Ⅳ. 가계형 투자부문과 투자분석 (개인적 직접적 투자. 나홀로 투자)

Ⅳ. 가계형 투자부문과 투자분석 (개인적 직접적 투자. 나홀로 투자)

2. 재개발 : 비례율 1이하의 재개발 2.1. 요약 재개발의 투자수익성을 분석하려면 비례율의 의미를 먼저 이해하여야 한다. 비례율이란 재개발이전의 조합원의 재산가치(토지분과 건물분)와 재개발이후의 조합원의 재산가치와의 비율을 말한다. 즉 재개발이 이루어 지기전 소위 "달동네" 상태에서의 조합원의 재산가치를 감정평가사 2인이 감정하여 평균한 재산가치로 개발이전의 재산평가액이라 할수 있다. 그리고 재개발이 이루어 지고난 다음 신축되어 분양받은 아파트의 가격과의 비교를 비례율이라 한다. 예를 들어 재개발이전 토지 15평에 건물 10평을 소유한 조합원의 경우 재산가치를 감정한 결과 토지가격은 평당 400만원으로 6000만원, 건물은 현재가치로 1000만원이라 할 때 이 조합원의 개발이전의 재산평가액은 7000만원이다. 이 조합원이 분양가 1억원인 27평의 아파트를 분양받으면서 추가부담금을 3000만원을 납부하였다면 이 조합원의 경우를 기준으로 보면 비례율이 1:1이다. 이러한 비례율은 재개발 시행자인 조합이 재개발이전의 조합원 전체의 총재산가치와 재개발이후의 총재산가치(=신축분양아파트-건축비 ,철거비 ,감리비.설계비,조합운영비등)를 나누어서 산정한다. 비례율 = { 총수입-공통부담소요비용} over {분양대상 토지등의 소유자 종전 평가액 } 그러나 각 재개발 조합의 경우 실제 사례를 보면 예시한 비례율 산정방식에 의한 실제 비례율이 1을 넘지 못하고 있는 실정이다. 서울시는 도시밀도를 낯추어 쾌적한 환경을 조성하고자 용적률을 250%이하로 제한하고 있음으로 통상적으로 제한된 용적률하에서는 비례율이 0.8을 넘지 못하고 있는 실정이다.(2001년 10월 관악구 C 동 =0.76). 용적률이 350%-400%까지 허용되던 때에도 사실상의 비례률은 1을 초과하는 경우가 많지 않았다(1995년, 성북구 D동 C아파트 =0.96) 결론적으로 재개발로 인하여 증가되는 재산가치는 사실상 없다고 할수 있다. 다만 분양가규제를 받던 시절 소위 서울 강남의 노른자위 땅에서는 분양가와 시가와의 차이 때문에 투지수익이 발생되었을 수는 있다. 통산적으로 재개발지역의 부동산 컨설팅업체의 설명에 의하면 재개발에 투자시 개발이익이 상당할 것으로 설명하고 있다. 그러나 이러한 가정과 설명은 치밀한 분석과 재개발의 실제를 이해하지 못하는 주먹구구식의 추정에 근거한 경우가 대부분이다. 단순하게 비례율 하나의 개념만으로도 재개발은 투자성이 적다는 것을 충분히 알수 있다. <표4-6>재개발과 재건축의 비교 구분 관련법규 세입자문제 개발방식 개발중 소유권변경 재개발 재개발법 유(구역지정고시 3개월 입주권) 자력재개발 합동재개발 변경가능 재건축 주택건설촉진법 무 지분제와 도급제 변경불가능(신탁등기) **재개발문제점 세입자문제, 시유지, 조합임원의 비전문성, 재정착률 저조, 장기간소요,청산조합원문제(과소토지소유자.구역지정후 토지분할자,지상건물 미소재토지소유자) 2.2.처음에 재개발 사업이란 재개발 구역 안에 있는 토지를 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 따라 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 택지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업, 그리고 이에 부대되는 사업을 말한다. 주택재개발이라 함은 노후·불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업이다. 재개발의 경우 재건축과는 달리 현재 시세를 기준으로 투자성 분석이 불가능하다. 재건축시장의 경우 몇 개의 평형으로 구분되어 있어 평형별 시세형성이 가능하고 이러한 시세를 기준으로 투자성을 분석할 수 있으나 재개발의 경우에는 매매대상물건의 개별성이 강하여 매물간의 비교분석이 불가능하다. 즉 현재 재개발시장에 매도 의뢰된 물건가격은 당해물건의 가격에 영향을 미칠 수 있는 여러 가지 변수 즉, 토지지분과 건축물구조 입지 등을 종합적으로 고려하여 가격을 평가하여야 하기 때문에 재건축시장과 같이 평형별시세를 기준으로 한 일률적인 투자성 분석이 불가능하다. 