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Q.저는 임차인과의 채무관계로 그 임대차보증금채권을 양도받고 그 후 법원의 채권압류 및 전부명령도 받았고, 집주인에게 채권 양도 통지서를 내용증명으로 보냈습니다.
그러나 3년이 지난 지금까지 이사를 가지도 않고 보증금을 올려 받지 않은 상태로 그대로 살고 있습니다. 집주인과는 서로 잘 아는 사이라고 합니다. 이럴 경우 이사를 갈 때까지 기다려야 되는지 아니면 다른 방법으로 채권을 회수할 수 있는지요. 참고로 보증금 1천300만원이고 채권액은 800만원입니다.
집주인·세입자 불응시 반환소송 가능
A.채권의 양수인은 전세기간이 만료되면 집주인을 대위하여 세입자에게 집의 명도를 청구할 수 있고, 이에 의하여 보증금 채권의 이행을 집주인에게 청구할 수가 있습니다.
귀하께서는 보증금채권을 양도받았는데, 세입자가 퇴거하지 않음으로 인하여 결국 보증금을 집주인으로부터 받지 못하고 있다는 말씀인 것 같습니다. 보증금은 세입자의 퇴거와 동시에 이행되어야 할 관계에 있으므로, 세입자가 퇴거하지 않는 한 집주인이 그 지급을 거절할 수 있는 것은 당연합니다. 일단 임대차계약이 종료되면 세입자는 집주인에게 집을 명도할 의무가 생기는데, 그 집을 명도하여야만 보증금 채권 양수인은 그 채권액의 지급을 집주인에게 구할 수 있는 것이므로, 법은 이 때 양수인이 그 채무자인 집주인을 대위하여 세입자에 대하여 집을 집주인에게 명도할 것을 청구할 수가 있으며, 동시에 집주인에게는 그 명도와 동시에 보증금을 청구해야 할 것입니다.
물론 집주인이나 세입자가 귀하의 요구에 임의로 응하지 않는 한, 이것은 소송으로 청구할 수밖에 없고 승소판결을 받아 집행함으로써 그 목적을 달성하게 됩니다. 이것이 우리 대법원 판례의 태도입니다.
문제는 임대차기간이 종료하였는가 하는 점인데, 일단 채권양도의 통지가 있은 후에는 계약 합의에 의한 갱신이나 이른바 묵시의 갱신이 채권양수인에 대하여 효력을 갖지 못한다는 것이 역시 우리 대법원의 태도입니다.
문의:(031)876-7003(www.swoo.co.kr)
/법무법인 성우 제공
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