집 사고 팔때 주의할 점

집 사고 팔때 주의할 점

경기침체와 더불어 부동산시 장의 침체 분위기 속에서 부동산 거래 사기가 빈번하게 발생하고 수법도 점점 복잡 다양해 지고 있다. 주민등록증,등기부등본을 위조하는가 하면, 임차인이 집 주인 행세를 하는 사례, 또는 중개업자를 사칭 하기도 한다. 　 1.부동산 계약시 주요 체크 사항 1. 실소유자 ( 등기명의인 )와 계약내용 및 일시등을 사전에 협의한다 . 2. 해당 부동산에 설정된 저당 / 담보금액을 확인한다 .( 은행잔고증명서요청 , 대출승계가능여부 확인 등 ) 3. 현재 임차인이 거주하고있는 경우 임대차 계약내용을 확인한다 . 4. 계약직전 등기부등본을 재열람하여 권리변동사항이 없는지 확인한다 . 5. 계약당사자의 인적사항을 확인한다.( 신분증을 통해 실 소유주 여부를 확인 ) 6. 대리인과 계약시 위임장 및 인감증명서의 인감을 비교 확인한다 . 7. 매매금액 , 지급시기 , 지급방법 , 인도방법 등을 결정한다 . 8. 매매대금 지급시 가능한 실 소유자명 ( 등기명의인 ) 은행계좌로 송금하도록 한다. -계약서에 은행계좌번호 , 예금주 ( 실소유자명 )를 명시한다 . 9. 사소한 것이라도 분쟁의 소지가있는 부분은 반드시 특약사항에 명문화하여 분쟁이 없도록 한다 . - 현 권리상태를 소유권 이전 등기시 까지 변동이 없도록 한다 . -고가의 장치물 ( 고급장식장 , 빌트인시스템),정원의 나무등에 대한 포함 여부를 명시한다 . 10. 계약위반시 손해배상문제를 명문화한다 . 11. 은행이자 ( 연체이자포함 ), 각종세금 , 공과금 납부에 관하여 잔금지급 전매도자가 해결하도록 한 다 . 12. 계약서는 자필 서명하고 , 날인시 반드시 인감도장을 사용한다 .( 인감증명 서 첨부 ) 13. 등기부등본 등을 열람할 수 없는 날 ( 공휴일 ) 에는 계약을 피하도록 한다 . 14. 직거래 계약시 입회인을 참여시켜 계약의 증인이 되도록 한다 . 15. 계약 체결후 24 시간이내에 계약을 해제하여도 계약금을 돌려 받을 수 없다 . 16. 매도자에게 " 피 담보채무 범위확인서 "를 은행에서 받아 오도록해 대출이나 카드연체 유무를 확인 한다 . 　 2.사기 예방 완벽 10조 1. 신원확인 ㆍ 거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 상대방 에게 주민 등록증 등을 통해 신원을 밝히고 매입자와 세입자는 계약 당사자가 부동산 실 소유주인지 를 확인 한다. 그러나 전문 사기범들은 부동산 소유자의 주민등록증 및 운전면허증을 위조하여 거래대금을 받은 후 도주하는 경우로 주민등록증이나 운전면허증 확인은 거래의 기본적인 확인사항이며, 전문 사기범들의 사기행각에 대비하여 등기부등본 및 등기권리증을 확인하는 등 진정한 소유자 확인에 대한 주의가필요하다. 주민등록증 위조사건의 유형은 2가지로 나눌 수 있다. 첫번째는 월세 세입자가 임대인 주민등록증을 위조해 소유자로 가장하고 전세계약을 체결한후 보증금 차액을 횡령하는 유형이며 주로 아파트 임대차 계약시 발생한다. 두번째는 사기범이 주로 재건축 아파트를 상대로 사기행위를 벌이는 사기사건 유형이며 사기범이 아파트 소유자 주민등록증을 위조해 주로 주변보다 싼 가격에 급매물을 내놓고 계약금과 중도금 등을 횡령하는 사고이 다. 주민등록증 위조사건은 등기부등본과 소유자의 주민등록증이 일치하므로 대게는 아무런 의심없이 계약을 추진하게 된다. 