관리처분계획의 내용 및 사례연구

 

   주택재개발 투자성분석을 위한

 관리처분계획의

       내용 및 사례연구  

                                         김 용 희

<제목차례>

Ⅰ.재개발 개요                                                                      2

  1. 재개발과 투자성분석                                                            2

  2. 재개발방식 및 주체                                                             2

  3. 재개발사업 시행절차                                                            3

  4. 관리처분과 비례율                                                              3

Ⅱ.관리처분계획 내용                                                                4

  1.관리처분계획의 개념과 절차                                                      4

   1). 관리처분계획의 개념과 효과                                                   5

   2). 관리처분계획 시행절차                                                        6

   3). 분양신청의 개념                                                              7

   4). 관리처분 계획의 기준                                                         8

  2. 권리가액 산정                                                                  8

   1). 종전 소유권의 유형                                                           8

   2). 종전 가액과 권리가액의 산정                                                  9

   3). 보류시설 및 체비시설의 관리처분                                              9

  3. 계획 수립.인가                                                                10

   1). 관리처분 계획의 수립                                                        10

   2). 관리처분계획의 인가신청 및 검토                                             11

   3). 점유권 인정기준                                                             11

   4). 관리처분계획의 변경                                                         12

Ⅲ. 관리처분계획 사례 연구(서울 상도지역)                                          13

  1. 사업개요 및 분양기준                                                         13

   1). 개요                                                                        13

   2). 토지의 처분                                                                 13

   3). 종전토지 및 건축물의 가격                                                   13

   4). 국공유 토지의 처분방법                                                      14

  2. 분양가액산정                                                                 15

   1). 분양기준가액의 산출                                                         15

   2). 건축시설물의 분양                                                           15

   3). 분양대상 조합원 기준                                                        17

   4). 건축시설의 분양기준                                                         17

  3. 청산                                                                         19

   1). 분양포기자 및 현금청산자에 대한 조치                                        19

   2). 체비건축시설의 처분                                                         19

   3). 보류시설                                                                    19

   4). 청산 및 기타사항                                                            19

Ⅳ. 결 론                                                                          20

1. 비례율 산정사례 1(상도동.2001년)                                               22

2. 비례율 산정사례 2(돈암동.1995년)                                               23

Ⅴ. 참고문헌                                                                       24

Ⅰ.재개발 개요 

  1. 재개발과 투자성분석

 재개발 사업이란 재개발 구역 안에 있는 토지를 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 따라 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 택지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업, 그리고 이에 부대 되는 사업을 말한다. 그리고 주택재개발이라 함은 노후․불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업이다.

 재개발의 경우 재건축과는 달리 현재의 평균적 시장가격을 기준으로 한 일반적 투자성 분석은 불가능하다. 재건축시장의 경우 재건축대상 주택(아파트)이 몇 개의 평형으로만 구분되어 있어 평형별 시세형성이 가능하고 이러한 시세를 기준으로 일반적인 투자성을 분석할 수 있으나 재개발의 경우에는 매매물건의 개별성이 강하여 매물간의 평균적 비교분석이 불가능하다. 즉 현재 재개발시장에 매도 의뢰된 개별적 매물의 가격은 당해 물건만의 호가로 재건축시장과 같이 평형별 시세를 기준으로 한 일률적인 투자성 분석은 불가능하다. 따라서 재개발지역의 전체적 일반적 투자성을 분석하기 위해서는 특정 분석대상지역의 전체 매물을 조사하여 투자성 여부를 분석하여야 할 것이다. 그러나 이렇게 분석된 결과는 당해 지역만의 투자성만을 분석한 것으로 타 지역이나 비교지역의 투자성 분석자료로는 유용이 낮다. 

 재개발 시장의 매물들에 대한 투자성을 분석하기 위해서는 분석기법의 일반화를 위한 “투자성분석의 방법에 관한 모델을 개발”함으로서 투자성을 분석하는 기법(툴)을 구조화하여 이를 타지역의 재개발 투자성 분석에 이용하는 것이 분석의 일반화를 위한 유용한 수단이 될 수 있을 것이다.

  2. 재개발방식 및 주체

   가. 재개발 방식

 재개발방식에는 합동재개발과 자력재개발이 있다. 첫째 합동재개발 방식은 사업지역 권리자인 가옥 및 토지의 소유자가 조합을 구성하여 법정 시행자의 자격을 갖추어 자율적으로 주택재개발을 시행하는 방식이다. 사업시행에 필요한 자금과 시공은 순수한 도급자의 지위로 또는 도시재개발법에  의한 공동사업 시행자 자격으로 주택건설사업자가 제공하며, 조합원인 권리자에  대하여 구획정리기법의 권리변환(공용환권) 방법을 활용하게 된다. 합동재개발방식에서 공용환지란 일정한 구역안에 있는 토지의 구획 또는 형질을 변경한 후 토지소유자에게 종전의 토지에 갈음하는 새로운 토지(환지)를 교부하면서 종전토지에 대한  권리관계를 환지로 이동시키는 강제적인 권리변환이다. 주택건설사업자로부터 제공된 자금은 조합원 분양 후 잔여시설을 체비시설로 하여 이를 시행자가 매각하여 충당하거나 정관의 규정에 따라 주택건설사업자가 대물상환받아 처분된다. 지금까지의 주택재개발사업의 대부분은 이 방식에 의하여 추진되어 왔다. 둘째 자력재개발 방식으로 지방자치단체가 시행자가 되어, 공공시설 설치 및 행정지원 등을 담당하고 주택은 주민이 건립하는 형태로 운영하는 방식이다. 주민자력으로 주택 건립하고, 지방자치단체는 공공부문의 투자를 실시하는 방법으로 단독주택 또는 연립주택 등 저층,저밀도의 개발이 이루어진다.  

   나. 시행 주체

   주택재개발사업 방법을 사업시행주체에 따라 법상 분류할 경우 가옥 및 토지의 소유자, 재개발조합, 기초지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제3개발자 등이 있다(도시재개발법 제8․9․10조). 법률적으로 토지 등의 소유자가 5인 미만이나 토지 등의 소유자만이 시행 할수 있다. 주택재개발사업은 일반적으로 수십, 수백인의 권리자로 구성되어 있어 다양한 권리형태의 조정․관리 그리고 사업의 집행은 조합설립에 의한 사업시행이 효율적이다. 재개발사업의 시행주체에 따라서 주택재개발사업의 절차와 내용이 달라지므로 이에 유의하여야 한다.

  3. 재개발사업 시행절차

  주택재개발사업의 시행절차로는 크게 사업준비단계와 사업시행단계, 관리처분단계와 완료 단계로 나눌 수 있다.  

   가. 사업준비단계 :기본계획수립승인(공청회,지방도시계획위원회 심의, 중앙도시계획위원회심의) → 구역지정(14일간 공람, 지방도시계획위원회 심의, 구역지정후 2년내 시행인가신청이 없는 경우 구역지정 실효) → 사업계획결정(공공시설설치계획, 건폐율 용적률 층수 및 주택의 규모 결정)

   나. 사업시행단계 :조합설립인가(토지등 소유자 5인이하, 토지건축물 소유자의 2/3 동의) → 사업시행인가(토지면적 2/3이상, 소유자의2/3이상동의 ) → 조합원(권리가액 평가, 국유지 매수, 토지수용)

   다. 관리처분단계 :관리처분계획인가 → 조합원분양 및 동호수신청(일반분양) → 공사완료(준공검사, 토지분할, 분양처분고시 및 대지 및 건축시설 권리확정)

   라. 사업완료단계: 청산(조합해산, 관계서류이관)

  4. 관리처분과 비례율  

  투자란 미래의 증가된 자산 가치를 위해 현재의 자산이나 자금을 투자유망 특정대상물에 투입하는 것으로 투자성을 분석하기 위해서는 미래의 가치와 현재이후의 투자자금, 그리고 투자기간을 고려한 기회비용을 감안하여야 할 것이다. 따라서 주택재개발지역의 시장매물에 대한 투자성을 파악하기 위해서는 먼저 매매물건의 현재의 가격과 개발후의 자산가치 그리고 투자성에 영향을 미칠 수 있는 여러 가지 요인들에 관한 정보가 필요하다. 여기서 매매물건의 가격은 현재 매도 의뢰된 재개발물건의 매매가격을 적용하면 될 것이나 재개발후의 예상자산가치와 추가비용 개발기간 등은 추정할 수밖에 없다. 개발후의 자산가치는 당해지역의 부동산(아파트)가격수준을 참고하고 재개발에 따르는 전체적인 비용과 이에 근거한 개별투자자의 추가투자비는 기존 재개발지역의 사례를 통하여 일반화하여야 할 것이다. 그러나 개발기간은 추정할 수 없고 개발지역의 여러 가지 특성이나 조합의 건전도 등에 따라 큰 차이를 보이므로 일반화가 무의미하다.

