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1단계 - 계약체결 및 계약서 작성요령
계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 조소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물
등기부등본 각 1통과(매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류,
근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상유뮤를 파악합니다.
1) 계약시 확인할 체크포인트
① 중개대상물건확인설명서, 등기부등본, 계약상대방의 본인여부
확인
② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인
③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서
④ 미성년자는
법정대리인의 동의서 확인
2) 반드시 확인되어야 할 계약서의 내용
① 계약당사자의 인적사항
② 매매금액
③
매매금액 지급방법
④ 매매부동산의 인도방법
⑤ 계약위반시 배상문제
⑥ 계약 년, 월, 일 등
3) 실전 - 계약서 작성
① 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을
그어 말소하고, 난외에 정정의 기
재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
② 계약서의
장수가 2매 이상인 경우 각 장의 접속부분에 당사자 쌍방간 도장을 찍는다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게
표시하는 경우 등기신청이 불가능하여
법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다.
따라서, 등기권리증에 표시된 내용을 그
대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다
적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지
참조] 등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에
기재한다.
④ 금액을 아라비아숫자로 적지 말고, 한문(壹, 貳, 參 등)으로 적되 여백을 두지말고 "金字"옆에 붙여서
적는다.
⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야
한다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동상의 양도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의
관
계가 성립된다.
⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여
손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되며
간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이
있다.
⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면
훗일
확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할
수 있다.
⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의
신
의성실의 원칙 조항을 기재한다.
⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여
계약당사자가 이의없음을 확인하여 서명날인하고
본 계약서로 매도자, 매수자, 중개업자가 각각
1통씩 갖는다.
⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고,
도
장용 인감도장을 찍게하여야 한다.
4) 잔금지급시 체크포인트
① 중도금 및 잔금지급 시에도
등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인한다.
③ 각종
세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의
인적사항을
확실히 체크한다.
④ 중개대상물건 확인설명서를 교부받고 중개수수료를
지불한다.
※ 준비사항
① 매도인 : 등기권리증, 부동산매도용
인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, (등기부등본과 주소가 다른 경우
종전 주소가 기재된 주민등록초본
1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한
열쇠,기타서류
② 매수인 :
주민등록등본 1통, 도장, 잔금
③ 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원,
중개대상물건확인
설명서, 검인계약서 등
5) 계약조항 검토 후
특약사항란에 명시할 사항
① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
② 잔금지불과 동시에
등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 계약불이행시 손해배상을
한다는 내용
⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
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면적단위의
환산
▷ 평(坪)을
m2로 환산하는 식 :
평(坪) ÷ 0.3025 = m2
▷
m2를 평(坪)으로 환산하는
식 : m2 × 0.3025
= 평(坪)
※ 1정은 3,000평,
1단은 300평, 1무는 30평, 1보는 1평이다. |
2단계 - 부동산 매매계약시 유의사항
1) 소유주 확인
중개업자를 통해 계약시에는 중개업자가 작성한 중개대상물 확인설명서와
계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 뒤, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약, 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과
계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장없이 실소유자가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효이기 때문이다. 대리계약자가 부부간이든
부자간이든 법적으로 대리권은 없다.
계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인 여부를 확인하여야 하는데 이는 보통
중개업자가 한다. 이때, 만약 실소유자의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을
확인하여야 한다.
위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소할 수
있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다. 위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야
하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 계약의사를 확인해 봐야한다. 만약 소유자가 여러
명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수라는 것을 명심해야 한다.
2) 해약 및 해약금
일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을
포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만, 이는 희망사항일 뿐 현실은 그렇지가 않다. 계약은 양 당사자의 의사합치에
의해 이루어지기 때문에 당사자가 한 자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 된다. 계약을 해제하는 경우에는 3가지가
있다.
① "이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다."라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.
② 계약금에 의한
해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지 매수인은 계
약금을
포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
③ 법정해제가 있는데, 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에
따른 해제이다. 이 경우
상당한 기간 최고를 하고, 계약을 해제할 수 있다. 따라서, 특약
사항란에 '24시간 내에 일방이 해제할 수
있다.'라는 해제 단서조항없이 계약이 체결되었다면
매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을
상환함으로써만 해제가
가능하다.