이에 대한 예방을 위해서는 매매, 임대차를 막론하고 신분증(주민등록증, 운전면허증)확인은 물론 계약체결시 등기권리증과 기타서류(건강보험증 등) 확 인을 통하여 소유자를 최대한 확인 해야하며 재건축 아파트라 할지라도 반드시 해당물건을 현장 방문하여야 사고를 최대한 줄일 수 있다. 2. 대리인일 경우 위임,증빙 서류를 반드시 확인 한다. ㆍ 실제 소유자의 대리권을 위임 받지 아니하고 매물을 내놓아 거 래대금을 수령한 후 도주하는 사례의 경우 - 부부지간에 상대방의 소유로 되어있는 부동산을 의뢰하면서 상대방 이 외국에 출장중이 라고 핑계를 대면서 호적등본 및 주민등록 등본을 제시하고 부동산을 매도의뢰하는경우 - 실제는 부모소유의 부동산이나 그 자식이 위임을 받았다고 하면서 거래 대금 을 수령한후 도주하 는 경우 상기의 경우는 통상 부부관계 및 가족관계란 점등을 이용하여 대게가 확인 절차를 생략 한다는 점을 악용하 는 사례로 최근다수 발생하고 있다. 실제 소유자가 아닌 경우에는 필히 소유 자의 인감증명서가첨부된 위임장을 교부받아 거래계약 체 결전에 본인의위임 여부를 필히 확인한다. 3. 방문 ㆍ 방문자의 신원, 즉 이름과 연락처를 확인하고 약속 시 간은 가족이나 이웃이 함께있는 시간으로 한다. 방문시에는 되도록 여자혼자서 찾아가지 않도 록 한다. 4. 계약 ㆍ 토,일요일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 서두를 경우 계약내용을 더욱 꼼꼼히 살핀다. 계약서 작성시 양쪽 모두 입회인을 배석 시키면 좋고 권리관계가 복잡한 경우나 등기 절차는 공인 중개사 또는 법무사에게 의뢰하면 안전하다. ① 상대방이 보여주는 등기부 등본만을 믿지 말라 등기부는 계약금지급, 중도금지급, 잔금지급시 마다 직전에 직접확인해야 한다. 계약금이나 중도금을받고 다시 이중으로 매도하는 경우가 있다. 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성돼있는데 표제부에는 해당주택의 위치, 면적등에 대한 개괄적인 설명이있고 갑구에는 가처분 등과 같은 권리제한과소유권의 이동이, 을구에는 근저당과 같은 담보 내용이 각각 들어 있다. 거래를 할 때 상대방이 미리 등기부등본을 매수자에게 보여주기도 하지만 시차가 발생할수도있기 때문에 매수자가 직접 확인해야 한다. 대법원 홈페이지( www.scourt.go.kr )에서 등기부등본을 열람하는 비용은 700 원 밖에 되지 않으므로 적어도 계약전과 중도금 지급전, 잔금전에는 반드시 확인 하는것이 좋다. ② 등기 권리증을 확인하라,집문서라고 불리는 등기권리증에는 소유자의 변동내역이 기록돼있다. 일반적으로 매도자가 잔금을 치를때 등기권리증을 가지고 나오는 경우가 대부분이지만 계약시점부터 이를 확인해야 한다. ③ 부동산 계약은 관공서가 쉬는 토요일오후나 일요일 혹은 공휴일에는 하지 않는다. 등기부등본은 인터넷으로 확인이 가능하지만 근저당이 설정돼있는 경우 이를은행에 직접문의할 수 없기 때문이다. 예를들어 매수자가 대출을 받아놓고 등기부등본에 기재되기 이전에 매도를 하는경우 일요일이나 공휴일에는 확인할 방법이 없기때문에 이 사실을 모르고 계약을하면 낭패를 볼 수 있다. ④ 복잡하게 여러 가지 담보물권이나 가등기, 예고등기가 설정돼 있는 것을 가급적 피하라. ⑤ 싼 매물을 조심하라. 시세에 비해 지나치게 가격이 낮은물건은 한번쯤 의심해 봐야 한다. 시세보다 낮은 가격의 물건에 대해서는 매도자에게 왜 급매물로 내놓았는지, 무슨 사정이있는지 확인해보고 의심이 나면 다시 한번 등기부등본을 확인해야 한다. ⑥ 손이 많이 탄 물건은 한번 더 생각하라 거래가 빈번하게 이뤄진 물건은 의심을 해봐야 한다. 