원가 대신 시세 반영…주공, 서민상대 ‘집장사’

원가 대신 시세 반영…주공, 서민상대 ‘집장사’

[경향신문 2006.02.28 08:08:09]

주택공사가 지난해 수도권 5개 택지개발지구에서 아파트를 분양하면서 평균 20% 이상의 고수익률을 올릴 수 있었던 것은 분양가를 정할 때 투입원가를 기준으로 하지 않고 주변 시세에 맞췄기 때문이다. 주공이 보통 주변 시세보다 10%가량 낮은 가격으로 분양가를 정하더라도 원가 대비 수익률이 20%대에 달하는 것은 그만큼 분양가에 ‘거품’이 많다는 증거다.

수도권 5개 택지개발지구의 분양원가는 주공 인터넷 홈페이지 전자조달시스템에 공개된 공시내용을 참조해 고양 행신2지구 주공아파트(지난해 11월 분양)의 분양원가를 분석한 뒤 이를 나머지 지역에 다시 적용하는 방식으로 이뤄졌다. 분양원가는 ▲택지비 ▲건축비 ▲부대비용 ▲가산비용 등 각 항목의 원가를 구한 뒤 이를 합산하는 방식으로 추산했다.

◇고양 행신2지구 분양원가 추정=택지비는 용지비, 조성비 등 택지개발사업비에다 직·간접비 및 금융비용을 더하는 방식으로 구했다.

주공 홈페이지 행정정보공개방에 공개된 자료에 따르면 고양 행신2지구의 택지개발사업비(용지비 1천8백83억원, 조성비 1천9백27억원)는 총 3천8백10억원이다.

택지조성에 따른 금융비용은 국민주택기금 금리(연 5%)를 적용했다. 단 유사한 SH공사의 사례를 감안해 용지비에 대해서는 실시계획 승인 고시일~준공까지를 기준으로 했다. 조성비는 같은 기간의 2분의 1 기간만큼 연 5%를 적용할 경우 금융비용은 5백42억원이다. 직접비와 간접비는 각각 23억원, 44억원이다.

따라서 행신2지구의 택지비 총액은 4천4백20억원이다. 하지만 여기에는 도로, 공원, 공공청사 등 각종 용지의 택지비가 포함됐다.

따라서 실제 아파트 분양가에 포함된 택지비는 용적률을 감안한 전체 택지(17만7천평) 중 실제 분양된 아파트 면적 비율(18.68%)만큼이다. 이를 금액으로 환산하면 8백25억원(4천4백20억원×18.68%)이다. 1평 기준 택지비는 2백59만원 꼴이다.

건축비에는 건축·토목·기계 등 직접공사비와 설계·감리·도시계획비 등이 포함된다.

주공 홈페이지에 공개된 낙찰가격 공시에 따르면 주공이 발주한 행신2지구에 대한 건축·토목·기계공사 입찰은 (주)신일과 남양건설이 각각 3백87억원, 2백91억원에 따냈다. 따라서 직접공사비는 이들 낙찰금액을 합친 6백79억원이 된다.

여기에 건설기술연구원이 올해 초 추정한 자료에 따르면 설계비와 감리비는 각각 22억원, 24억원이다. 도시계획비는 5억원으로 추정했다. 이를 모두 합한 건축비는 7백31억원(1평당 2백30만원)이다.

부대비용 항목으로는 전기공사, 정보통신공사, 가스배관공사, 조경, 취득·등록세, 분양경비, 광고비 등이 포함된다.

이미 공사발주가 끝난 전기공사와 정보통신공사비는 주공 홈페이지 전자입찰 공시내용을 따다 계산했다. 아직 공사발주가 안 된 가스배관공사와 조경 등은 지난해 주공의 공사비를 참조했다. 이럴 경우 부대비용 총액은 1백39억원(1평당 43만9천원)이 된다.

가산비용으로는 상하수도 부담금과 보존등기 비용 등을 포함시켰다. 특히 행신2지구의 경우 지하주차장이 아파트 건물과 분리된 주동 분리식이기 때문에 가산 비용에 지하주차장 건설비용을 넣지 않았다.

상하수도 부담금은 통례에 따라 1가구당 80만원씩, 보존등기 비용은 공사비의 2%로 계산했다. 이럴 경우 가산비용 총액은 21억원(1평당 6만7천원)이 나온다.

◇평균 22% 수익 남겨=이처럼 분양원가를 구성하는 각 항목을 구한 뒤 이를 더할 경우 평당 분양원가는 5백40만7천원이다. 하지만 지난해 11월 분양 당시 분양가는 평균 평당 7백7만6천원이었다. 따라서 1평당 1백66만8천원의 수익을 남겨 수익률이 23.58%에 달한 것으로 나타났다. 총 분양대금(2천2백48억원)에서 총 분양원가(1천7백18억원)를 뺀 총 분양수익은 5백30억원이다.

이런 방식으로 나머지 지역의 평당 분양원가를 추정할 경우 ▲남양주 가운 5백70만2천원(분양가 7백28만원, 수익률 21.67%) ▲부천 여월 5백43만6천원(6백72만9천원, 19.22%) ▲용인 보라5블록 4백48만5천원(5백83만7천원, 22.80%) ▲용인 보라6블록 4백39만8천원(5백90만원, 25.51%) ▲화성 봉담 4백40만1천원(5백47만5천원, 19.62%)이라는 계산이 나온다.

따라서 주공이 지난해 수도권 5개 택지개발지구에서 아파트를 분양하면서 올린 분양수익률은 평균 21.93%에 달한다.

2004년 말 기준으로 현대·대우·대림·GS·롯데건설 5개 대형 건설사들의 분양수익률이 평균 10.71%에 불과한 점을 감안하면 지나치게 높은 수준이다.

결과적으로 서민들에게 값싸게 주택을 공급해야 할 주공이 민간 건설사보다 더 많은 폭리를 남긴 셈이어서 “주공이 집 없는 서민들을 상대로 집장사를 했다”는 비난을 받고 있는 것이다.

〈신현기기자〉- 대한민국 희망언론! 경향신문, 구독신청(http://smile.khan.co.kr) -ⓒ 경향신문 & 미디어칸(www.khan.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지