♣. 개인투자자의 투자수익 =  ①재개발완료후 신주택의 (예상) 가격 - ②초기투자비용(매입가격) - ③추가투자비용(긍융비용,추가부담금 등)

   △①(투자자의)재개발후 예상 아파트가격: 유사지역, 주변지역 기존아파트 가격비교

   △②초기투자비용: 매매(입)가격 + 등기비용 및 중개수수료등

   △③추가투자비용:

       ㈀추가부담금

         =ⓐ조합원분양가 - ⓑ분양기준가액 (=ⓒ종전자산평가금액×ⓓ비례율)

         (*교부금 :분양기준가액이 분양가보다 높을시 )

         ※조합원분양가=  정관에 의거 조성원가법으로 산정.

         ※종전자산평가금액= 토지지분평가액 + 건물분평가액(감정평가사 2인 감정평가)

         ※비례율 =

      ㈁금융비용: 투자비에 대한 이자(할인률) 

      ㈂양도소득세, 보유세, 기타 관련비용

즉 재건축의 투자성을 분석하기 위해서는 재건축이 완료된 후 입주후의 신축주택(아파트)의예상가격①을 추정하고 추가투자액(비용)③을 산정하여야 한다.  여기서 초기투자비용②은  투자대상 물건의 시장가격을 반영하면 되며 입주후의 예상가격①도 여타조건이 유사한 주변아파트의 시세를 참고로 하여 추정할 수 있다. 그러나 추가투자금③의 경우 투자항목의 규명과 투자금액의 추정이 매우 유동적이므로 투자성분석의 신뢰도와 정확도를 높이기 위해서는 추가투자금액의 추정이 객관적이고 과학적인 근거에 의해 산출되어야 할 것이다. 상기의 식을 기준으로 할 때 추가부담금㈀을 감소시키기 위해서는 조합원 분양가ⓐ를 낮추고 조합원 의 종전자산의 평가액ⓒ을 높이며 ⓓ비례율을 높여야할 것이다. 그리고 비례율을 상승시키기 위해서는 조합원의 종전자산평가 총가액을 낮추고 입주후 예상가격을 높이며 재개발에 따르는 제반 비용(총사업비)을 줄여야 할 것이다. 이러한 일련의 과정이 결정되는 것이 관리처분을 통해서 이루어진다. 따라서 관리처분은 재개발의 수익성 투자성 분석에 가장 중요한 하나의 과정이며 결정과정에서 수많은 요인들이 관여된다. 재개발의 투자성 분석은 이상의 개략적이고 포괄적인 분석에서 알 수 있듯이 개발이익에 영향을 미치는 요인들이 대단히 다변적고 유동적인 관계로 분석결과의 신뢰도를 높이는 것은 내재적 한계를 갖는다. 그러나 이러한 한계성 때문에 투자성 분석을 시도하지도 않는 것은 투자자들에게 더 큰 혼란을 초래하게 하는 것으로 부동산학의 학문적발전과 투자자의 의사결정에 참고자료의 제공을 위해서도 최소한의 분석시도와 관련 연구들이 계속 이루어 져야할 것이다.  

 여기서 조합원분양가와 조합원의 종전자산 평가액은 다분히 외래적인 것으로 조합원에 대한 아파트의 분양가는 관련규정이나 정관에 의거 토지와 건물의 조성원가에 의해 결정되고 조합원의 종전자산가치는 감정평가사의 전문적인 평가에 의해 산정된다. 따라서 가장 유동적인 변수요인인 비례율이 투자성이 크다란 영향을 미친다. 비례율이란 개발에 따른 자산가치의 상승률을 산정하는 것으로ꡐ개발후의 총자산가치ꡑ를 ꡐ개발전의 총 자산가치ꡑ로 나누는 것이다. 차후 분석의 결과와 사례지역의 예를 참조할 것이나 통상적으로 이러한 비례율이 1을 넘지 못하고 있다〔1995년 돈암지역 0.95.(95.58%). 2001년 상수지역 0.78(77.60%)〕.      

Ⅱ.관리처분계획 내용

  1.관리처분계획의 개념과 절차

   1). 관리처분계획의 개념과 효과

가. 관리처분의 개념

  관리처분계획이란 용어가 법률에서 사용된 것은 1971년 1월 19일 개정된 도시계획법에서 도시계획사업의 하나인 재개발사업의 시행절차와 처분방법이 규정되면서부터이며, 1976년 12월 31일 도시재개발법이 제정․시행되면서도 같은 내용으로 사용되었다.  관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획이다.  또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 개념지울 수 있다.  따라서 사업시행구역 안의 권리자에게는 주택재개발사업과정의 어느 절차보다도 가장 큰 이해관계를 가지는 단계이며, 당해 사업의 성패를 좌우하는 중요한 단계이다.  또한 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지, 위생의 향상, 기타 주거조건을 개선토록 기여한다.  따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제이다. 법률적으로 관리처분계획은 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장․군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있다(법 제34조제1항).

나. 관리처분의 효과

  관리처분계획인가가 고시되면 종전의 토지 등에 대한 소유권자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등은 분양처분고시가 있을 때까지 사업시행자의 동의를 얻는 경우 외에는 종전 토지등을 사용하거나 처분하는 등의 권리를 행사할 수 없다(법 제34조제8항). 시행자는 관리처분계획인가가 고시되었을 때 지체없이 분양신청자에게 관리처분계획의 인가내용을 통지하여야 하며, 그 통지내용은 다음과 같다(법 제34조 제6항, 시행령 제42조): 재개발사업의 명칭, 시행구역의 면적, 시행자의 명칭 및 주된 사무소의 소재지, 관리처분계획의 인가 연월일, 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 명세 및 추산가액과 토지 및 건축물의 명세와 가격, 위 항목의 통지를 태만이 한 시행자는 500만원 이하의 과태료에 처한다.(법 제64조제1항 제2호).

다. 관리처분 계획의 내용(법 제34조제4항, 시행령 제41조)

  분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세, 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법. 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세. 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법. 대지 및 건축시설의 분양계획 및 그 비용부담의 한도, 방법과 시기, 비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 따로 정하는 경우를 제외하고는, 종전의 토지 또는 건축물의 가액의 비율에 따라 분양받을 수 있는 규모의 2분의 1 한도 내에서만 가능하다.

   2). 관리처분계획 시행절차

  3). 분양신청의 개념

가. 개 념

  종전 토지 및 건축물의 소유자 또는 소유권 이외의 권리자가 권리조정의 주체가 되는  사업시행자에게 향후 사업시행에 따른 권리조정에 대비하여 분양예정 대지 및 건축시설을 분양받고자 하는 의사를 표시하면서 소유하고 있는 권리를 신고하는 것이다.  종전 토지 및 건축물에 관한 소유권 이외의 권리로는 지상권․전세권․임차권․저당권 및 기타의 권리 등이 있다.