그 외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또, 실제거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른
이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주된다.
3) 부동산 중개사고
여러 가지 주의에도 불구하고 중개사고는 종종 발생한다. 실제로
일어나는 중개사고를 사례별로 나누어보면, 등기부등본과 각종 권리관계를 확인하지 않고서 각종 제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자를 발견하여
계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 가장 많다. 그 외에 중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령, 중개의뢰인의
관련서류 위조에 의한 사기 등이 많다.
따라서, 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 모든 것을 직접확인하고
알아보아야 한다. 중개업자들이 거래 성사에 집착하면서 매도인측 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우도 종종 있기 때문이다. 또,
중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서도 않된다. 복사나 위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있기 때문이다. 반드시 원본과 같다는
관계공무원의 인증여부를 확인해야 하며, 가장 최선의 방법은 본인이 직접 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이다. 만약, 거래당사자가 이 같은
사실들을 확인하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 소비자의 과실도 인정된다. 중개사고가 발생했을 때 가장
간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다. 합의가 이루어지지 않으면 법원에 민사소송을 내거나 중개업분쟁조정위원회에 조정을 신청하면
된다. 중개업분쟁조정위원회는 소비자와 중개업자간의 분쟁을 조정, 처리하기 위해 허가관청(중개업소가 속한 시, 군, 구청)이 94년부터 설치,
운영해오고 있다. 중개업자와 합의가 이루어지거나 중개업분쟁조정위원회의 조정을 받아들였다면 손해배상합의서를 허가관청에 제출하여 공제금지급사유발생
확인신청을 한다. 소송의 경우 합의서 대신 법원이 확정한 판결문으로 대신한다.
신청을 받은 허가관청이
'공제금지급사유발생확인서'를 중개업자의 업무를 보증하고 있는 기관(공제조합, 보증보험호사, 공탁기관)으로 발급하면 손해배상을 받게 된다.
소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 법인인 중개업자의 경우 5,000만원, 개인 중개업자인 경우 2,000만원이다. 그러나,
중개업자가 무허가 업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무소용이 없다. 따라서, 소비자는 거래를 하기 전에
중개업소에 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다는 증서)와 허가증(등록증)을 반드시 확인해야
한다.
3단계 - 부동산 매매관련 제절차 및 세금
▷ 부동산 매매관련 제반절차 및 세금
매매계약 → 중도금지급 →
잔금청산(취득세) → 소유권 이전등기(등록세)
1) 부동산 매매시 세금납부절차 흐름
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양도자 |
취득자 |
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부동산을 매도하는 과정에서 양도차액이 있을시 양도세가 부과된다. |
② 취득부동산의 소유권을 등기하기 전에 등록세를 시, 군, 구에 납부하여야 한다. |
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① 97년부터 부동산을 매매하면 등기하기전에 먼저 세무서에 부동산양도 내용을 신고해야 하며, 양도일이 속하는 달의
말일로부터 2개월 내에 세금을 납부하면 세금공제를 받는다. |
③ 소유권 등기 신청시에는 등기소에 등기서류와 함께 등록세를 납부한 영수증을 첨부하여
제출한다. |
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④ 취득한 날로부터 30일 이내에 취득세를 해당 시, 군, 구에 신고, 납부하여야 한다. 그 기간을 넘기면 20%의
가산금이 추가된다. |
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⑤ 연소자, 부녀자 등 직업 또는 연령에 비추어 자기 스스로 재산을 취득할 능력이 없는 자가 부동산을 취득하는 경우에는
취득자금에 대한 자금출처조사를 받을 수 있다. |
2) 부동산 등기 절차
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부동산 등기 절차 |
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1. 매매계약 |
중도금과 잔금지급일을 정한다. |
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2. 중도금 지급 |
해당일에 중도금을 지급한다. |
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3. 잔금지급 |
잔금지급과 동시에 등기에 필요한 서류를 받는다. |
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4. 매매계약서 검인 |
등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 계약서에 검인도장을 받는다. |
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5. 토지거래의 허가 |
토지거래 허가지역의 경우 관할 시,군,구청장의 허가를 받아야 한다. |
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6. 등기신청서 작성 |
준비한 서류와 함께 등기소에 비치된 등기신청서를 작성, 매입한 부동신이 소재하는 관할 지방법원 등기과 또는
등기소에 신청한다.