따라서 재개발의 경우에는 특정 분석대상지역의 전체 매물을 조사하여 대상지역 전체의 투자성 여부를 분석하여야 할 것이나 이렇게 분석된 결과는 당해 지역만의 투자성을 분석하는 것으로 타 지역이나 비교지역의 투자성 분석에는 유용한 자료로 활용될 가능성이 낮다. 2.3. 주택재개발사업 시행절차 주택재개발사업의 시행절차로는 크게 사업준비단계와 사업시행단계, 관리처분단계와 완료 단계로 나눌 수 있다. 가.사업준비단계: 기본계획수립승인(지자체,건설교통부-공청회, 지방도시계획위원회 심의, 중앙도시계힉위원회심의)→구역지정(시.도지사-14일간 공람, 지방도시계획위원회 심의, 구역지정후 2년내 시행인가신청이 없는 경우 구역지정 실효)→ 사업계획결정 (공공시설설치계획, 건폐율 용적률 층수 및 주택의규모) 나. 사업시행단계 :조합설립인가(토지등 소유자 5인이하, 토지건축물 소유자의 2/3 동의. )→사업시행인가(토지면적 2/3d상, 소유자의2/3이상동의 )→조합원(권리가액 평가, 국유지 매수, 토지수용) 다.관리처분단계 :관리처분계획인가 → 조합원분양 및 동호수신청(일반분양)→ 공사완료(공검사, 토지분할, 분양처분고시 및 대지및 건축시설 권리확정) 라.사업완료단계: 청산(조합해산, 관계서류이관) 2.4. 투자성 분석의 기초 투자란 미래의 증가된 자산 가치를 위해 현재의 자산이나 자금을 투자유망 특정대상에 담보 예치하는 것으로 투자성을 분석하기 위해서는 미래의 가치와 현재시점이후의 투자자금 그리고 투자기간을 고려한 기회비용을 감안하여야 할 것이다. 따라서 주택재개발재역의 부동산투자매물에 대한 투자성을 파악하기 위해서는 먼저 매매물건의 현재의 가격과 개발후의 자산가치 그리고 개발기간에 관한 정보가 필요하다. 여기서 매매물건의 가격은 현재 매도 의뢰된 재개발물건의 매매가격을 적용하면 될 것이나 재개발후의 예상자산가치와 추가비용개발기간 등은 추정할 수밖에 없다. 개발후의 자산가치는 당해지역의 부동산(아파트)가격수준을 참고하고 재개발에 따르는 전체적인 비용과 이에 근거한 개별투자자의 추가투자비는 기존 재개발지역의 사례를 통하여 일반화 하여야 할 것이다. 그러나 개발기간은 추정할 수 없고 개발지역의 여러 가지 특성이나 조합의 건전도 등에 따라 큰 차이를 보이므로 일반화가 무의미 하다. * 투자수익 = 재개발완료후(예상)가격 - 초기투자비용(매입가격) - 추가투자비용(긍융비용,추가부담금 등) △(투자자의)재개발후 예상아파트가격:유사지역, 주변지역 기존아파트 가격비교 △초기투자비용: 매매(입)가격 + 등기비용 및 중개수수료등 △추가투자비용: ①추가부담금 =분양가 - 분양기준가액 (=종전자산평가금액×비례율) (*교부금 :분양기준가액이 분양가보다 높을시 ) ※분양가= 주변시가 비교 결정 ※종전평가금액= 토지지분 평가액+건물분 평가액(감정평가사2인 감정) ※비례율= { 구역내사업완료후의 대지·건축시설의 총추산액-총사업비} over {구역내 종전토지 및 건축물의 총가액 } ②금융비용: 투자비에 대한 이자(할인률) ③양도소득세, 보유세, 기타 관련비용 즉 재건축의 투자성을 분석하기 위해서는 재건축이 완료된 후 입주후의 신축주택(아파트)의예상가격을 추정하고 현재의 투자금액의 추가투자액(비용)을 산정하여야 한다. 그러나 여기서 현재의 투자금은 현재 투자대상 물건의 시장매물가격을 반영하면 되며 입주후의 예상가격도 여타조건이 유사한 주변아파트의 시세를 참고로 하여 추정할 수 있다. 그러나 추가투자금의 경우 과련 변수(투자항목)의 결정과 결정된 변수의 금액 추정이 매우 유동적이므로 투자성분석의 정확도를 높이기 위해서는 추가투자금액의 추정이 객관적이고 과학적이어야 할 것이다. 2.5.관리처분의 개념과 절차 2.5.1. 관리처분계획의 개념과 효과 가.용어정의 ①.종전토지: 재개발 사업 시행인가시 조합원이소유하고있었던 재개발사업구역내의 토지로서 사유토지와 점유토지가 있다. ②.종전건물: 재개발사업시행인가시 조합원이 소유하고있었던 재개발사업구역내의 건축물르서유허가와무허가가 있다. ③.비점유토지:조합원이 점유하고 있지아니한 토지로서 조합원이일괄매수하여 조합원에게 차등배분하는 토지로서 조합원별 종전평가금액 다액순으로 배분한다. ④.