나. 분양신청(법 제33조 및 시행력 제38조)

①분양신청기간 통지․공고 및 분양신청 :시행자는 사업시행고시가 있는 날로부터 14일 이내에 토지 등이 소유자에게 분양신청기간을 정하여 통지하고 일간신문에 공고하여야 한다. 분양신청기간은 사업시행고시가 있은 날로부터 30일 이상 60일 이내 이다. 대지 및 건축시설을 분양 받고자 하는 토지 등 소유자는 시행자가 통지한 분양신청기간내에 시행자에게 분양신청을 하여야 하며, 소유권 외의 권리자는 그 권리를 신고하여야 한다. 분양신청은 우편으로도 가능하므로 우편으로 하고자 하는 때에는 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 발송토록 고지하여야 한다.

②통지 및 공고방법: 분양신청을 위한 통지 및 공고의 방법은 도심재개발사업조례로 규정하고 있으며, 그 내용은 아래와 같다.  ㈀개별통지: 시행자가 법 제33조제1항의 규정에 의하여 토지등의 소유자에게 분양신청기간을 통지할 때에는 다음 각호의 서류를 첨부하여 통지하여야 한다: 분양신청서, 정관․규칙 또는 시행규정, 일간신문에 공고. 사업시행인가서 사본 또는 사업시행인가 요지. ㈁시행자가 제1항의 규정에 의하여 분양신청기간을 통지한 때에는 다음 각호의 사항을 일간신문에 공고하여야 한다: 재개발사업명칭, 시행구역의 위치, 주된 사무소의 소재지, 분양신청기간, 장소 및 전화번호, 분양대상 대지 또는 건축시설의 내역. 분양신청 자격, 토지 등의 소유자이외의 권리자의 권리신고 방법

다. 유의사항

 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우에는 분양 받을 의사가 없는 것으로 간주하여 현금청산한다. 분양신청서에 소유한 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 자격을 증명할 수 있는 서류가 첨부되었는지 확인하여야 하며, 분양신청은 우편으로도 가능하므로 우편으로 하고자하는 때에는 그 신청서가 분양신청기간 내에 발송된 것임을 확인하여야 한다. 시행자는 도시재개발법․령 및 시․도 조례, 정관․규칙 또는 사업시행규정에서 분양대상에서 제외된 자가 있을 경우에는 분양신청시 분양대상이 아님을 명확하게 설명하여야 하며, 분양에서 제외될 경우 현금청산대상이 되거나 관리처분계획에서 정하는 청산방법에 따라 처리됨을 토지 등의 소유자에게 고지하여야 한다.

라. 분양미신청(분양신청철회자 포함) 및 분양제외자에 대한 조치

 분양미신청자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분기준에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 도시계획법 제29조(2002년 1월 1일부터 도시계획법 제67조 적용)의 규정에 의하여 수용되는 경우 외에는 금전청산대상으로 한다. 재개발사업의 수용 또는 사용에 관하여는 토지수용법이 적용된다.

   4). 관리처분 계획의 기준

 일반적 기준 및 방법(법 제35조, 시행령 제43조): 종전의 토지 또는 건축물의 위치․면적․이용상황․환경 및 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축시설이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다. 과소하거나 광대한 토지 또는 건축물에 대하여는 필요한 경우에 이를 증가시키거나 감소시켜 대지 또는 건축시설이 적정 규모가 되도록 한다. 과소한 토지 또는 건축물과 재개발구역지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 보상할 수 있다. 시행자가 재해 또는 위생상의 피해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 때에는 관리처분계획을 통해 지적이 협소한 토지에 대하여 과소토지가 되지 않도록 할 수 있다.  그리고 관리처분계획을 통해 그 토지에 대하여 보상을 하거나 건축시설의 일부와 그 건축시설이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다. 시행구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자에 대하여 대지 및 건축시설을 분양할 때에는 그 소유자에게 분양권이 주어지도록 한다.  다만, 공동주택을 분양하는 경우 일정가액․규모 또는 유형에 미달하는 토지 또는 건축물(공유인 경우에는 그 지분을 기준으로 판단)의 소유자는 분양대상에서 제외할 수 있다. 관리처분계획 중 분양설계는 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다. 1개의 건축시설의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정한다. 1필지의 대지 및 건축시설을 2인 이상의 분양대상자에게 분양하는 때에는 종전의 토지 및 건축물 가액에 따라 대지 및 건축시설을 분양하도록 한다. (법 제34조제9항의 보류지로 정하거나 일반에게 분양하는 부분을 제외한다.) 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 당해 건축시설의 공용부분을 각 권리자의 공유에 속하되, 당해 공용부분에 대한 지분비율은 그가 취득하게 되는 건축시설의 위치 및 바닥면적 기타의 상황을 고려하여 정한다. 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축시설이 설치된 경우에는 , 건축시설 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 한다. 이 경우 토지의 소유는 공유로 한다.

  2. 권리가액 산정

   1). 종전 소유권의 유형

가. 분양설계의 기준이 되는 종전소유권(법 제33조 의 규정에 따라 분양신청권이 있는 토지 또는 건축물의 소유권)은 다음과 같이 세부적으로 나누어지며 분양대상자 인정여부와 관련하여 주의를 요한다. 토지 및 건축물을 함께 소유한 자, 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 경우에는 허가 또는 등기된 건축물 소유자와 무허가건축물 소유자로 구분되고, 무허가 건물인 경우에는 신발생 무허가건축물과 기존무허가건축물로 구별된다.

나. 기존 무허가 건축물의 요건

  1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 건물. 1981년 제2차 촬영 항공사진에 수록되어 있는 무허가건물, 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립하였다는 확증있는 무허가 건물, 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용건물로서 1982년  제1차 촬영 항공사진에 수록되어 있거나 재산세 납부 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립하였다는 확증이 있는 무허가건물

   2). 종전 가액과 권리가액의 산정

가. 종전가액

 분양 신청한 토지 등의 소유자에 대한 분양설계는 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지 및 건축물을 대상으로 하며, 이 종전토지 및 건축물의 총가액을 종전가액이라고 한다. 종전가액은 상업시행고시가 있은 날을 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 사업시행자가 감정평가업자에게 직접 평가의뢰하는 것이 원칙이나 관리처분계획의 인가권자가 공정성 확보를 이유로 직접 평가의뢰하는 것으로 별도방침을 시행하는 경우도 있다.

나. 권리가액

 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지 및 건축물총가액 중 다음의 사항에 해당하는 가액을 제외한 가액을 권리가액이라고 한다.  이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국․공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.  하나의 대지(지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지)범위에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고시일(당해 토지 등에 대하여 주택재개발구역 및 그 면적을 최초로 결정고시한 날)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)한  경우 그 해당가액, 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지를 구역지정고시일 후에 분할취득 또는 토지의 일부를 취득한 경우 그 해당가액, 지적법 제2조제3호 규정에 의한 1필지의 토지를 구역지정고시일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우 그 해당가액, 신발생무허가 건축물의 경우 그 해당가액.

  

   3). 보류시설 및 체비시설의 관리처분

가. 개요

 시행자가 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 규약, 정관, 시행규정 또는 사업시행계획에서 정하는 목적을 위하여 관리처분계획으로 보류지(건축시설을 포함한다)로 정하거나 일반에게 분양할 수 있다. 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설(체비시설)은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지 등으로 본다(법 제34조제9항, 법 제39조제2항).