부동산 표시란에는 토지의 지번, 지목, 면적을 기재한다. 건물은 지번, 구조, 종류, 면적을 기재한다.
등기원인란에 매매는 [매매]라고 표기하면 된다. 연월일란에는 최초계약금을 지불한 날짜를 기입한다.
등기의 목적란에는
[소유권이전]이라고 쓰면 된다.
등기의무자란에는 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재하고, 등기권리자란에는 매수인의 성명, 주소,
주민등록번호를 써 넣는다. 거래당사자가 공동신청하여야 하며, 매도인은 인감도장(법무사를 통해 위임시)이 있어야
한다. |
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7. 인지첨부 |
은행에서 구입한다. |
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8. 1종 국민주택채권 구입 |
토지 및 건축물대장 상의 과세표준액(구청에서 확인)이 각각 5백만원 이상인 부동산을 매입할 경우 반드시
구입해야 한다. |
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9. 등록세, 취득세 납부 |
관할 시, 군, 구청의 부과과에서 고지서를 발급받아 은행에 납부한다. |
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10. 등기접수 |
등기신청서를 작성하고 필요한 서류를 첨부해 부동산이 소재하는 관할지방법원이나 등기소에
신청한다. |
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11. 등기필증
수령 |
3) 소유권 이전 등기시 필요한 서류
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매매를 원인으로 하는 소유권이전
등기시 필요서류 |
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매도인 |
매수인 |
공통서류 |
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1. 등기권리증
2.
인감증명(용도:부동산매도용)
3. 주민등록등(초)본
4. 양도신고확인서
5.
주민등록증
6. 인감증명(법무사에 위임시)
7. 인감도장(법무사에
위임시) |
1. 주민등록등(초)본
2.
도장(막도장도 가능)
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1. 신청서 3통
2. 신청서
부본 1통
3. 위임장(법무사 위임시) 1통
4. 검인계약서 5통
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4단계
- 부동산 등기부등본에 대한 이해
1) 부동산 등기란?
토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지
또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다. 그렇기 때문에 등기부라는 공적부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일반인에게
공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서, 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번, 지목,
구조, 면적 등 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가
발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, '갑'이
자신의 집을 '을'에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 '병'에게 매도하고, '을'보다 먼저 '병'에게 소유권이전등기를
해주었다면, 그 집에 대한 소유권은 '병'이 취득하게 된다.
2) 등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나,
을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만이 구성된
등기부등본을 발급한다.
3) 등기부등본상 권리순위
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은
구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다. 또, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나, 가등기의 경우는 순위보전의 효력이
있어 본등기가 이루어지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를
가린다.
4) 등기부등본의 확인사항
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등기부 등본의 구성 |
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표제부 |
토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재
토지 : 소재지, 지번, 지목,
면적
건물 : 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등 |
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갑 구 |
소유권에 관한 사항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의
사항) |
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을 구 |
소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및
변경사항 |
5) 등기부등본상 권리관계 분석
가. 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의
확인사항
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분
류 |
확 인 사 항 |
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① 소유권에 관한 사항 → 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류와 보유자가 동일한지, 등기부상 권리자와
실제권리자의 동일성 확인 |
등기부, 등기필증 등 공부나 등기원인을 증명하는 서류(계약서, 판결정본, 화해조서, 공정증서)를 열람하거나
등기부등본을 발급받아 갑구에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호, 주소 등 소유권에 관한 사항(등기순위, 등기권리자, 등기인, 예비등기,
촉탁등기)을 조사확인한다. |
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② 소유권 이외의 각종 처분제한이나 제한물권(저당권, 지상권, 지역권 등)의 확인 |
등기부에 기재된 지목, 제한물권의 내용권리자, 피담보채권에 대한 채무액, 권리설정액(근저당한도액)최고금액,
이율, 연체여부, 기간, 채권자, 채무자의 내용을 확인조사한다.
