈는 상관없습니다.


이번엔 쪼개기의 경우입니다.
1) 대지의 경우는 적어도 2003년 7월 1일이후는 쪼각내면 분양자격이 없어질수도 있습니다. 결국 원위치 된다는 거죠..
혹 전용18평이하 분양대상자일지는 확인해야 합니다.

2) 건물과 토지가 한사람소유였다가 건물따로 토지따로 등기한 경우도 2003-12-30이전까지 분할등기되어야 인정되면서 먼저 말한 기준 (유무주택자의 면적기준참고) 을 적용받겠죠...

3) 이번엔 다가구를 다세대로 쪼갠경우
일단 2003년 12월 30일 이전에 등기완료되었으면 오케이
그러나 처음부터 다세대가 아니고 추후 쪼갠것은 전용18평이하에 분양대상자 될수있고,, 단지, 건평전용이 60제곱미터(18.16평이상)이상이 되어야 바라볼수 있군요.

특히 토지만 소유한 경우 조례상 나중에 관리청산시에 감정가가 분양가(1세대)이하인 경우 현금청산이라고 못박고 있는 것으로 보입니다.

특히 어떤 분이 나대지가 좋다고 말씀하신 부분은 유,무주택자의 경우 해당분양자격면적과 현금청산여부을 전혀 말씀안하시고 하신 말씀이라 좀 염려되는 부분이 있습니다. 즉 사이즈가 중요하단 것이지요..1가구 다주택에도 안걸리고 현재는 주택이 아니기에 세금관계에서 자유롭지만 분양가능면적은 반드시 확인해보시란 말입니다.

또한 이상 4가지의 케이스경우도 분양가(1세대)이하인 감정평가금액이 나오면 현금청산한다는 조합규약이 있다면,,, 문제있을것으로 생각됩니다. 이번 재개발은 특히 쪼각내기의 분양자격을 조합규약에 떠 넘기는 형태가 될 것으로 보여 막판 사회문제까지 야기할 것으로 보입니다. 즉 쪼각내기는 단지 전용18평이하도 주거나 임대주택대상이다라고만 했기때문에,,,,,

이제 고려할 점은 다음과 같습니다.
1) 돈이 좀 많으시고,, 비례율이 100%이다 싶으면 대지지분이 넓은것이 좋읍니다만, 적당한 평수(대지30평대이하가 좋을듯 합니다) 그이상 크면 투자효율성이 좀 떨어지지 않을까,,,, 생각됩니다.

- 특히 10평대 단독에다 수리 잘된 곳이면 금상첨화일것입니다. 남아있을려나,,,,?

2) 돈 적으면 역시 쪼각인데... 현주민 세대수가 적으면 쪼각도 좋습니다만,, 쪼각내기가 얼마나 심한가는 확인할 길이 좀 막막한데...이부분은 추후 거론하도록 하겠습니다.
쪼각의 경우 크면 클수록 좋습니다. 특히 30평대를 가겠다면 특히 그렇죠... 그러나 쪼각의 한계상, 거의 대지지분 10평이하일 가능성 있고 3~4평 5~7평등이 많을겁니다. 때문에 쪼각이라도 사겠다면 결국 조금이라도 클수록 좋다고 보여집니다. 전세도 많으면 좋겠지만,,, 한계는 있을겁니다. 주인이 살고 있음 매도자 주인에게 전세를 안기는 것도 방법입니다.

3) 어쩔수 없이 쪼각을 고를실때 전세가 잘나갈수있는 곳으로 하는 것이 좋을 듯,,, 자칫 장기간 갈수도 있으니까요...

4) 투자시기는 역시 빠를수록 좋지 않을까 생각됩니다.
다음번은 투자시기를 한번 더 언급하고자 합니다.
투자시기는 정말 중요합니다. 대부분의 실패한 사람들이 나중 추가부담금으로 인하여 마이너스투자가 생기는 것은 투자시기를 잘못선택한 경우입니다. 다음회는 왜 재개발투자에서 손해보는지를 알아보겠습니다.

음,,, 사실상 재개발예정지역들이 강북쪽에 많은데..의외로 많은분들이 강남쪽 사람들이 갈곳을 점차 강북쪽 재개발을 많이 고려하시는 것으로 보입니다. 사실 강북쪽에 계신 분들이 더 관심을 기울려야 될 부문이라고 생각되어 ,,,, 

재개발투자기초 4편
정부가 아래 리풀에 있는것처럼 상당히 쎄게 나가고 있습니다
계속되는 수요를 억제하고자 하는 것입니다.
소형평수는 중과대상에서 제외하지만,,, 재개발, 재건축지역의 소형평수 주택은 중과대상에서 제외하지 않을듯 보입니다.
정부는 가닥을 잘잡고 있습니다.
그동안 있는 사람들은 부동산투자에서의 우위로 미처 집없는 사람과 겨우 1주택 늘려가려는 수요를 항상 앞서서 투자하여 왔습니다.