나. 보류시설의 계획 및 처분

①보류시설의 계획: 분양대상의 누락․착오 등의 사유로 인한 관리처분계획의 변경 및 소송 등의 사유로 향후 추가분양이 예상되거나, 법 제55조제2항의 규정에 의한 우선매수 청구권자가 있는 경우 사업시행자는 보류지 및 보류건축시설 (이하 "보류시설"이라 한다)을 정할 수 있다. 보류시설의 분양가격은 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하며, 건축시설에 대하여는 층별 효율지수를 병용할 수 있다.

②보류시설의 처분: 총회를 둔 시행자는 보류시설을 처분받을 대상자 중 우선매수청구권자와 분양대상자의 자격기준에 합당한 자를 제외하고는 총회의 결의를 거쳐 처분받을 대상자를 결정하여야 한다. 보류지의 분양가격은 분양예정의 대지 또는 건축 시설의 추산액의 내용에 따른다.

  

  3. 계획 수립.인가

   1). 관리처분 계획의 수립

가. 관리처분계획의 내용(법 제34조 제4항, 시행령 제41조):

 ①분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, ②재개발사업에 소요되는 비용의 추산액, ③분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세,  ④분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산 방법,  ⑤재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세,  ⑥보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법,  ⑦1필지의 대지 또는 건축시설을 2인 이상으로 분양대상자에게 분양하는 때에 종전의 토지 및 건축물의 가액과 토지 등의 소유자가 부담하는(시행령 제43조제3호) 비용, ⑧부담비율에 의한 대지 및 건축시설의 분양계획 및 그 비용부담의 한도․방법과 시기(이 경우 비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 따로 정하는 경우를 제외하고는 종전의 토지 또는 건축물 가액의 비용에 따라 부담할 수 있는 비용의 2분의 1을 기준으로 정한다)

나. 관리처분계획서의 작성

 ①분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 : 법령 및 정관규정에 의한 분양대상자의 종전토지 등의 평가금액 및 배정된 평형 분양가 기술. ②재개발사업에 소요되는 비용의 추산액 : 시행자가 사업비로 지출할 각종계약서 및 영수자료를 근거로 하고 향후 집행될 자금을 추산하되, 과하거나 미달되지 않도록 적정금액을 산정하여야 함. ③분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세 : 토지 및 건축물 등기부등본상의 소유권 이외의 권리명세 명시. ④분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법 : 분양미신청으로 인한 수용 또는 현금청산자와 정관규정에 의한 분양자격 미달자 등에 대한 보상방법으로서의 청산방법 기술. ⑤재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세 : 구역지정 및 사업시행인가시 확정된 공공시설의 명세(신설, 용도폐지)를 기술. ⑥보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법 : 보류지등의 범위․추산가액 및 처분방법은 앞의 '보류시설 및 체비시설의 관리처분계획'에서 정한 범위내에서 정관으로 규정

   2). 관리처분계획의 인가신청 및 검토

가. 관련규정

시장․군수 또는 구청장 이외의 시행자는 분양신청기간이 경과하면 재개발법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장․군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 한다.(법 제34조제1항)

나. 관리처분계획인가신청시 사전요건

: 조합(주민)총회 의결을 하여야 함. 총회의결 의사록을 인가신청시 첨부하여야 함

다. 관리처분계획 인가신청시 첨부서류

① 종전의 토지 및 건물과 분양예정 대지 및 건물에 대한 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인이상의 감정평가서. ② 대지 및 건물 분양 계획서(현금청산, 보류지 처분, 일반분양, 공공시설 폐지 및 신설포함). ③관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본(분양신청 및 신청서 사본포함). ④주택 또는 상가등을 분양신청한 세입자가 있는 경우 신청서 사본. ⑤ 종전건물과 토지에 관한 소유권 이외의 권리가 있는 경우 분양받을 건축 시설과 대지에 조속하게 되는 권리 명세. ⑥ 분양신청도면 ⑦분양설계도면 : 사업시행전 건축물의 위치도, 건축시설의 배치도 및 건축시설의 토지등의 소유자 분양, 일반분양, 보류시설,등 관리처분계획내역서의 내용이 명기된 도면 ⑧ 환지예정지 지정도면 : 종전 지적의 축척(임야인 경우에는 인접토지의 축척을 말한다)을 기준으로 작성한 도면에 시행구역의 범위와 대지 및 시설부지별 부호를 명기한 지적법령에서 정한 지적도의 재질에 준한 원도. ⑨ 종전 토지의 지적 또는 임야도면 : 도면사본과 편집도를 작성하여 사업시행구역의 범위 및 관리처분계획내역서의 내용을 확인할 수 있는 내용이 명기된 도면 .⑩분양대상자의 종전 토지․건축물에 관한 소유권 이외의 권리명세는 별지 제23호서식에 의한다. ⑪ 법 제34조제4항제3호의 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 가격은 별지 제24호서식에 의한다. ⑫법 제34호 규정의 관리처분계획 대상 물건내역서는 별지 제25호서식에 의한다. ⑬영 제41조 제2호 규정의 재개발사업 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의  명세는 별지 제16호서식에 의하고, 용도가 폐지되는 공공시설의 명세는 별지 제17호서식에 의한다.

   3). 점유권 인정기준

가. 국․공유지 점유연고권 인정기준 등

 법 제57조제2항의 규정에 의하여 재개발구역안의 국공유지는 다음 각호의 기준에 의하여 국․공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자(무허가건축물인 경우에는 조례 제2조제6호 규정에 의한 기존 무허가건축물에 한한다)에게 우선 매각하고, 잔여 국․공유지는 시행자에게 매각하여 시행자 보유토지로 한다. 점유건축물(부속건축물을 포함한다.  이하 이 조에서 같다)이 담장 등 (담장 또는 지형지물 등으로 경계의 구분이 어려운 경우에는 처마끝 수직선으로 한다)으로 경계가 구분되어 실제 사용하고 있는 면적으로 하되, 200제곱미터를 초과할 수 없다. 점유건축물이 건축물소유자의 토지와 인접한 국․공유지를 합한 면적이 200제곱미터를 초과할 수 없다. 제1항의 규정의 점유면적 산정은 지적법의 규정에 의한 지적측량성과에 의한다.

나. 인가고시 및 통지

 고시내용 :관리처분계획의 인가시 고시하여야 할 내용은 도심재개발사업조례로 정하고 있다. 그 내용은 다음과 같다. 재개발사업의 명칭, 시행구역의 위치, 시행자의 주소 및 성명, 관리처분계획인가 연월일, 관리처분계획인가의 요지(대지 및 건축시설의 총규모와 분양, 보류, 일반분양의 규모, 신설 또는 폐지하는 공공시설의 명세 등을 포함한다)

통 지 : 도심재개발사업의 시행자는 인가고시 후 분양신청자에게 다음 사항을 통지한다. 재개발사업의 명칭, 시행구역의 면적, 시행자의 명칭 및 주된 사무소의 소재지, 관리처분계획인가 연월일, 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 명세 및 추산가액과 토지 및 건축물의 명세와 가격

   4). 관리처분계획의 변경

가. 국․공유지 점유연고권 인정기준 등

법 제57조 제2항의 규정에 의하여 재개발 구역안의 국,공유지는 다음 각호의 기준에  의하여 국, 공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자(무허가건축물인 경우에는 조례 제2조 제6호 규정에 의한 기존 무허가건축물에 한한다.)에게 우선 매각하고, 잔여 국,공유지와 재개발구역안의 비점유 국,공유지는 시행자에게 매각하여 시행자 보유토지로 한다. - 점유건축물(부속건축물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 담장 등(담장 또는 지형지물 등으로 경계의 구분이 어려운 경우에는 처마끝 수직선으로 한다.)으로 경계가 구분되어 실제 사용하고 있는 면적으로 하되, 200제곱미터를 초과할 수 없다. - 점유건축물이 건축물소유자의 토지와 인접한 국,공유지를 함께 점유하고 있는 경우에는 그 소유토지와 점유 국, 공유지를 합한 면적이 200제곱미터를 초과할 수 없다. - 제1항의 규정의 점유면적 산정은 지적법의 규정에 의한 지적측량성과에 의한다.