※ 특히 임차권이 설정되어 있는 경우에는 임차인,
임대료, 임대차기간, 기타 임대차조건 등을 조사확인하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택임대차보호법에 의한 제한사항 등을
확인한다. |
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③ 대상부동산 소유권자의 생존여부 및 주소의 일차여부 |
호적등본 또는 주민등록등본 등 |
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④ 대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사확인 |
호적등본 |
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⑤ 행위무능력(미성년, 금치산, 한정치산 선고)에 대한 확인 |
호적등본 |
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⑥ 납세명의자와 등기부상 명의자의 상치여부에 대한 확인 |
재산세 납세증명서, 제세완납증명서 등 |
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⑦ 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 확인(권리관계는 등기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이
없다.) |
등기부등본, 등기필증, 지적공부(토지대장), 매매계약서, 실제관계를 증명하는
기타서류 |
나. 권리분석 대상물의 기본적 확인사항
|
분
류 |
확 인 사
항 |
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① 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인 |
실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. |
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② 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 상치되는지의 여부를 확인 |
▷ 지목 : 토지대장, 임야대장
▷ 면적 : 토지 - 토지대장,
임야대장
건물 - 건축물관리대장
▷ 경계확인 : 지적도, 임야도
※ 만약 상치하는 경우에는 측량사 등에게 의뢰하여 실측할
필요가 있다. |
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④ 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에는 문제가 없는지 그 밖의 민법상
상린관계에 관하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지는 없는지를 확인 |
실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. 특히, 법정지상권은 등기사항이 아니어서 공부로 확인]할 수
없으므로 실지조사를 통해서 확인해야 한다. |
5단계 - 점포임대차에 대한 이해
1) 점포임대차란?
점포임대차의 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.
임대차계약을 하더라도 전세권이나 저당권설정등기를 하지 않으면 새로 산 매수인에게 임대차계약이 승계되지 않는다. 임대인이 점포를 매각하면서 보증금
승계조항을 넣지 않거나 점포가 경매에서 경락된 경우 새로이 취득한 자는 보증금을 반환하지 않고 임차인에게 명도청구할 수
있다.
점포임대차는 임대차기간이 보장되지 않으므로 매년 1년 단위로 계약하면서 보증금이나 월세를 인상하여 주어야 하는 경우가
많다.
2) 점포 임차할 때 유의사항
계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고
서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서 효력이 있다. 그런데, 계약서는 증거법 상 처분문서라고 하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이
없는 한 그 내용과 다른 사실인정을 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서에 특약으로 기재해 두어야 한다. 구두약속은
증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의 증원을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야
한다.
부동산등기부에 의하여 등기부상에 저당권과 같은 담보나 압류, 가압류와 같은 권리제한사항이 있는지 여부를 확인하여야
한다. 저당권이 설정된 경우에는 경매가 되는 경우 자기보증금을 회수할 여력이 있는지를 판단하여야 한다. 그런데, 임대차계약 후에 추가로 저당이
설정되면 등기하지 않은 임대차보증금은 후순위가되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다하더라도 항상 위험부담은
있게된다.
임대인의 채권자가 추가로 가압류나 압류를 하게되면 임차인과 같은 일반채권이므로 채권액에 따라 안분비례하여
배분하게되므로 역시 보증금을 회수하지 못할 위험이 있다. 부동산등기부에 말소등기 예고등기가 된 경우나 처분금지가 처분이 되어 있다면 임대인이
진정한 소유자가 아니거나 이미 처분된 경우이므로 임차하지 않는 것이 타당하다. 무허가건물의 경우 부동산 등기부가 없어서 영업허가를 받기 어려울
수가 있으므로 유의하여야 하고, 특정업종의 경우 도시계획이나 건물용도에 비추어 불법 용도변경으로 점포사용이 제한될 수도 있으므로 관할구청에
확인할 필요가 있다.