거래에 이상이 없더라도 물건에 하자가 있을 경우가 있기 때문이다. ⑦ 기간을 지나치게 짧게 하지마라 부동산 거래시 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나눠 매매대금을 지불하게 되는데 일반적으로1~2달에 걸쳐 지급하게 된다. 간혹 `급한 사정이 있다`는 핑계로 계약금과 중도금, 잔금의 지급기간을 짧게 해달라고 요구하는 경우가 있는데 집주인을 가장해 사기를 치는 경우 대부분 기간을 짧게해 돈을 챙겨 달아나므로 주의해야 한다. ⑧ 신문지상의 광고와 기사만을 토대로 그대로 믿고 경솔히 계약하면 안된다. ⑨ 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장 등 공부를 확인하라, 도시계획여부, 개발제한구역 여부 등도 확인하며 반드시 실지확인을 거쳐서 현장과 일치하는지 확인하여야 한다. ⑩ 매도인과 어울리지 않는 부동산을 조심하라. ⑪ 매수 직전에 갑작스럽게 등기가 변경된 것은 의심하라. ⑫ 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때도 조심하라, 소송으로 확정판결을 받은물건을 매수할 때도 패소판결받은 사람을 찾아 사실여부를 확인한다. ⑬ 현장답사는 필수 이웃 주민에게 문의해 계약상대방이 실제 주인인지를 확인하고 해당 주택 에 방문해서 우체통의 우편물이나 거실의 사진 등으로 사람이 살았던 곳인지, 오랫동안 비워있던 집인지 등을 확인해야 한다. 아파트인 경우 특별수선 충담금을 누가 지불하는지를 확인하는 것도 실제 집주인인지 여부를 쉽게 알 수 있는 방법이다. 5. 포괄근저당에 의한 사기 ㆍ 매수자가 매도자의 은행 대출금을 승계하는 조건의 매매계약을 체결하는 경우에 발생하는 사고 유형이다. 부동산 등기부등본 을구란에 기재되는 근저당권 채권 최고액은 대부분 채무액의 130%를 적용하기 때문에 신용카드 대출은 별도의 근저당권 설정없이 포괄 근저당권으로 설정돼 은행은 채권확보에 문제가 없다. 그러나 이와같이 근저당권이 설정된 물건의 매매계약시에는 반드시 근저당권 설정금액의 실제 채무액과 카드대출에의한 포괄 근저당권인지 확인해야 한다. 이를위해 매도자, 매수자가 함께 은행에 가서 실제 채무관계를 확인하는 등의 방법을 통해 실제 채무관계를 명확히하여야 한다. 6. 토지를 구입하라는 전화 사기 ㆍ 요즘들어 쓸모없는 임야 등을 헐값에 구입한 뒤 부유층 고객들에게 개발예정 지라며 전화판촉 공세를 벌여 고가에 팔아넘기는 사기다. 사기범들은 강원, 제주 등지의 쓸모없는 땅을 헐값에 계약한 뒤 전화판촉 사원을 수십명씩 고용해 서울 강남과 경기 분당 등 부유층 주거지역에 무작위로 전화를 걸어 `개발계획이 확정돼 많은 시세차익을 얻을 수 있다 `며 고가에 팔아 넘기는 수법을 이용하고 있다. 이들 사기범들은 국제자유도시 개발방침이 발표된 제주도와 카지노 건설이 예정된 강원도 정선, 태백, 평창일대, 남북관계 진전시 활용 가능성이있는 휴전 선비무장지대의 임야, 지역 균형 발전을 위한 투자가 예상되는 전라도 무안, 목포, 군산, 광양 등을 단골 재료로 활용한다. 얼마전 검거된 홍아무개씨 등 일당 6명의 경우 서울 강남구 역삼동에 부동산 컨설팅회사를 차려놓고 군부대 사격장 부지로 예정된 강원도 인제군의 임야 20만평을 평당 3천∼5천원에 구입한뒤 이곳이 스키장 등 레저단지로 개발된다고 속여 평당 3만∼4만원씩 모두 180명에게 미등기 전매하는 수법으로 40여억원을 챙겼다. 이들은 또 양도소득세 등 각종 세금을 물지 않기 위해 땅을 매매할 때 원래 소유주로부터 투자자로 명의를 곧바로 이전 시키는 미등기 전매 수법을 써왔으며 땅을 팔고나면 즉시 회사를 없애 추적을 피해왔다. 