나. 관리처분계획 인가 등

법 제34조 제3항의 규정에 의하여 시장, 군수 또는 구청장은 관리처분계획인가 관련  서류의 사본을 30일 이상 공람결과 이해관계인의 의견서가 제출된 때에는 제25조의  규정을 준용한다. 이 경우 구청장은 이해관계인의 의견에 대하여 시행자의 의견을 들을 수 있다.  - 구청장이 법 제34조의 제1항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가한 때에는 별지 제26호서식에 의한 관리처분계획인가서를 시행자에게 교부하여야 하며, 관리처분계획의 내용과 관련있는 각과 또는 부서에 인가내용을 통보하여야 한다.

다. 인가고시 및 통지

고시내용: 관리처분계획의 인가시 고시하여야할 내용은 도심재개발사업조례로 정하고 있다. 그  내용은 다음과 같다.․재개발사업의 명칭,․시행구역의 위치, ․시행자의 주소 및 성명, ․관리처분계획인가 연월일, ․관리처분계획인가의 요지(대지 및 건축시설의 총규모와 분양, 보류, 일반분양의 규모, 신설 또는 폐지하는 공공시설의 명세 등을 포함한다. - 통지 : 도심재개발사업의 시행자는 인가고시 후 분양신청자에게 다음 사항을 통지한다. ․재개발사업의 명칭, 시행구역의 면적, 시행자의 명칭 및 주된 사무소의 소재지,․ 관리처분계획인가 연월일, 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 명세 및 추산가액과 토지 및 건축물의 명세와 가격

Ⅲ. 관리처분계획 사례 연구(서울 상도지역)

  1. 사업개요 및 분양기준

상도구역 주택재개발사업의 관리처분계획은 도시재개발법, 동 법 시행령, 서울특별시 도시재개발사업조례, 동 조례시행규칙 및 조합정관의 규정에 따라 그 기준을 다음과 같이 정한다.

   1). 개요

  가. 명        칭 :  상도구역 주택재개발사업

  나. 위치 및 면적 :  서울특별시 동작구 상도동 번지외 141필지(42,268.0㎡)

  다. 시   행   자 :  상도구역 주택재개발조합

   2). 토지의 처분

  가. 사업시행면적 : 42,268.0㎡

  가. 분양대지면적 및 공공시설 면적

합계	분 양 대 지					공공시설
	소계	일반APT	임대APT	상가	유치원	도로	공원
42,268.00	23,749.00	19,972.00	2,811.00	501.00	465.00	8,319.00	10,200.00

                                                                      ※ 일반아파트 19,972.0㎡에는 노인정부지 247㎡ 포함됨

  다. 건축 시설물별 분양면적

    APT 및 상가의 건축 시설물은 분양면적 비율에 따라 공유지분으로 분양하고, 대지는 도시재개발법시행령 제43조제5호 규정에 따라 건축시설의 분양면적 비율에 의해 공유지분으로 그 소유권이 주어진다.

  3). 종전토지 및 건축물의 가격

  가. 종전의 토지 및 건축물의 가격은 도시재개발법시행령 제40조제1항에 의거 두 개이상의 감정평가법인(한국감정원, 00법인)이 평가한 평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.

(단위: 원)

구  분	합  계	토지평가금액	건물평가금액	비  고
금  액	45,077,999,250	42,483,479,000	2,594,520,250	산술평균금액

    ※ 1. 종전자산평가대상 토지면적

          = 구역면적-공원미매입 면적-도로미매입 면적-무상양도(도로존치포함)면적-토지수용면적

          = 42,268 - 6,843 - 1,361 - 3,183 - 926 = 29,955㎡

       2. 종전자산평가금액(비례율적용)

          = 45,077,999,250 - 6,969,748,000 - 1,579,033,500 - 1,204,378,500 - 1,253,557,200

          = 34,071,282,050

       3. 종전평가 평균금액 = 종전평가 총액 ÷ 종전평가대상 토지면적

          = 34,071,282,050 ÷ 29,955㎡ = 1,137,415운/㎡(약 평당 376만원; 건물금액포함)

       4. 국공유지 도로미매입면적 확정에 따라 상기항의 내용은 변동됨

   4). 국공유 토지의 처분방법

가. 점유지 처분기준

  ① 국공유지 점유자 : 정관 제50조제1항 및 제2항 규정에 의거 점유조합원이 매입하되 200㎡를 초과할 수 없다.

  ② 국공유지점유 사유토지 소유자 : 정관 제52조제3항 규정에 의거 점유 조합원이 매입하되 사유토지 면적과 합한 면적이 200㎡를 초과할 수 없다.

나. 비점유지 처분기준

  ① 처분대상 비점유토지 : 구역내 조합원이 점유하여 매입한 국․공유지 이외의 국․공유지

    ㈀ 구역내 국․공유지 면적 : 33,546.00㎡

       사업시행면적 - 사유지면적 : 42,268,00㎡ - 8,722.00㎡

    ㈁ 국․공유지 매수면적 : 22,159.00㎡

       국․공유지면적 - 무상양도면적 - 존치공원․도로 - 도로미매입

       = 33,159.00㎡ - 3,183㎡ - 6,843㎡ - 1,361㎡

    ㈂ 국․공유지 비점유면적 : 5,070.00㎡

       매수면적 - 점유면적 = 22,159.00 - 17,089.00

  ② 처분기준 (지점유 국․공유지 종전평가금액 : 3,964,176,000원)

   ㈀ 비점유 국․공유지는 정관 제52조제6항 규정에 의거 조합 및 조합원이 매입할 수     없는 공공시설에 저촉되는 국공유지를 점유한 조합원에게 희망하는 경우에 한하여   해당 조합원의 종전토지평가금액을 기준하여 해당 조합원이 우선 매수한다(국방부토  지 51㎡제외).

   ㈁ 상기 ㈀①목에 의한 배분후 잔액 비점유 국․공유지는 조합이 매입후 국민주택규모초과 아파트 건립인구수의 50% 이하가 조합원에게 배정될 경우는 분양대상조합원에게   균등배분하고, 50%이상이 배정될 경우에는 권리가액다순에 따라 희망하는 조합원에 한하여 차등배분한다.

   ㈂ 상기 ㈀①목 ㈁②목에서 배분되는 비점유 국공유지는 조합정관 제51조제1항 가격으로   조합원별 권리가액에 합산한다.

다. 국공유지 매입 부담금 징수 기준

  ① 점유지 : 점유지는 당해 필지에 대한 불하대금 및 부대비용을 수익자부담 원칙에 따라 당해 조합원의 부담으로 한다.

  ② 비점유지 : 비점유지는 당해 필지에 대한 분양대금 및 부대비용을 수익자 부담원칙에 따라 비점유지를 매입하는 조합원이 부담한다.

 2. 분양가액산정

   1). 분양기준가액의 산출

  가. 분양기준가액의 산출

    조합원에 대한 대지 및 건축시설의 분양기준이 되는 분양기준가액의 산출은 정관 제1항에 의한다.

  나. 비례율 =

            =

            ※ 상기 비례율은 불하가격확정에 따른 임대주택 분양가변동, 평형별 조합원 분양 세대수등에 따라 변동됩니다.

  다. 조합원별 분양기준가액 : (종전소유토지 및 건축물 가액) × 비례율

  2). 건축시설물의 분양

  가. 아파트 분양

    ① 분양면적

      ㈀ 아파트의 분양면적은 전용면적과 공용면적을 합한 면적으로 한다.