관청에 문의할 때는 구두로 하는 것보다 서면으로 질의민원을 보내면 관원은 7일 이내에 서면으로
회신할 의무가 있으므로 근거가 확보된다. 임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산등기부등본 상의 점포호수를 정확이 표시하여야 하고 면적도
건축물관리대장으로 확인하는 것이 좋다. 임대인은 임대차기간동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야할 수선의무가 있고,
수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면 그 부분에 대한 임대료 지급을 거절할 수 있으나, 번거로울 수 있으므로 임대차계약 전에
점포의 구조와 시설상태 및 수리여부를 확인할 필요가 있고, 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이 좋다.
임대차계약을 한 경우 임대차 개시당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁에 대비하여 필요하다.
통상의
계약서에는 계약금을 정하고 임차인이 위약한 경우 몰수하고, 임대인이 위약한 경우 배액을 반환하도록 되어 있는데 계약금은 통상적으로 10%이므로
계약 당일 그 이상을 지급하더라도 10%는 계약금, 나머지는 중도금으로 기재하는 것이 타당하다. 계약금이 위약금으로 되는 경우의 법적 성격은
'손해배상액의 예정'이라고 하여 실제 손해액수에 관계없이 미리 정한 위약금을 손해배상으로 갈음하도록 하는 것이다. 계약 후 몇일 안에 임차인이
계약을 파기하는 경우 임대인이 바로 새로운 임차인을 구하면 별다른 손해가 없게되지만 그런 경우에도 계약금을 몰수할 수 있다. 법원은 제반사정에
비추어 손해배상액의 예정이 과다하다고 인정되면 감액할 수 있으나 계약금의 10%를 위약금으로 정하는 것은 과다하지않다고
본다.
임대보증금과 월세를 얼마로 정할 것인지 결정함에 있어서 은행이율이 낮은 요즈음 임대인으로서는 보증금을 줄이고
월세를 높이고 싶을 것이다. 그런데, 임차인이 월세를 연체하거나 기간만료나 임대차 해지시 명도를 거부할 경우 법적으로 명도소송을 하지 않으면
내보낼 방법이 없다. 임대인이 단전, 단수하거나 출입을 제한하는 것은 업무방해죄가 된다. 명도소송을 하여 승소판결을 받기까지 상당한 시일이
걸리므로 임대인으로서는 최소한 6개월 내지 10개월 정도의 월세 보증금을 받는 것이 좋다. 반대로, 임차인 중에는 명도소송비용으로 상당한 금액을
받고 나가는 경우도 있다. 대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는 '약관의 규제에 관한 법률'이 적용되는
약관에 해당된다. 약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을 말한다. 아울러 약관에서 고객에게
불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 한다.
3) 필요비와 유익비에 관한 법률관계
임대인이 목적물에 관하여 비용을 지출한 경우
필요비와 유익비로 구분된다. 필요비와 목적물의 보존에 관한 비용이다. 임대인에게 본래 수선의무가 있는 바, 목적물의 원상을 유지하거나
회복시키거나 통상의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 깨진 유리창을 갈아 끼우거나
새는 지붕을 수리한 비용이 그 예이다. 필요비는 당사자 사이의 특약으로서 임차인 부담으로 할 수 있으나 이 경우 임대료에 반영되어야
한다.
유익비는 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 비용으로서 본래 임차인이 지출하여야 하는 것이 아니지만 목적물의 가치가
증가한 경우 임대인이 부당이득한 셈이되므로 유익비는 임차종료시 그 가액의 증가가 현존할 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 임대인이
상환하여야 한다. 유익비 청구기간도 목적물 반환일로부터 6개월이지만 유익비에 대하여는 법원이 기한을 허가하면 그 기한이 도래한 날로부터
기산된다.
