1가구 2주택 "쪼개야 산다"

1가구 2주택 "쪼개야 산다"

[중앙일보 2006-10-24 20:11]

[중앙일보 조철현] 1가구 2주택자들의 시름이 깊어가고 있다. 올해 안에 집 한 채를 팔지 않으면 내년부터 양도소득세 중과(세율 50% 적용) 등 세금폭탄을 맞을 가능성이 크지만 최근 아파트값이 상승세를 타고 있어 섣불리 집을 내놓기도 망설여진다.   이 때문에 1가구 2주택에 대한 양도세 중과 유예 완료일(12월 말)이 다가오면서 집 2채 중 1채를 팔아야 할지, 계속 보유해야 할지 고민하는 사람이 부쩍 늘고 있다.   정부의 세제 강화 정책으로 다주택자들의 세 부담이 갈수록 커지고 있는 만큼 세금 규모 등을 꼼꼼하게 따져본 뒤 처분 여부를 빨리 결정하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 박정현 세무사는 "2주택자 중 상당수가 내년 이후 집을 팔더라도 양도세 부담액 이상으로 집값이 뛸 수도 있다는 기대감에 선뜻 집을 팔지 못하는 것 같다"며 "계약하고 잔금 치를 시간까지 고려한다면 늦어도 11월 이전에 처분 여부를 결정해야 한다"고 말했다.   ◆세금폭탄은 피하고 싶은데…=내년부터는 1가구2주택에 대한 양도세가 50% 단일세율로 중과된다. 올 연말까지 집 한 채를 처분하면 양도세율이 보유기간에 따라 9~36% 적용되지만 내년 이후 집을 팔면 시세 차익의 절반을 고스란히 세금으로 내놓아야 하는 것이다.   올해까지 한 채를 팔지 않으면 장기 보유 특별공제(3년 이상 보유시 10~45%) 혜택도 받지 못한다. 이에 따라 5년 전 3억원에 산 집을 6억원에 판다면 양도세가 올해는 8000만원이지만 내년에는 1억5000만원으로 껑충 뛰게 된다.   보유세도 늘어난다. 집 두 채를 합친 가격이 기준시가로 6억원이 넘으면 내년부터 종합부동산세 대상이다. 더욱이 종부세의 과세표준적용률은 올해 70%에서 매년 10%포인트씩 올라가 2009년부터는 100%가 적용될 예정이다. 올해에 비해 2009년에는 두 배 이상의 보유세를 내게 된다는 얘기다. 이 때문에 전문가들은 "1가구2주택자의 경우 양도세 중과 등이 적용되지 않는 올해 안에 양도차익이 적거나 향후 상승가치가 떨어지는 주택을 처분하는 게 낫다"고 조언한다.   1가구 3주택 이상 보유자들은 이미 올해부터 실거래가 과세뿐 아니라 양도 차익의 60%를 세금으로 내고 있다.   ◆양도세 중과 예외규정 알면 절세 보인다=집이 두 채 있다고 해서 내년부터 모두 양도세가 무겁게 매겨지는 것은 아니다.   현행 세법에는 2주택자라도 중과세를 적용하지 않는 예외 규정을 두고 있어서다. 예컨대 수도권.광역시 소재 기준시가 1억원 이하나 그 외 지역 소재 기준시가 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서 빠진다. 따라서 내년 이후 어느 집을 팔더라도 기존의 양도세율(9~36%)을 적용받을 수 있다. 하지만 현 시점에선 기준시가가 낮아 중과세 대상에서 빠지지만 내년 1월 발표되는 기준시가에서는 1억원이 넘을 수도 있다. 이 경우 양도세를 무겁게 물게 된다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "정부가 과세 현실화를 내세워 해마다 기준시가를 올리고 있어 현재 기준시가 9000만원인 집은 내년에 1억원 이상 될 가능성이 큰 만큼 매각 시기를 빨리 결정해야 할 것"이라고 말했다.   재건축이나 재개발 입주권도 올해부터는 주택 수에 포함된다. 하지만 2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획인가를 받았거나, 이미 관리처분이 떨어진 입주권을 지난해 말 이전에 구입한 것은 주택으로 보지 않는다. 따라서 기존 주택을 팔 때 중과세되지 않는다. 또 기존 재개발 조합원이 거주 목적으로 사업승인 이후에 추가로 주택을 구입했다면 1년 안에 입주권을 팔 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.   ◆팔기 아까운 집이라면=많은 시세차익을 누렸다면 파는 대신 세대 분리할 수 있는 자녀에게 증여하는 것도 고려해볼 만하다. 팔 때 부과되는 양도세에 비해 증여세가 적을 수 있기 때문이다. 세대 분리할 수 있는 자녀는 30세 이상이거나 30세 미만이더라도 결혼을 했거나 소득세법상 소득이 있는 경우다.   이때 자녀가 증여받은 주택은 증여일로부터 올해까지는 3년, 내년부터는 5년 이상 보유한 뒤 매도해야 증여해준 부모가 양도세 중과를 피할 수 있다.   집 한 채를 올해 파는 게 절세에서 유리한 것 같아도 처분과 보유 중 어떤 게 좋은지는 구체적인 사례에 따라 다르다고 전문가들은 말한다. 절세 노하우를 염두에 두되 보유.매도.증여 중 어느 쪽이 나은지는 세무사 등의 자문을 구하는 것이 좋다는 얘기다. 김종필 세무사는 "늘어나는 양도세와 보유세 부담보다 시세차익이 더 크다면 수익성에서 두 채를 계속 보유하는 게 나을 수도 있다"고 말했다.   조철현 기자 choch@joongang.co.kr