재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러 가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다.
특히
투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진속도, 감정평가액, 개발이익비례율, 단지규모, 조합원 세입자수, 이주비, 교통,
환경 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다.
첫째= 사업추진속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야
한다.
재개발 사업은 사업기간이 길고 여러 단계의 절차를 거쳐야 하는 만큼 사업추진 곳곳에 돌발변수가 많다. 때문에 사업기간에 소요되는
기간이 길게는 10년이상 걸리는 경우도 많다.
이렇게 사업기간이 길어지면 그 기간만큼 금융부담을 안게되고 원주민은 재산권 행사에
제약을 받게 되므로써 재산 손실을 입게 된다.
둘째= 감정평가금액이 높은 곳을 선택해야 한다.
감정평가 금액에 의해서
입주평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가금액이 높게 나와야 입주 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다.
재개발 구역에서는
같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가금액이 달라진다.
감정평가금액이 높게 나오는 곳은
차량진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형의 토지, 저지대에 위치한 땅 등이다.
셋째= 개발이익비례율이 높은
지역을 선택해야 한다. 개발이익비례율이 높게 나오는 곳은 대체로 국 공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자 수가
적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다.
넷째= 넓은 필지 소유자가 적은 재개발 구역의 지분을 사는 것이 큰 평형을 분양받을
확률이 크다.
다섯째= 대단지 구역이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입하는 것이 좋다.
통상
대단지 구역은 부지면적이 1만 평이 넘고 총가구수가 1천가구를 넘는곳을 말한다. 대단지 구역은 단지자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도
풍부하게 설치되는 이점 때문에 아파트 선호도가 높다.
또 단지 규모가 크면서 조합원수가 적은 구역은 일반분양분이 많기 때문에
조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.
여섯째= 이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다.
이주비가 높은 구역의 지분을
사면 초기투자 비용을 줄일 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집마련이 가능하기 때문이다.
이밖에 교통여건이 좋은 구역,
주거환경이나 학군이 양호한 곳을 선택해야 향후 투자수익을 기대할 수 있다.
<자료제공 : 닥터아파트>
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