[부동산 재태크] 보상비 시가의 90%선이면 무난

[부동산 재태크] 보상비 시가의 90%선이면 무난
[매일경제신문] 2006-03-02 13:53

많이 본 포토 與, "최연희 의원 3월 3일 바닷가 마늘밭 [광고] ◆돈되는 부동산 지상강좌 / (9) 토지 보상 투자가이드◆ 행정중심복합도시 예정지역을 비롯해 서울 뉴타운, 기업도시(무안 무주 원주 충주 등), 혁신도시 건설 등으로 토지보상 '붐'이 일고 있다. 그러나 보상제도는 일반인이 체계적으로 접하기 어렵다. 좀 더 많은 보상금을 기대한다면 돈이 되는 토지보상 정보를 알아야 한다. 이에 땅을 수용당하는 사 람의 처지에서 최소한의 지식으로 최대한의 권리를 찾도록 도움을 주기 위한 상식을 정리해 본다. 첫째, 공익을 알아야 토지수용을 안다. 공익사업에 들어가야만 토지를 수용할 수 있다. 물론 '공공필요에 의한 공익사업'에 들어가는 사업이라고 해도 모두 수용할 수 있는 것이 아니라 건설교통부 장관이 '수용'할 수 있는 사업으로 인 정해야만 한다. 기업도시 혁신도시 택지개발 사업 등은 수용할 수 있는 공익사 업이다. 그러나 시장관사, 보건소 건축 등은 공익사업인 것으로 보이지만 토지를 수용 할 수 있는 사업은 아니다. 보상받는 사람이 사업인정 고시(건교부 장관이 최종 승인)일 전에 묘목을 심거 나 건물을 증축하는 것은 위법이 아니다. 하지만 사업인정 고시 이후에는 증가 된 지장물, 즉 수용토지 위에 속해 있는 모든 것들은 엄밀히 말해 보상 대상이 되지 않는다. 둘째, 공용수용 절차를 정확히 파악하자. 일반적인 토지수용의 절차는 사업인 정-토지 및 물건조서 작성-감정평가-협의-재결의 순서가 된다. 하지만 주공과 토공의 택지개발사업은 먼저 토지 및 물건조서 작성이 이뤄지면 서 계획승인(사업인정 의제)이 되기도 한다. 따라서 계획승인 이전에 추가로 토지 및 물건조서가 작성될 수 있다. 이 경우 공사의 직원이 선심 쓰는 양 물 건 추가를 해주면서 "이번에는 양보해 달라"는 요청에 대해 고맙게 생각할 이 유는 없다. 이는 보상받는 자의 당연한 권리이기 때문이다. 셋째, 보상받는 사람은 보상 대상에 누락되는 재산이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 필요하다. 또 보상의 대상은 때로 못 쓰게 된 나머지(잔여지, 수용된 땅 의 나머지를 활용할 수 없는 경우)도 보상 대상이 된다. 못쓰게 되지는 않았어 도 의미 없어져 버리는 재산(예를 들어 댐이 건설되면서 강 건너에 과수원이 있어 관리가 되지 않는 경우) 역시 보상에 포함되어야 한다. 넷째, 토지보상은 시가와 현황 기준이 대원칙이다. 여기에 단서가 하나 붙어 있다. 법규에는 공시지가를 기준하라는 것이다. 이 구절은 공시지가로 보상하 겠다는 이야기로 오해할 수 있지만 그런 의미는 아니다. 토지보상법에는 '토지 의 평가는 공시지가를 기준으로 감정평가하라'는 말이 있는데 이는 공시지가로 보상을 하라는 의미가 아니라 평가의 과정(산식)을 공시지가를 기준으로 하라 는 의미다. 다섯째, 모든 권리를 찾아라. 일반적으로 많이 발생하는 사례인 일반영업과 영 농손실, 축산업에 대한 보상 외에도 관행적 영업도 보상된다. 구멍가게라도 허 가를 받지 않고 영위하여도 영업보상의 대상이 된다. 소위 관행적으로 해온 영 업도 사업인정고시일 이전부터 해왔다면 영업손실 보상의 대상이다. 여섯째, 보상제도의 핵심은 토지평가다. 따라서 토지평가 전부터 토지평가에 필요한 실거래 자료를 수집해두자. 실거래 계약서는 시가의 결정적 증거가 된 다. 보상받는 당사자들이 철저한 시가 계산에 필요한 증거 자료를 취합해 제시 해서 제대로 된 가격을 평가받도록 해야만 한다. 일곱째, 보상은 시가의 90% 선에 손을 내미는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 토 지 보상금액이 시가의 90% 선에 근접한다면 지장물(주택 나무 담장 등) 보상이 있기 때문에 결코 손해 보는 거래는 아니다. 물론 저마다 시가의 기준이 달라 논쟁의 대상이 될 수 있다. 재빠르게 협의에 응하는 것이 자신에게는 이익이 될 수 있다. 재결로 가려면 1 년, 최장 2년이 걸리는데 이 경우 대토 시기도 놓칠 수 있다. 여덟째, 재결까지 갈 경우 기억해야 할 단어가 있다. '이의 부기권'이다. 재결 이 끝난 후에는 보상금(공탁금)을 찾은 다음에 재결에 대해 이의를 제기할 수 있다. 어찌 됐든 재결을 받게 되면 돈을 받고 싸울 수 있다. 그러나 이 단계에 접어 들면 일반적으로 토지보상자의 10%만이 남게 된다. 이 경우 시행자에게 유리하 도록 모든 상황은 돌아갈 수 있다. 그리고 수용의 대가로 받은 돈으로 재테크를 할 때 이 단계에서 가장 신경 써 서 챙겨야 할 것은 세금이다. 강제 수용에 의한 토지보상에서 보상받는 사람에 게 주어지는 가장 큰 세제상의 특혜는 대토(代土)에 의한 세금 감면 혜택이라 할 수 있다. 대토란 대체토지의 줄임말로 자기지역 내에 토지를 매도하고, 같은 지역 내에 토지를 매입하는 것을 말한다. 이때 발생하는 부동산 거래는 피수용인의 자의 에 의한 경우가 아니기 때문에 구제해줄 수 있는 대책을 마련해놓은 것이다. 부동산 거래시 대토로 인정받게 되면 기존 부동산 매각시 부과되는 양도소득세 와 신규 부동산 취득시 부과되는 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다. 하지만 이런 엄청난 특혜를 마구잡이로 주지는 않는다. 누가 보아도 수긍할 수 있는 경우에 한해서 엄격히 적용하고 있다. [대일에셋평가법인 충청.대전 김형순 지사장]