      ㈁ 공용면적은 계단실, 복도, 현관 및 지하대피소 등의 주거공용면적과 노인정, 관리실, 기계실 등의 기타 공용면적의 합산면적을 전용면적 비율로 나누어 산출한다.

      ㈂ 법정대피시설 초과 지하주차장 면적은 평형별 전용면적의 비율로 나눈 면적으로 한다.

    ② 관리처분계획인가를 위한 분양가격 : 조합원 분양가 정관 제51조제2항 규정에 따라 평가한 감정평가금액을 기준으로 한다.

(단위 : 원)

평형	분양가격	평당분양가	비 고
25.61평형 27.98평형 34.26평형 36.35평형 44.41평형	129,678,000 132,722,000 188,976,000 193,427,000 275,832,000	4,064,000 4,743,000 5,515,000 5,321,000 6,211,000

                                                                 ※ 1. 천원미만 절사

                                                                    2. 평형별 기준층 가격임

  ③ 임대아파트 분양가격(예상)

    ㈀ 택지비 : 조합정관 제58조제2항제1호의 규정

      ∙ 국․공유지 평균 불하단가 : 1,051,172/㎡

         (국․공유지 매수금액 ÷ 매수면적 = 23,292,931,000원 ÷ 22,159)

         ※ 국․공유지 매수금액은 불하가격 미확정 상태로 종전토지평가금액을 기준하였으며 불하가격 확정시 변동이 있음

      ∙ 대지조성비 : 330,000원/㎡(한국감정원:330,000/㎡, 00법인:330,000/㎡)

      ∙ 가산항목 공사비 : 306,000원/㎡(한국감정원:307,000/㎡, 00법인:330,000/㎡)

      ∙ 대지지분 : 17.14㎡

      ∙ 택지비(합계) :28,918,128원(17.14㎡×1,687,172원/㎡)

    ㈁ 표준건축비 : 국민주택기금운용 및 관리규정

(단위: 원)

구 분	전용면적 85㎡이하
	15층이하	16층이상
㎡당 단가	555,000	617,000

     ∙ 분양면적 : 51,962㎡(전용:30,289㎡, 주거공용:17,687㎡, 기타:3,986㎡)

     ∙ 지하주차장면적 : 16,376㎡

     ∙ 아파트 건축비 : 32,060,554원(51,962㎡×617,000원/㎡)

     ∙ 지하주차장 건축비 : 8,083,193원(16,376㎡×617,000원/㎡×80%)

    ㈂ 임대아파트 분양가격 : 69,061,000원/세대(28,918,128+32,060,554+8,088,193)

         ※ 상기 임대아파트 분양가격은 종전토지평가액을 기준으로한 예상금액으로 국공유지 불하가격 확정시 변동이 있음

  나. 조합원 및 일반분양가 결정

    분양가의 결정은 서울특별시 도시재개발사업조례 제30조제2항 규정에 따라 인근지역 APT시세 및 최근의 분양사례등을 검토하여 아래와 같이 결정토록 한다.

(단위: 원)

구  분	조합원 분양가	일반 분양가	차  액
25.61평형	129,678,000	136,000,000	6,322,000
27.98평형	132,722,000	139,000,000	6,278,000
34.26평형	188,976,000	205,000,000	16,024,000
36.35평형	193,427,000	210,000,000	16,573,000
44.41평형	275,832,000	305,000,000	29,168,000

                                ※ 상기분양가는 각 평형별 기준층 가격이며 일반분양승인시 변동이 있을 수 있음

  다. 상가 및 유치원부지의 분양가격결정

    ① 분양가격결정

       상가분양가격(지분대지포함) 및 유치원부지가격은 정관 제51조 제2항 규정에 의해  2개이상의 감정평가기관 평가금액의 산술평균금액으로 추산액을 결정한다.

(단위 : 원)

구  분	한국감정원	00평가법인	산술평균금액	비 고
상  가	1,500,000,000	1,450,000,000	1,475,000,000
유치원	350,000,000	350,000,000	350,000,000

   3). 분양대상 조합원 기준

  가. 대지 및 건축시설의 분양대상자는 법 제 33조의 규정에 의한 분양신청자중 분양신청일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자로서 제2항 내지 제6항에서 정하는 기준에 해당할 경우에는 동 규정에도 합당한 자이어야 한다.

    ① 토지와 그 지상 건축물을 소유한 자

    ② 건축물이 없는 토지만을 소유한 자로서 그 토지 소유규모가 건축법에 의한 대지   최소면적(일반주거지역기준)이상이거나 그 소유토지의 종전가액 또는 분양기준가액이 당해 구역내 건립되는 최소규모 분양주택의 분양가액 이상인 경우

    ③ 건축물이 없는 토지만을 소유한 자로서, 당해 토지가 구역지정 고시일 전에 분할된 1필지 토지이며 그 1필지 토지의 규모가 10㎡이상인 경우. 다만, 그 토지규모가 40㎡미만인 경우에는 무주택자에 한한다.

    ④ 건축물이 없는 토지만을 소유한 자로서 그 1필지 토지소유 규모가 서울시 건축조례 제4조제1항 및 제4항에 해당하는 경우

    ⑤ 건축물만을 소유한 자로서 그 건축물이 건축당시부터 타인소유지상에 건축된 건축물인 경우

    ⑥ 건축물이 있는 토지의 그 토지만을 소유한 자로서 그 토지가 제2호 내지 제4호의  규정중 하나에 해당하고 그 지상 건축물이 제5호에 해당하는 경우

    ⑦ 건축물이 있는 토지의 그 토지만을 공유지분으로 소유한 자와 토지 및 건축물 소유자로서 그 토지의 소유규모가 제2호에 해당하는 경우

  나. 제1항의 건축물이 무허가건축물인 경우에는 “서울특별시동작구무허가건물정비사업에대한보상금지급조례” 적용대상 건축물이어야 한다.

  다. 제1항제2호, 제6호(당해 토지가 제1항제2호에 해당하는 경우에 한한다) 및 제7호에   해당하는 토지를 공유지분으로 취득한 경우 공유지분취득일(부동산등기부상의 원인일자)은 당해 사업시행구역의 구역지정을 위한 도시계획안 공람공고일 전일이어야 하며 그 이후의 공유지분 취득자는 권리변동이전 토지 소유규모를 기준으로 권리변동된   토지소유자 수인을 1인의 분양대상자로 한다.

  라. 제1항 각호의 규정에 따라 분양대상이 되는 토지등의 소유권이 수인의 공유에 속할  때에는 그 수인을 1인의 분양대상자로 한다.

  마. 제1항제5호 및 제6호의 경우 건축물이 건축당시부터 타인소유지상에 건축된 건축물이 아닌 경우에는 그 건축물의 대지 범위에 속하는 토지소유자와 함께 그 수인을 1인의 분양대상자로 한다.

  바. 제1항제1호 및 제5호의 경우 하나의 건축물의 대지범위에 속하는 토지가 수필지이거나 하나의 건축물에 수개의 건축물이 부속되어 있는 때에는 수필지의 토지 및 수개의   건축물에 대한 소유권이 수인인 경우에도 그 수인을 1인의 분양대상자로 한다.

   4). 건축시설의 분양기준

  가. 조합원에 대한 분양기준

    ① 분양대상 조합원에게 분양하는 공동주택은 다음 각호의 기준에 의한다.

     ㈀ 분양대산 1인에게 분양할 수 있는 주택은 1주택에 한한다. 이 경우 1세대가 사업 시행구역안에 수필지 또는 수개의 건축물을 소유하였을 때에는 동인세대를 1인의 분양대상자로 한다.

     ㈁ 분양대상자에게 분양하는 주택의 평형은 종전의 토지 및 건축물가액(국공유지 점유연고권자에 대한 권리가액은 최초 사업시행인가시(97. 10. 17) 인정된 점유연고권을 기준으로 한다)에 상충하는 규모로 한다. 다만, 국민주택규모이하 주택은 권리가액 다액순으로 희망평형을 배정한다.