종전평가금액 재개발구역내 종전토지, 건축물 및 비 점유공유지를 사업시행인가시점 으로 평가하여 각 시가격평가심의위원회에서 심의 결정한 가격으로 조합원평행배정의 기준이 된다. (*개인별 종전평가 총액: 종전평가토지평가액+건축물평가액+점유토지평가액+비점유배분토지평가액) ⑤.비례율: 조합원이 재개발사업시행으로 인하여 얻는 개발이익금을 조합원에게 배분하는 비율 공식=사업완료후의 자산가치 총추산액-총사업비/종전토지 및 건출물의 총가액 ⑥.분양기준가액: 재개발사업시행으로 인하여 얻는 조합원별 개발 이익금으로 조합원별 종전평가금액 비율에 따라 결정 공식:개인별 종전소유토지 및 건축물 총액×비례율 ⑦.징수금: 조합원이 배정받은 아파트평형의 분양가와 해당조합원이 인정받은 분양기준가액의 차액으로서 분양가가 분양기준가액보다 많을 시 그 차액 만큼 조합에 납부함. ⑧.교부금: 조합원이 배정받은 아파트 평형의 분양가와 해당조합원이 인정받은 분양기준가액의 차액으로서 조합원의 분양기준가액이 분양가보다 많을 시 그 차액만큼 조합에서 지급받음 나. 개 념 관리처분계획이란 용어가 법률에서 사용된 것은 1971년 1월 19일 개정된 도시계획법에서 도시계획사업의 하나인 재개발사업의 시행절차와 처분방법이 규정되면서부터이며, 1976년 12월 31일 도시재개발법이 제정·시행되면서도 같은 내용으로 사용되었다. 관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획이다. 또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 개념지울 수 있다. 따라서 사업시행구역 안의 권리자에게는 주택재개발사업과정의 어느 절차보다도 가장 큰 이해관계를 가지는 단계이며, 당해 사업의 성패를 좌우하는 중요한 단계이다. 또한 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지, 위생의 향상, 기타 주거조건을 개선토록 기여한다. 따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제이다. 법률적으로 관리처분계획은 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있다(법 제34조제1항). 다. 효 과 관리처분계획인가가 고시되면 종전의 토지 등에 대한 소유권자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등은 분양처분고시가 있을 때까지 사업시행자의 동의를 얻는 경우 외에는 종전 토지등을 사용하거나 처분하는 등의 권리를 행사할 수 없다(법 제34조제8항). 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 벌금에 처한다(법 제62조). <그림 4-3>관리처분계획 시행절차 라. 관리처분 계획의 내용(법 제34조제4항, 시행령 제41조) - 분양설계 - 분양대상자의 주소 및 성명 - 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 - 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액 - 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세 - 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법 - 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세 - 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법 - 대지 및 건축시설의 분양계획 및 그 비용부담의 한도, 방법과 시기: 비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 따로 정하는 경우를 제외하고는, 종전의 토지 또는 건축물의 가액의 비율에 따라 분양받을 수 있는 규모의 2분의 1 한도 내에서만 가능하다. 2.6.2. 분양기준가액의 산출 가. 분양기준가액의 산출 조합원에 대한 대지 및 건축시설의 분양기준이 되는 분양기준가액의 산출은 정관에 의한다. 다. 비례율 = { 구역내사업완료후의 대지·건축시설의 총추산액-총사업비} over {구역내 종전토지 및 건축물의 총가액 } 다. 