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재개발사업에서
감정평가는 사업의 시행절차의 일부를 구성하면서 재개발사업의 수익성을 결정하는 중요한 부분이다. 이하에서는 주택재개발사업을 기준으로 그
시행절차와 감정평가의 관계를 알아보고, 재개발투자와 감정평가의 관계를 제시한다. |
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1.
재개발사업 시행절차와 감정평가 |
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재개발
시행절차상 종전자산의 평가와 분양예정자산의 평가 등은 관련법령상 필수절차로 강제되어 있다.
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| 관련법령
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도시및주거환경정비법
제48조, 지가공시및토지등의평가에관한법률, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 지방자치단체의 도시및주거환경정비조례 등을 기준으로 2인이상의
감정평가업자가 평가한 가격의 산술평균하여 산정한다. |
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가격시점
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정비구역(재개발구역)의
종전자산 평가에 대한 가격시점은 재개발사업시행인가 고시일자를 기준하도록 법정되어 있다. (사업시행인가고시일 이후 기간이 경과될수록 실제
매매가격은 평가가격보다 높게 거래되고 있음.)
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토지의
평가 |
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관계법령에
따라 지정된 재개발구역안의 토지에 대한 평가는 재개발구역의 지정이 당해구역의 개발,정비를 위한 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는
개별적인 계획제한사항으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.
토지에
관한 평가는 부동산공시법에 의한 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해토지의
이용계획, 당해 공공사업으로 인해 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률, 도매물가상승률, 기타 당해토지의 위치, 형상,
환경, 이용상황 등을 고려한 적정가격으로 평가한다.
즉 재개발구역의 지정은 개별적 계획제한사항으로서 이러한 제한을 받지 않는 재개발구역 밖의 표준지의 공시지가를 기준하게
된다.
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건물의
평가 |
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재개발구역내에
소재하는 건축물은 신축후 약30년 이상 경과된 목조 및 세멘블록조 기와지붕의 구조가 주류를 이루며, 평가액의 결정은 구조와 용재, 시공의 정도,
관리상태, 이용상황, 부대시설, 개보수의 정도 등 제현상을 참작하여 비용성의 사고에 기초한 원가법을 기준으로 감가수정은 내용년수를 표준으로 한
정액법등을 기준으로 관찰감가법을 병행하여 구한다.
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도로의
평가 |
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관계법령에
근거하여 공부상 지목에도 불구하고 현황평가한다 . |
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2.
재개발사업 투자와 감정평가 |
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조합원 종전자산 평가액의 순위에 따라 분양평형의 결정이 이루어지며 42평형의 분양대상은 종전자산 평가액이
국민주택(전용면적 25.7평)규모의 분양가(조합원 분양가)를 상회하면 종전자산 평가액 순위에 따라 42평형을 분양받을 수 있으며, 종전자산
평가액이 국민주택(전용면적 25.7평)규모의 분양가를 상회하지 못할 경우에는 평가금액에 관계없이 42평형 총 건립세대의 50%까지는 조합원이
분양받을 수 있으며 나머지 50%는 일반분양 대상이다.
따라서 종전자산의 평가액이 높게 나올 곳으로 예상되는 지분에 투자하여야 하며 반드시 현장조사를 거쳐야 할
것이다.
또한
권리가액을 구하는 중요한 요소 중 종전자산가격과 비례률 모두 평가액에 의해 결정되므로 이러한 점을 인식하고 있어야 할 것이다.
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