이제 정부가 세금정책과 재건축의 개발이익환수제등등으로 있는 사람들의 수요를 을 묶고 있습니다. 하지만,, 쉽지는 않을듯 합니다. 세금주고도 남으면, 역시 또 들어올것이니까요

상대적으로 부동산시장은 가수요의 거품은 어느정도 걷히리라 봅니다.
가격도 약보합세를 유지하겠죠... 이때가 중요한 시기입니다. 일전에도 말씀드렸지만,,, 무주택자, 1가구 1주택에서 늘려가려는 분들이 제글의 주인공들입니다. 능력있으신 분들은 제글을 보실 필요도 없으실 겁니다.

자 이제 무주택자와 1주택자들이 기좀 펴세요... 좋은 기회일수도 있다는 생각이 듭니다.

- 집이 아직은 없는 분
- 집이 있어도 옮겨가셔야 될 뿐
- 평생 공직이나 일에 몰두하다 보니 부동산투자와 담을 쌓고 지냈지만, 얼마간의 현금으로 노후에 조금이라도 보태야 한다고 생각한 분

사실 이런분은 다음과 같은 사실에 주목하여야 합니다.

1) 5월부터 1가구 3주택의 양도세 중과세율 60%이 적용된다.(특히 재개발, 재건축지역은 보유기간에 상관없군요..)
2) 작년 7월 1일이후 재개발예정지역내에서 다세대, 다가구 신축이 금지, 세대분활금지
3) 서울지역 상당부분 아파트신규공급분을 재개발지역에서 내기위하여 활성화및 단계을 정해 될곳은 되게하고 안될곳은 과감히 후단계지정및 제외하여 활성화 의지를 보인점

특히 1)의 양도세중과세율 부과로 인해 있는 분들의 재개발지역의 싹쓸이가 주춤해질것으로 보입니다. 왜냐하면 소형주택이라도 투기성이 있는 재개발, 재건축지역에 있는 소형주택은 제외대상이 아니기 때문입니다.

다시말하면

1) 재개발지역의 투자에 대하여 무주택자와 1가구 1주택자는 1가구 2주택까지의 사람들은 상대적으로 세금면에서 자유로운 반면,,,,상대적으로 세금중과의 부담을 가진, 여러주택을 가진 능력있는 분들의 투자공세가 주춤해질거라 이말입니다. 사실 이런 고수, 선수들이 미리 선점하는 공세가 줄어서 상대적으로 물건이 약보합세 내지는 주춤거리는 현상을 보일것입니다.

하지만 지구지정등의 호재가 있음 다시 상승기미를 보이겠지요. 재개발및 재건축 특성상,,,,

2) 있는 분들의 극심한 쪼각내기의 피해를 어느정도 해소할수 있고, 이제는 사업승인까지 극심한 쪼각내기는 안되므로,,,,없는 사람들은 쪼각도 못냅니다. 겨우 있는사람의 쪼각을 받기나 하지,,,

3) 새로운 도정법(도시및 주거환경정비법)에 의한 투명한 진행과 조합원권익을 위한 여러제도로 인해

한층더 무주택자나 소액투자자입장에서는 경쟁대상이 줄어든다는 면에서 상대적으로 거품이 끼지 않을 가능성도 있다는 점에서 유리해졌다고 볼수 있습니다. 여러채 있는 분들이 그래도 공시지가 얼마안되는데...멀,,,하면서 들어오기까지는 조금 시간이 걸릴듯 하고,,,

틈나시는 대로 염두에 두셨던 주변 가까운 곳의 재개발지역을 꼼꼼히 살펴보시는 것도 좋을듯 합니다.

구체적인 재개발지역검토는 소모임등의 모임에서 사례발표등으로 점검하여 서로 정보교환도 가능하리라 봅니다. 비교하는 눈을 기르는 것은 저나 여러분이나 언제나 필요하기 때문입니다. 




재개발투자 5편
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재개발투자 어떻게 고를것인가?
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오늘은 실전투자에 앞서 지역을 고르는 것을 검토하고자 합니다.
어떤지역에 대하여 우리는 어떤지역이 좋다, 나쁘다, 하면서 그 곳을 분석하는 많은 정보를 접하게 됩니다.