     ㈂ 제2항에 의한 평형배정결과 국민주택규모초과 주택 건립가구수의 50%가 조합원에게 배정될 경우 평형별 50%까지 조합원에게 권리가액 다액순으로 배정한다.

     ㈃ 정관 제52조제1항제3호에 해당하는 분양대상조합원 중 소유토지 규모가 40㎡ 미만인 자는 무주택자에 한하여 전용면적기준 60㎡이하의 주택을 분양한다.

    ② 동․호수 결정

      분양될 공동주택의 동, 층, 호실의 결정은 전산추첨에 의하며, 추첨결과에 대하여는 일체 이의를 제기할 수 없다.

  나. 재개발임대주택의 처분

   ① 세입자 입주용 재개발임대주택은 서울특별시장에게 처분한다.

   ② 재개발임대주택의 처분가격은 조합정관 제58조제2항제1호 규정에 의한 택지비와 건설교통부고시 표준건축비 및 지하주차장가격을 합한 금액으로 한다.

  다. 상가등 부대복리시설 분양기준

    상가등 분양대상 복리시설의 분양대상자는 분양신청자중 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 순위 및 자격기준에 의한다.

   ① 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자 등록(인․허가 또는 신고등을 포함한다. 이하 이항에서 같다)을 필한 당해  건축물의 소유자로서 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이항에서 같다)이 분양건축시설의 최소분양 단위규모 추산액  이상인 자)

   ② 제2순위 : 종전건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설인 당해 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양 단위규모 추산액 이상인자

   ③ 제3순위 : 종전건축물의 용도가 분양건축 시설용도와 동일하거나 유사한 시설이며,  사업자등록을 필한 당해 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양 단위 규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자

   ④ 제4순위 : 종전건축물의 용도가 분양건축시설 용도와 동일하거나 유사한 시설인 당해 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양 단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자

   ⑤ 제5순위 : 공동주택을 분양받지 않은 자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소 분양 단위규모 추산액 이상인 자

   ⑥ 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양 단위규모 추산액 이상인 자

   ⑦ 제7순위 : 기타 분양을 희망하는 토지등의 소유자로서 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가격)의 범위안에서 분양하되, 분양시설의 단위규모 구획상 불가피한 경우에 한하여 종전가액의 130%에 해당하는 가액이 분양건축시설의 최소분양 단위규모 추산액에 미달할 때에는 당해 건축시설의 최소분양 단위규모를  분양한다.

 3. 청산

   1). 분양포기자 및 현금청산자에 대한 조치

  조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 이를 포기한 자 또는 분양자격 미달 조합원에 대하여는 도시재개발법 제36조 및 정관 제43조제5항의 규정에 의거 현금청산하되 청산방법은  정관 제61조제4항의 규정에 의거 처리한다.

   2). 체비건축시설의 처분

  조합정관 제54조 규정의 조합원분양, 제56조 규정의 보류시설, 제58조의 재개발 임대주택을 제외한 잔여 대지 및 건축시설을 체비시설로 한다.

  가. 체비시설중 공동주택은 그 가구수가 20가구 이상일 때에는 주택공급에 관한 규칙이  정하는 바에 따라 일반분양한다.

  나. 정관 제54조제2항 규정에 해당하는 조합원분양분 이외의 상가는 정관 제51조제2항의 규정에 의한 추산액을 최소가격으로 하여 공개경쟁 입찰에 의한 최고응찰자에게 일반분양한다.

  3). 보류시설

  가. 조합정관 제56조의 규정에 의거 관리처분계획의 변경. 조합정관 제57조(우선매수청구권에 의한 분양)과 규정에 의한 분양, 민원해소등 예상치 아니한 사유로 인한 추가소요에 충당키 위하여 조합원분양 공공주택가구 총수의 2%이내에 상당하는 대지 및 공동주택을 보류지 및 보류시설로 정하며 처분방법은 총회의 의결을 따른다.

  나. 보류시설의 분양가격은 조합정관 제51조제2항 규정을 준용한다.

  다. 제1항 규정에 의한 보류시설의 규모 2%범위를 초과하여 보류시설을 정하고자 하는  때에는 구청장에게 그 사유 및 증빙서류를 제출하여 승인을 얻어야 한다.

   4). 청산 및 기타사항

  가. 청산 : 사업완료후 청산금(잔여재산)이 있는 경우에는 해산당시의 조합원에게 분양기준가액비율에 따라 지급한다.

  나. 제사업경비 부담방법 : 공사비, 조사측량비, 설계감리비, 대여금이자 및 부대비용은   정관 제32조 규정에 따라 조합원이 부담하여야 할 사업시행에 필요한 제사업경비로서 조합원이 분양받을 건축시설물(아파트 및 상가)의 분양금액과 정관 제53조제1항 규정의 분양기준가액의 차액을 제사업경비의 부담금으로 납부하여야 하며 이에 대한 납부방법 및 시기는 주택공급에관한규칙 제26조 규정에 의거 일반분양하는 아파트의 납부방법 및 시기를 준용하여 처리토록 한다.

  다. 분양금 연체료 : 제2항의 제사업경비등을 지정기일에 미납시는 연체이자를 가산하여  납부하여야 한다.

  라. 대지 및 건축시설에 관한 권리의 확정 : 대지 또는 건축시설을 분양받을 자는 분양처분의 고시가 있는 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 관한 지상권․전세권․저당권, 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 본다.

  마. 본 관리처분계획기준으로 정하기 어려운 사항이 있을 경우는 도시재개발법, 동 법시행령, 서울특별시도시재개발사업조례, 동 조례 시행규칙 및 정관과 기타 관련법규에 의거 처리토록한다.

  바. 본 관리처분계획상의 분양대지면적은 사업시행인가 고시된 면적으로서 향후 토지에  대한 확정측량결과에 따라 분양처분시 변경 될 수 있으며, 이 경우 조합원에 대하여는 별도 정산하지 아니한다.

  사. 조합원의 권리 및 의무이행 : 분양받을 권리를 양수했을 경우와 주소 또는 인감 등을 변경했을 경우에는 지체없이 조합에 신고하여야 하며 신고를 해태함으로써 발생한   불이익은 당해 조합원의 책임으로 한다.

  아. 아파트의 추첨 및 제 사업경비의 납부 등 조합의 모든 공지사항을 통지함에 있어서는 조합원이 조합에 신고한 주소로 통지하며, 당해 조합원이 주소변경등의 절차를 이행하지 아니 하므로서 발생된 일체의 불이익에 대하여는 조합에 대항할 수 없다.

  자. 본 관리처분계획은 건축계획변경에 따른 사업시행변경인가, 국․공유지불하면적 및   가격결정, 조합원 분양세대수 및 평형별 조합원 배정 세대수의 변동에 의해 아파트  분양가격, 자금운용계획 및 비례율 등이 일부 변동될 수 있으며, 변동이 있을 경우   별도의 총회 및 공람을 하지 않는다.

Ⅳ. 결 론

 비례율이 높게 나타나기 위해서는 재개발의 총수입이 높고 총지출이 낮아야 한다. 수입액은 용적률과 분양가와 관련성이 높으며 지출항목의 중요부분은 공사비이다. 건설회사는 대부분 개발초기에 지정되는 실정이므로 공사비를 낮추기 위해서는 재개발 사업초기에 투명하고 공정한 절차를 거쳐 최소의 건축비를 제시하는 건설사로 도급계약을 체결하여야 할 것이다.