경찰조사 결과 텔레마케팅을 이용해 토지사기행각을 벌이는 신종 땅 사기꾼인 기획부동산 업체들은서울 강남 일대에 「○○개발」「○○컨설팅」「○○부동산정보」「○○리조트」등의 이름을 내건 사무실을 차려놓고 활동하는 것으로 파악됐다. 텔레마케팅을 이용한 부동산 사기는 주로 부유층을 대상으로 전화를 통해 접근하며 사무실로 나오도록 하는게 시작이다. 초안만 마련됐다 폐기된 개발계획을 제시해 투자를 유도하거나 실제 개발계획이있는 지역을 알려준 뒤 인접한 쓸모없는 땅을 사게 만든다. 단기간에 몇 배의 시세차익을 보장한다고 얘기하는 업체는 일단 의심하고 개발 계획이 그럴듯해도 해당 지자체를 통해 현황 을 다시 알아봐야 한다. IMF이전에 세운 계획은 변경된게 많다. 특히 요즘은 정상회담 등 남북교류와관련, 경기 북부지역에서 이같은 유형이 나타날 수 있다. 현장방문이 어려운 먼 지역을 대상으로하는 사기가 많은 점도 알아두어야 한다. 현장을 방문했더라도 그 땅이 매수대상토지가 맞는지를 확인하는게 요령이다. 7. 문서위조를 통한 부동산사기 ㆍ 문서위조를 통한 부동산사기범들은 남의땅을 제3자에게 팔아 넘기면서 주민등록증뿐만 아니라 단체장 직인까지 위조하는 등 수법이 치밀해 피해자들이 전혀 알아채지 못한 채 피해를 당하고 있다. 이들은 토지거래에 필요한 서류를 위조해 남의 토지를 가로채는 형태의 사기 로 피해자들이 사기 당한 사실을 알아내기까지 상당한 시간이 걸린다. 주민등록증으로 확인에 세심한 주의를하고 관청에서 발급된 서류들은 관공서에 직접 문의하는것이 피해로부터 벗어나는 방법이라 할 수 있을 것이다. 8. 광고사기 ㆍ 일간지에 광고를 내 부동산을 빨리 팔아주겠다고 속이는 사기유형으로 생활정보지나 인터넷에 부동산급매물 광고를 낸 집주인, 점포상 등에게 접근하여 `일간지에 광고를 내 1∼2주내에 부동산을 빨리 팔아주겠다.`며 광고비 명목으로 돈을받아 가로채는 형태이다. 또한 이들은 심부름센터 직원 등을 부동산을 팔려는 사람들의 집으로 찾아가 게 한 뒤 다음날전화해 `부동산을 사려고 하는데 그사람 아버지가 잘 모르고 있어 광고를 내야 한다`고 속이는 수법으로 여러차례 광고를 내도록 유도한다. 9. 직거래 이용 부동산 사기 ㆍ 중개업소를 통하는 것보다 절차나 비용면에서 유리하다는 점 때문에 생활정보지나 인터넷을 이용해 부동산거래를 하는 경우가많다. 당사자가 법규에 대해 잘 모른다는 약점을 이용하고 있다. 이들이 주로 쓰는 수법으로는 등기부등본상 하자있는 물건매매, 계약체결 후 소유권이전등기 전 저당권 설정, 이중계약 등의 수법 등이다. 직거래를 통한 거래시 반드시 등기부등본을 직접 떼어 확인하고 계약서 작성시 양식에 구애받지 말고 확실한 문구를 집어넣는다. 이중계약 피해를 막기 위해서는 계약과 동시에 `부동산 매매계약보존 가등기` 를 설정하는 것도 한 방법이다. 10. 토지거래 사기 예방 * 현장답사를 통해 해당 토지를 직접 밟아보고 지적도와 지번을통해 서류와 현장이 일치하는지 확인 한다. * 현지에서 실제 거래되는 가격을 직접 확인한다. * 개발계획의 사실여부를 알아본다. * 등기부등본을 열람하고 실제 토지소유주와 부동산업체의 관계를 확인한 다. * 관련서류를 통해 해당토지와 관련된 법적규제를 확인한다. * 사무실분위기가 지나치게 화려하거나 사무실분위기를 이용해 투자를 유도하면 조심해야한다. * 모르는 사람으로부터 투자안내전화가 걸려오면 일단 의심해야한다. * 소유권이전등기가 가능한지 확인하고 지분등기 등은 피해야한다.