조합원별 분양기준가액 : (종전소유토지 및 건축물 가액) × 비례율 <표4-7>비례율 산출사례 1(상도동) 1.지출. 수입 구분 항 목 금 액 비고 소 요 비 용 추 산 액 계 92,275,867,130 조사측량비 118,549,250 설 계 1,224,684,000 감 리 비 1,650,000,000 공 사 비 건축시설공사비 73,782,090,000 부대시설공사비 인입공사비 565,380,000 지장물 정비 건축물 철거비 1,803,955,000 이 설 비 885,542,340 기본공사비 임시수용시설공사비 지질조사비 15,000,000 보 상 비 국고유지 불하 (시행자 매수분) 손실보상비 수용 및 협의매수 1,255,303,460 토 지 주거대책비 444,000,000 기타이주보상비 소 요 비 관리비 조합운영비 710,000,000 등 기 비 170,250,000 사무용품비 통 신 비 회 의 비 제세공과금 3,144,287,000 기 타 부대경비 감정평가수수료 236,499,000 채권매입비 152,624,000 외주 용역비 택지조성산출 78,000,000 행정용역비 259,685,000 기타 경비 건영정산금 625,218,000 분양경비 100,000,000 대여금이자 4,600,000,000 예비비 454,800,080   구분 항 목 금 액 비고 수 입 추 산 액 계 118,715,182,000 주택분양 수입 (지분대지 포함) 조합원 55,140,634,000 임 대 11,015,388,000 일 반 49,355,000,000 보 류 1,379,160,000 부대복지시설 1,475,000,000 대 지 분 양 350,000,000 유상귀속 공공시설 기 타 추정 비례율 = { 총수입-공통부담소요비용} over {분양대상 토지등의 소유자 종전 평가액 } = 77.60% .공통부담 소용비용 : 92,275,867,130 .징수청산 총 액 : 29,422,924,792 .분양대상토지등의 총평가액 : 118,715,182,000 .지급청산총액 : 889,593,584 .종전토지 및 건축물의 가격 구 분 합계 토지평가금액 건축물 평가금액 비 고 금 액 45,077,999,250 42,483,479,000 2,594,520,250 <표4-8>비례율 산출사례 2(돈암동 ) 1.수입 항목 금액 산출내역 아파트 207,747,892,000 상가 7,721,131,400 감정평가금액 합계 215,469,023,400 2.지출 항목 금액 산출내역 공사비 134,768,018,000 66,368.57평×2,060,000원/평 조합운영비 579,000,000 94.1-2000.4(조합청산까지) 설계비 1,294,187,000 66,368.57평×19,500원/평 감리비 1,327,371,400 66,368.57평×20,000원/평 철거용역비 1,254,684,200 철거용역계약서에 의함 주거대책비 370,504,600 주거대책비 지급현황에 의함 측량비 207,600,100 현황,가분할,경계,확정측량등 예술장식품 설치비 230,000,000 국민주택규모초과 아파트공사비의0.5% 감정평가비 371,166,000 종전 및 택지비,기타평가비용 공탁금 및 토지매입비 1,627,309,590 토지수용 변상금 1,023,691,540 사업시행인가후 시유지계약시까지 채권매입비 66,823,000 사업시행인가 채권구입비용 부가세 4,523,379,000 국민주택규모 초과 아파트 및 상가등복리시설 대여금이자 1,600,000,000 세부내역 참조 등기비 400,000,000 보존등기비 및 제세공과금 청산조합원손실보상금 160,000,000 상가 및 부대복리시설 분양손실보전금 770,000,000 평가액의 10% 예비비 2,000,000,000 변호사비.업무추진비.법인세등 합계 152,591,734,790 3. 종전토지 및 건축물 총액: 65,790,883,845원 4. 비례율215,469,023,400-152,591,734,790/65,790,883,845=0.95 (비례율= 총수입-총지출/종전토지 및 건축물총액) 조합원 종전토지 및 건축물총액(93.8.28 인가일 기준) 구분 금액 비고 합계 65,790,883,844 토지 61,449,358,169 건물 4,341,525,675