도시 및 부동산개발시장에서의 입체복합개발

입체복합개발

2007년 06월 01일 (금) 서충원 webmaster@kyeongin.com

▲ 서충원 (강남대교수·도시 및 부동산학)     최근 들어, 도시 및 부동산개발 시장에서는 입체복합개발이 인기를 끌고 있다. 입체복합개발은 도시공간 혹은 건축공간을 수평, 수직적으로 입체화하고 서로 다른 용도를 융합시키는 것을 말하는데, 이미 오래전부터 학계에서는 '복합용도개발(MXD : Mixed Use Development)'이라는 개념으로 다루어 왔다. 그것은 일정한 범위 내에서 업무, 상업, 문화, 주거 등의 다양한 용도가 지하, 지상, 공중 공간까지 일체적으로 융합시키는 개발방식이다. 입체복합개발이 등장한 것은 도시화 과정과 밀접한 관계가 있다. 도시기능이 외곽으로 분산되는 '교외화' 단계에서는 수평적인 토지이용이 주류를 이룬다. 즉, 교외 지역에서 값 싼 땅을 구입해서 마당과 정원을 갖춘 단독 주택을 갖는 것이 사회적 붐을 이룬다. 그러나 전원생활이 가져다주는 달콤함도 있지만 직장과 멀리 떨어져 장시간 출퇴근하는 일이나 쇼핑, 문화활동 등의 불편함을 감수해야만 했다.   이에 대한 반작용으로 나타난 것이 '도시로의 회귀현상'이다. 대부분은 자녀가 없거나 적은 단촐한 세대 또는 젊은 세대들이 주류를 이룬다. 뉴욕 한 복판에 자리잡은 값비싼 '콘도미니엄'(넓고 고급스러운 초고층 아파트에 해당)이나 도쿄 시내의 '록본기힐스', '에비스가든플레이스', '미드타운' 등이 대표적인 예다. 이렇듯 입체복합개발은 사회변화 과정에서 자연스럽게 나타난 결과라고 할 수 있다. 산업화 시대에서는 서로 다른 용도 간의 분리가 계획과 개발의 원칙이었다. 주거 용도와 상업 또는 산업 용도를 분리시키는 것은 집과 일터를 분리해 내는 이른바, '직주분리(職住分離)' 현상을 가져왔다.   그래서 토지이용을 조방적으로 사용하는 평면도시가 형성되고, 도시기반시설은 더 많이 필요하고, 주변의 농경지와 산림이 훼손되는 결과를 낳았다. 평면도시는 환경적으로 볼 때 문제가 많고, 이에 대한 반작용으로 '압축도시(compact city)'가 등장하게 된다. 그 개념은 교외개발을 억제하고 그 대신 기성시가지를 재생해서 효율적으로 쓰는 것으로부터 출발하며, 이를 가능하게 해 주는 수단이 바로 입체복합개발이다. 이러한 추세를 반영하듯, 우리나라에서도 입체복합개발이 새로운 개발방식으로 자리잡아 가고 있다. 큰 틀에서 보면, 거스를 수 없는 시대적 흐름이며 바람직한 방향이라고 할 수 있지만 이 시점에서 몇 가지 고려해야 할 점이 있다. 우선 주거용도 위주의 입체복합개발은 그만두어야 한다는 점이다.   적어도 업무 및 상업, 주거, 문화 등 세 가지 이상의 기능이 융합되도록 해야 한다. 다음은 건물단위 개발은 억제시키고 일정 지구단위로 개발하도록 해야 한다. 도시지역 내에서 '나 홀로 주상복합건물'이 주변에 미치는 나쁜 영향 때문이다.   또한 건축계획이 아닌 지구계획(도시설계) 등의 마스터플랜을 세워서 개발하도록 해야 한다. 도시 공간 내에서 주변지역과 단절된 요새(城)가 되지 않도록 하고, 물 흐르듯 주변지역과 연결되고, 시민들을 위한 수준 높은 오픈스페이스가 창출되도록 해야 한다.   끝으로 '스카이라인' 등 도시경관과 조화를 이룰 수 있도록 전체 도시맥락에서 입체복합개발 가능지역을 검토해야 한다.   필연적으로 입체복합개발은 초고층의 수직 도시를 수반한다. 그래서 건축물의 높이가 주변경관을 훼손할 염려가 있는 곳, 예컨대 역사, 문화 유적지, 자연환경이 수려한 곳, 단독 주택지구 또는 중·저층 단지 등의 주변은 피하고, 기반시설이 잘 갖추어진 곳, 광활한 평지, 수변지역 등으로 유도하는 것이 필요하다. 아무쪼록 입체복합개발이 낙후한 우리의 도시를 재생시키는 일을 선도하고, 이끄는 견인차가 되었으면 한다. /서 충 원(강남대 교수·도시 및 부동산학)