하지만, 그정보분석에 아무리 치밀하게 접근하고 검토하여도 결국 물건이 없거나 특히 내돈(예산)에 맞는 물건이 없다면 분석자체가 허송시간을 보내는 것이 아닌가 하는 점입니다.

1) 결국 돈에 맞추어 접근해야 된다는 것입니다.
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예를들어 금호, 옥수, 성남구시가지, 신정동 등등 일부지역은 5000만원전 후로는 명함도 못내밀겠죠.. 하지만 동대문구, 성북구, 도봉구 일부지역은 5000만원선에도 잡을 물건은 있어보입니다.

2) 작년 말 법으로 금지된 쪼각물건이 얼마나 많은가? 폭탄피하기
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즉 대지지분 3~15평대 물건이 얼마나 많은가 입니다. 대략, 작년말전에 쪼각낸 다세대물건
들은 대지지분 3~15평까지 다양한데.. 이러한 쪼각지분들이 현금얼마 안들고 살수있다는 장점때문에 거래가 활발합니다.
다만, 이쪼각물건들은 대부분 20평형대에 갈수밖에 없기에 이점을 참고하셔야 할것입니다. 이중에서도 순위에서 밀리면 임대아파트일수밖에 없습니다.
때문에 쪼각물건을 예산때문에 검토하셔야 된다면 가능한 지분을 큰것으로 선택하시고, 특히 건평등기가 60평방미터가 넘는 것이면 종전규정을 적용받으므로 인기가 있을것으로 생각됩니다.
약 18.16평이상이죠. 이평수는 대개 방3개이상 다세대주택일것입니다.

* 특히 처음부터 다세대나, 연립으로 등기된 곳은 사이즈에 상관없이 종전규정을 적용받아, 상대적으로 30평대 골인확율이 높을듯 합니다.

4) 쪼각내기가 많은 곳과 그렇지 않는 곳을 어떻게 구별하는가가
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가장 관심이 많고 이부분에 대하여 집중적으로 문의가 들어오고 있습니다. 중요한 문제입니다. 쪼각내기가 많으면 일반분양분이 적을것이고 그렇다면 사업이익도 적어서 조합원들의 비례율이 낮아질것입니다. 즉 대지 30평가진 사람이 새아파트 30평을 무상으로 가져가지 못하는 경우도 많습니다.

5) 쪼각내기가 많은 곳과 쪼각내기가 없는 곳을 가리는 방법은
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지역전체를 등기부나 건축물대장을 일일히 확인하는 방법만 있는데.. 그러나 일반사람들도 간단히 확인하는 방법이 있습니다. 재개발 기본계획은 5년마다 수정하게 되어있어서 98년 한번 수정

편입되었고 작년 2003년에 수정편입되었는데...바로 2003년에 신규편입된곳을 집중적으로 찾으면 됩니다.
저희가 확인한 바로는 2003년 서울의 재개발기본계획에 신규편입 된곳은 약15개가 신규편입된곳으로서 제 1단계지역이 있습니다.

바로 신규된곳으로서 제1단계를 찾는다면 미처 선수나 고수들이 쪼각내기를 하지 못했을 가능성이 크고 사업성이 높은 관계로 조합원이익이 클 가능성이 있다는 것입니다.

이번 5월 15일 호암아트홀 소모임에서 신규편입된 제 1단계 15개지역에 대한 검토를 하고자 하며 바로 이 15개지역에 대한 자료를 간단하게나마 준비할것입니다.

6) 결국 쪼각내기가 적고 대형단지(세대수많은 단지)및 지역여건
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(교통, 학군등)이 좋은 곳일수록 인기가 있을법하고 사실 그렇습니다. 그러나 반드시 그럴까요?

자 제가 지금까지 주장하기를 재개발투자를 장기적으로 보고 해도 되지만, 결국 단기투자도 가능하다고 말씀드렸습니다.
특히 단기투자를 염두에 둔다면 위의 고려대상은 잊어버리셔도 됩니다. 그럼 무얼까요? 사업진척이 빠른 곳입니다. 사업진척이 빠른 곳은 경험상,,,
- 대형단지보다 500세대 전후의 중소형단지
- 상가를 낀 대형예정단지지역보다 주거위주의 중소형주택지역 (반대파들이 특히 적습니다)
- 척 봐서 빌라, 다세대보다는 1층 위주의 꼬질꼬질한 단독이 많을수록 사업은 빨리 진척됩니다.
대형예정단지라고 반드시 좋은 것은 아닙니다.
특히 중소형단지에 종별이 3종, 일반주거지역의 3종의 예정단지가 특히 사업진척이 빠를수 있습니다. 많이 지을수 있으므로,
그말은 결국 시공사의 먹을것이 많고 빨리 끝날수만 있다면 조합원, 시공사 모두 이익이므로,,,, 또한 적당한 규모의 세대수는
500세대전후는 의외로 빨리빨리 끝나는 경향이 있으므로 관심을 기울일만 합니다.