 제시된 2개의 사례 지역을 비교하여 보면 철거비와 예비비에서 큰 차이를 보이고 있다. 돈암지역의 경우 공사비 대비 철거용역비가 0.89%인 반면 상도지역의 경우 공사비 대비 철거비의 비율이 1.95%를 차지하고 있어 2지역간에 약 2배의 차이를 보이고 있다. 예비비의 경우 돈암지역은 20억원을 상도지역의 경우 4억5천을 책정하고 있어 큰 차이를 보이고 있다.   2지역간 지출 항목을 비교하여 보면 공통되는 항목 이외에 2지역에서 서로 상이한 지출항목이 다수 있음을 알 수 있다. 이주와 더불어 이주비가 지급되고 있으나 이러한 이주비에 대한 이자 또한 조합원이 부담하는 것을 감안하여야 한다. 공사기간이 연장되면 이주비 지급이자가 증가할 것이며 이것은 조합원의 부담으로 귀착된다.

 재개발의 투자성분석과 관련하여 투자성에 가장 큰 영향을 미치면서도 예측이 어려운 부분이 관리처분계획이며 관리처분계획의 주요요체는ꡐ비례율의 산정ꡑ이라할 수 있다.

 전장에서 제시된 바와 같이 재개발의 투자성에 영향을 미치는 여타의 항목들은 쉽게 알수 있거나 추정이 가능하고 또한 가격의 예측이 난해하지 않다. 그러나 관리처분의 내용과 관리처분에 따르는 비례율의 산정은 매우 복잡하며 비례율에 영향을 미치는 관련 요인들도 많다. 비례율이 결정되지 않은 지역의 추정비례율을 산정하기 위해서는 기 관리처분이 완료된 지역의 비례율 산정방식을 이용할 수 있다. 그러나 재개발조합의 불투명성이나 비 전문성으로 인하여 이러한 비례율 산정 방식이 공표되지 않거나 체계적이지 못한 경우가 많으며 따라서 연구.분석을 위해서는 자료수집이 가장 어려운 과제이다.

재개발시장의 매물에 대한 투자성 분석을 위해서는 부동산 시장의 거래형태와 거래현실이 파악되어야하고 이를 토대로 한 분석이 이루어져야한다. 즉 각 재개발 조합들의 관리처분 현황을 토대로 분석이 이루어 져야함에도 불구하고 현황파악을 위한 자료 구득이 곤란한 관계로 이러한 자료들을 토대로 관리처분에 대한 일반원칙을 작성하는데는 여러 가지의 난점과 한계성이 있다.

 앞으로 재개발의 투자성 분석에 관한 연구보고서가 계속 보완되어야 할 것이나 본 연구에서 제시된 2지역의 관리처분 결과를 보면 비례율이 1을 넘지 못하고 있다. 즉 재건축후 신축아파트의 자산가치가 현재 조합원 개인의 자산가치도 보전하지 못하는 결과를 보여주고 있다.    

 결론적으로 제시된 2지역의 비례율을 감안하면 재개발에 대한 투자성은 적다. 일반투자자가 관련자료를 토대로 한 정확한 분석이 결여된 상태에서 소위ꡐ묻지마ꡑ식의 투자를 하는 것은 곤란하다. 본 연구에서 제시된 관리처분의 내용과 사례가 투자자들에게 도움이 되기를 바란다.

1. 비례율 산정사례 1(상도동.2001년)

1.수입

구분	항   목		금  액	비고
수 입 추 산 액	계		118,715,182,000
	주택분양 수입 (지분대지 포함)	조합원	55,140,634,000
		임  대	11,015,388,000
		일  반	49,355,000,000
		보  류	1,379,160,000
	부대복지시설		1,475,000,000
	대 지  분 양		350,000,000
	유상귀속 공공시설
	기        타

2.지출

구분	항   목						금  액	비고
소 요 비 용 추 산 액	계						92,275,867,130
	조사측량비						118,549,250
	설      계						1,224,684,000
	감  리  비						1,650,000,000
	공 사 비	건축시설공사비					73,782,090,000
		부대시설공사비			인입공사비		565,380,000
		지장물 정비	건축물 철거비				1,803,955,000
			이   설   비				885,542,340
		기본 공사비	임시수용시설공사비
			지질조사비				15,000,000
	보 상 비	국고유지 불하 (시행자 매수분)
		손실보상비		수용 및 협의매수			1,255,303,460
				토      지
				주거대책비			444,000,000
				기타이주보상비
	소 요 비	관리비		조합운영비			710,000,000
				등  기  비			170,250,000
				사무용품비
				통  신  비
				회  의  비
				제세공과금			3,144,287,000
				기      타
		부대경비		감정평가수수료			236,499,000
				채권매입비			152,624,000
				외주용역비		택지조성산출	78,000,000
						행정용역비	259,685,000
				기타경비		건영정산금	625,218,000
						분양경비	100,000,000
						대여금이자	4,600,000,000
						예비비	454,800,080

3. 종전토지 및 건축물의 총액 :45,077,999,250(토지42,483,479,000.+ 건물2,594,520,250)

4. 비례율 =   

2. 비례율 산정사례 2(돈암동.1995년)

1.수입

항목	금액	산출내역
아파트	207,747,892,000
상가	7,721,131,400	감정평가금액
합계	215,469,023,400

2.지출

항목	금액	산출내역
공사비	134,768,018,000	66,368.57평×2,060,000원/평
조합운영비	579,000,000	94.1-2000.4(조합청산까지)
설계비	1,294,187,000	66,368.57평×19,500원/평
감리비	1,327,371,400	66,368.57평×20,000원/평
철거용역비	1,254,684,200	철거용역계약서에 의함
주거대책비	370,504,600	주거대책비 지급현황에 의함
측량비	207,600,100	현황,가분할,경계,확정측량등
예술장식품 설치비	230,000,000	국민주택규모초과 아파트공사비의0.5%
감정평가비	371,166,000	종전 및 택지비,기타평가비용
공탁금 및 토지매입비	1,627,309,590	토지수용
변상금	1,023,691,540	사업시행인가후 시유지계약시까지
채권매입비	66,823,000	사업시행인가 채권구입비용
부가세	4,523,379,000	국민주택규모 초과 아파트 및 상가등복리시설
대여금이자	1,600,000,000	세부내역 참조
등기비	400,000,000	보존등기비 및 제세공과금
청산조합원손실보상금	160,000,000
상가 및 부대복리시설 분양손실보전금	770,000,000	평가액의 10%
예비비	2,000,000,000	변호사비.업무추진비.법인세등
합계	152,591,734,790

3. 종전토지 및 건축물 총액(93.8.28 인가일 기준): 65,790,883,845원

         (=토지평가금61,449,358,169 + 건물평가금4,341,525,675)

4.

Ⅴ. 참고문헌

1. 김용호『주택재개발의 이론과 실제』, 사법행정문화원, 1995

2. 대한주택공사『불량주택 재개발사업의 문제점과 개선방안 연구』, 1993

3. 김정원『합동재개발 비례율의 결정요인』, 연세대학교 대학원 도시계획전공 석사학위논문, 1997

4. 이동주『서울시 불량주택지구 재개발에 관한 연구』, 경희대학교 대학원 도시 및 지역개발학과 석사학위논문, 1993

5. 박세훈『서울시 무허가 정착지 재개발과정에서의 갈등연구』, 서울대학교 환경대학원 환경계획학과 석사학위논문, 1994

6. 금영헌『주택재개발사업의 사업성 결정요인에 관한 연구』, 국민대 행정대학원 도시행정학과 석사학위논문, 1998.

7. 이정철『도시 불량주택 재개발사업의 개선방안에 관한 연구』, 건국대 행정대학원 부동산학과 석사학위논문, 2001.

8. http://www.jeong-woo.com/seoul-develop/17.asp

9. http://www.2000land.co.kr/

10. http://www.moct.go.kr/search/search.php3

*** 김용희: 도시행정학 박사. 경복대 교수. 부동산가이드 대표