필요비와 유익비의 비용상환청구권에 대하여는 유치권이 발생하므로 비용상환이 지체된 경우 임차인이 유치권을
행사하여 명도를 거부할 수 있다. 임대차 기간이 만료된 후에 지출한 비용은 불법점유이므로 유치권이 생기지
않는다.
비용상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 약정으로 포기할 수 있다. 통상의 임대차계약서에
필요비와 유익비 상환청구권을 포기한다고 기재하는 경우가 많은데, 본래 임대인에게 수선의무가 있는데도 필요비 상환청구권까지 포기하게 하는 것은
부당하고 특히 약관인 경우 무효라고 본다.
4) 부속물 매수청구권
점포에 자금을 투입하는 경우가 많다. 점포임차인이 임대인의
동의를 얻어 점포에 부속시킨 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차 종료시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수
있다. 부속물이란 원래 임차인의 소유에 속하고 그 건물의 구성부분을 이루지 않는 독립성을 가진 것이어야 하고 건물의 사용편익에 제공되어야하기
때문에 건물의 객관적 이용가치를 증가케하는 것이어야 한다.
부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정이므로 임차인에게 불리한
조항은 계약서에 넣더라도 무효가 된다. 부속물매수청구권을 행사하면 임대인은 시가를 지급할 의무가 있다. 토지의 지상에 건물을 지어 사용할
목적으로 임차한 경우에는 임대차가 종료되었을 때 건물이 남아있으면 임차인은 그 건물을 매수하라고 청구할 권리가 있다. 그 권리 역시 강행규정에
해당된다. 나대지에 카센터나 간이식당을 하겠다고 건물을 임차한 경우 쉽게 철거할 수 있는 가건물이 아닌 이상 임대인이 이를 매수하여야 하고,
철거특약을 하는 경우라 하더라도 효력이 없다. 철거특약을 하려면 임대료를 시가보다 낮게 책정해야 하고 그것이 계약서에 반영되어야 한다. 임대인이
건물매수청구권을 막으려면 명의로 건축하게 하고 임차인에게 건축자금을 부담하도록 한 다음 건물을 무상사용하고 토지임대료만 받는 방법이
있다.
5) 점포의 권리금과 계약관련 문답풀이
① 권리금이란?
점포의 운영자가
가게를 운영하면서 확보한 고정고객 점포의 지명도 등에 대한 대가로 새로 점포를 얻으려는 세입자에게 요구하는 웃돈을 말한다. 일종의 프리미엄이라
할 수 있는데 여기서는 보통 인테리어 비용이 포함된다. 권리금은 대체로 건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장은 받지 못하는 맹점이
있기도 하다. 건물주가 모르는 법적인 보장은 받지 못하는 맹점이 있기도 하다. 건물주가 모르는 권리금은 종종 건물주인이 직접 건물을 사용하고자
할 때 분재의 소지가 된다. 따라서, 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이같은 사항을 건물주인에게 알리고 '권리금 인정여부'에 대한 서면동의를
받거나 계약서에 권리금관계를 써 넣은 것이 좋다. 법적인 임대기간이 끝난 후 재계약을 하지 않는 경우 임대인은 6개월 전에 임차인은 1개월 전에
서면(내용증명)을 통해 당사자에게 해약을 통고해야 한다.
② 건물주가 바뀌었을 경우 보증금과 권리금은 어떻게 되는가?
임대기간 중 임대한 건물이 다른
사람에게 팔렸을 경우 임차권 등기를 갖추지 않는 한 새 건물주의 재량권이 우선이다. 임대료와 보증금을 올려줄 것을 요구하거나 여의치
않으면 비워달라 요구해도 따를 수밖에 없다. 이때, 다시 그러한 일이 반복될 것에 대비하여 임차권 등기절차에 협력할 것을 임대인에게 요구할 수
있다. 계약을 포기할 경우 거래 관행상 이사비용과 중개수수료 정도는 종전의 건물주에게 받을 수 있다.
③ 권리금 회수는 어떻게 하는가?
점포가 수 차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고객의 권리금이
형성되었을 때 건물주의 묵시적인 동의가 있다고 판단할
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