7) 유명브랜드시공사가 유리한가 아닌가?
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물론 대형예정단지에 유명브랜드면 더욱 좋겠지만,,,, 유명브댄드일수록 시공사의 입김이 세기에 조합원분양가의 앙등이 염려됩니다. 저는 브랜드가 좀 딸리드래도 사업진척이 빠른쪽에 한표던
집니다. 한신, 중앙하이츠, 동부등이 중소형단지를 재빠르게 진행하는 모습을 보입니다.

8) 재개발전문사이트에 소개되어있는 지역일수록 쪼각내기가 많다는 것을 염두에 두세요...
가끔 재개발물건을 구하는 분들이 왜 재개발사이트에 올라있는가 안 올라있는가를 순진하게 따지는 분들이 많습니다. 혹은 지금까지 서울시 홈피에 안올라있다고 걱정하는 분이 있습니다. (^^) 우스운 이야기입니다.

이것들은 전부 98년 이전 기본계획에 들어가 있다가 2003년까지 사업진척이 안되어 기존의 조합이나 추진위도 다시새법에 의해 구성해야하는 곳이며 오히려 쪼각내기가 극심한 지역이라 말할수 있습니다. 소문안난 곳을 찾아야 먹을것이 있습니다. 이미 소문난곳은 오를대로 올라있는곳이 많음을 명심하십시오.

9) 큰평수가 좋은가 작은 평수가 좋은가?
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특히 40평대를 꼭 가야한다고 생각하지 않는다면 대략 20평대의 대지지분을 가진 단독이나 다가구주택을 고려하시고,,, 쪼각내기가 그렇게 심하지 않은 지역이면, 돈에 맞추어서 작은평수도 노려볼만 합니다. 이번 최근의 서울시 동시분양에도 보면 알겠지만 거의 대부분 재개발지역에서 신규공급이 나오는데, 500
세대경우도 겨우 50세대정도 일반분양분이 나오는 정도입니다. 즉 갈수록 일반분양분이 없다는 것입니다. 좋은 층, 좋은 동은조합원들이 모조리 가져가고 미분양될만한 것들만,,, 일반분양분으로 나옵니다. 나중에 일반분양분 신청해봐야 허당이거나 동호수 별볼일 없을 가능성이 큽니다.

특히 새로운 법에 의해 시공사선정이 사업승인이후로 미루어지고 그것도 공개입찰하기로 되어있으므로, 결국 재개발지역에서 조합측과 사바사바 해서 공사비많이 받아가는 것이 이제는 좀 어렵게 될듯하고, 이에따라 어째거나 조합원수에 맞추어 시공하다 보면 더욱 일반분양분은 안나올것이고,,

멀리 지방안가고 직장이나 사업장가까운곳이거나 기타 자녀들의 교육을 고려한다면 결국은 재개발지역에 미리 선투자하여야 된다 는 분들이 갈수록 많아지고 있음을 염두에 두어야 합니다.

10) 결론을 내봅시다..
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재개발지역이 이곳이 좋다, 저곳이 좋다 할것이 없습니다.
작년초만해도 조합승인이 난곳도 강북일부지역은 약 500~600만원 /평당이던것이 각종부동산억제조치로 인한 투자처를 찾지못한 소액자금들이 슬금슬금 재개발지역에 스며들어오더니, 최근의 정부와 서울시의 뉴타운및 기본계획의 300여군데 일시발표로 인해 초기에 오른감이 있지만,, 지역별로 아직도 가격이 만만한 것이 눈에 띱니다.

즉 지금상황에서는 여기가 좋다 저기가 좋다가 아니라 사업진척이 얼마나 빠르겠는가와 내돈에 맞는 물건이 과연 있는가 입니다 . 너무 잘알려진곳은 이미 상당히 거품이 있는듯 보입니다. 1억들고도 명함도 못내미는 곳이 허다하더군요.. 하지만 잘 안알려진 곳에서 금을 찾으셔야 되고,,, 그금은 아쉽게도 금맥이 아니라 사금이라고 해야되나,,, 물이나, 불로 잘 씻거나 녹여 쭉정이나 거품덩이를 골라내는 힘든 작업을 해야 합니

다. 하지만,,, 이러한 작업을 우리 힘을 합해 연구하면서 같이 한다면 힘이 좀 덜들지 않을까요?