구시가지, 공공주도 광역개발해야

구시가지, 공공주도 광역개발해야

[내일신문 2005-12-06 17:18]

광고 [내일신문] 특별법 제정 필요 … 순환정비 사업방식 확대 바람직 도시내 신시가지와 구시가지의 불균형이 심화되자 구시가지 개발이 사회적 화두로 등장했다. 구시가지 개발은 다양한 방식으로 추진되고 있지만, 소규모 개발에 따른 도시 인프라 부족과 민간주도 개발방식에 따른 부작용 및 사업지연 등의 문제를 낳고 있어 제도 보완이 시급하다는 지적이 나오고 있다. 이에 본지는 기성 시가지 개발의 대안으로 공공이 주도하는 광역개발의 필요성을 4회에 걸쳐 연재한다. 편집자 주 신시가지에 비해 주거여건이 떨어지는 구시가지 개발은 주거환경개선·주택재개발·도시환경정비·주택재건축·시장정비·도시개발사업 등 다양한 방식으로 추진되고 있다. 하지만 민간주도사업은 수익성 위주로 추진돼 도로 등 기반시설 부족과 각종 비리 시비를 낳고, 공공주도의 뉴타운사업은 가옥주와 세입자 등 다양한 권리주체간의 갈등으로 인해 사업이 지체되고 있다. 구시가지 개발이 성공하기 위해서는 공공이 적극적 역할을 수행하는 광역개발 방식이 필요하다는 지적이다. ◆민간주도 소규모 개발의 한계 = 도시외곽에 새롭게 개발되는 신시가지는 광역적·계획적으로 조성돼 생활환경이 양호한 반면, 기성시가지는 이보다 주거여건이 크게 떨어져 구시가지 개발이 활발하게 추진되고 있다. 하지만 구시가지 개발이 민간주도의 소규모 재건축·재개발사업 등으로 추진되고 있어 많은 문제를 낳고 있다. 민간주도형 사업은 재원조달, 사업추진의 융통성 발휘란 장점에도 불구하고 사업결과를 예측하기 힘들고 리스크 보전을 위한 수익성 위주로 추진돼 사업이 지연되는 경우가 많다. 또 소규모 구역 단위로 추진됨에 따라 수익성이 있는 구역은 신속히 개발되는 반면 수익성이 없는 곳은 장기 지연돼 불균형이 초래되고 있다는 지적을 사고 있다. 이런 민간주도의 소규모 개발로 인한 폐해를 극복하기 위해 서울시는 광역단위 생활권역에 대한 종합개발계획을 수립해 도시기반 시설을 확충하고자 뉴타운사업을 추진하고 있다. ◆서울시 뉴타운사업의 문제 = 뉴타운사업은 전문가로 구성된 총괄계획가(MA)를 만들어 이들이 건축·조경·도시설계 등 종합개발계획을 세우고, 소규모 민간개발에서는 확보하기 어려운 도시기반시설을 확충하려 하고 있다. 하지만 대한주택공사 도시정비처의 한 관계자는 “뉴타운 사업은 개별사업지구 단위로 기반시설을 설치해 광역적 기반시설과의 연계가 이뤄지지 않고, 개별사업지구별로 적용 법률이 서로 달라 안정적인 사업추진이 곤란한 문제가 발생하고 있다”고 말했다. 또 그는 MA에서 수립한 뉴타운계획이 법적구속력이 없어 실행력에 제한이 생기고, 무엇보다 뉴타운사업지구 전체를 총괄하는 공공의 역할이 미흡하다고 지적했다. 뉴타운 사업을 광역적 계획에 의해 체계적으로 개발할 있도록 제도를 재정비할 필요가 있다는 것이다. ◆“뉴타운, 공영개발 방식으로” = 한국도시설계학회(회장 최종현)는 지난 5월 주택공사에 제출한 ‘서울시 뉴타운사업 효율적 참여방안 연구’란 용역보고서에서 기존 구시가지 개발방식의 한계를 지적하며, 뉴타운사업을 공영개발 방식으로 전환해야 한다고 주장했다. 보고서는 “공영개발의 주체는 공공과 민간기업의 장점을 갖추고 있는 시행조직이 사업시행자 혹은 사업대행자의 역할을 수행해 사업성 위주의 사업추진으로 독점적 개발이익을 추구하는 민간기업의 역할을 대체할 필요성이 있다”고 지적했다. 즉, 공공의 이익을 우선시하는 개발전문 공공기관이 개발의 주체로서 역할을 수행하고 민간건설사의 경우 단순도급 등 그동안의 역할을 축소하는 방향으로 전개돼야 한다는 것이다. ◆“총괄사업관리자 제도 필요” = 이를 위해 총괄사업관리자 제도를 도입하고 공공부문의 사업 참여시 인센티브를 부여할 필요가 있다는 지적이다. 앞의 주공 도시정비처 관계자는 “단위지구사업이 광역계획과 균형을 이루며 체계적으로 개발될 수 있도록 공공부문이 전반적인 광역개발사업을 관리하기 위해서는 총괄사업관리자 제도의 도입이 필요하다”고 말했다. 또한 이주단지를 건설해 철거주민을 이주시킨 후 개발이 완료되면 현지에 재정착할 수 있도록 하는 순환정비 방식의 도시정비사업 추진이 필요하다고 지적했다. 아울러 공영개발 방식이라 해도 일반적으로 주민들이 알고 있는 수용방식이 아니고 민간건설업체와 똑같이 주민들의 소유권을 그대로 인정하는 관리처분방식(기존 토지 및 건물을 새로운 토지 및 건물로 전환하는 방식)의 도입으로 수용에 따른 문제를 없앨 수 있다는 것이다. ◆광역개발을 위한 특별법 제정 = 정부에서는 현재 이같은 문제점을 해소하기 위해 의원 입법으로 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 추진하고 있다. 이 법안은 11월29일 국회 건교위 소위원회 및 상임위원회를 통과하고, 12월7일 법사위원회를 거쳐 본회의에 상정돼 올해 안에 통과될 것으로 예상된다. 주요내용으로는 광역적이고 체계적인 도시의 개발, 개발에 따른 용적률 등의 특혜, 개발이익의 체계적인 환수, 기반시설의 확충, 특목고 설치 및 문화시설의 확대 등 쾌적한 도시환경 조성과 삶의 질 향상의 내용을 담고 있다. 특히 총괄계획가 외에 시장·군수·구청장이 주택공사 등 공기업을 총괄사업관리자로 지정해 이들이 재정비촉진사업의 총괄관리, 기반시설의 설치, 사업부진지역의 사업시행 등을 하도록 해 도시정비사업 분야에서는 많은 경험에 의한 노하우를 갖고 있는 주택공사의 역할이 한층 더 커질 것으로 보인다. /장병호 기자 bhjang@naeil.com Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved. [저작권자ⓒ (주)내일신문. 무단 전재-재배포 금지]