용적률 인센티브도 싫다고 - 재개발촉진지구 신청 예상밖 저조

 

용적률 인센티브도 싫다고 - 재개발촉진지구 신청 예상밖 저조

재개발촉진지구 신청 예상밖 저조

도심 광역 재개발을 위해 특별법까지 만들어 용적률 상향 등 기대감을 잔뜩 불어넣었지만 뉴타운 시장 반응은 시큰둥하다. 특별법의 적용을 받는 도시재정비촉진지구를 희망하는 뉴타운이 예상 외로 많지 않기 때문이다. 이에 따라 뉴타운 위주의 재개발 시장은 기존 뉴타운방식과 재정비촉진지구로 양분하게 됐다. 물론 뉴타운이나 촉진지구 이외 지역에도 재개발이 적지 않지만 계획적으로 개발되는 뉴타운이나 촉진지구의 전망이 낫기 때문에 뉴타운과 촉진지구 중심으로 재개발시장을 알아본다. 2차 뉴타운 중 촉진지구 전환 절반도 안돼 7월 시행된 도시재정비촉진특별법에 따라 촉진지구(15만평 이상)로 지정되면 용적률 상향 등의 혜택을 받는다. 서울시는 그동안 재개발 구역 등 낡은 지역을 뉴타운으로 묶어 개발해왔는데 뉴타운은 용적률 상향 등 혜택이 크지 않았다. 촉진지구가 되면 건축기준 완화 등이 주어진다. 서울시는 당초 3차 뉴타운 10곳을 선정할 때 특별법에 따른 촉진지구 전환을 전제로 했다. 때문에 10개 3차 뉴타운은 촉진지구 전환이 전제돼 있다. 3차 뉴타운 중 장위뉴타운과 신길뉴타운은 건교부가 선정해 개발계획비용 등을 지원해주는 시범지구로 선정될 예정이다. 3차의 촉진지구 운명은 이미 뉴타운 지정 때부터 타고난 것이어서 시장의 관심은 자연 시범과 2차 뉴타운으로 쏠린다. 이들 뉴타운은 자치단체의 희망에 따라 촉진지구가 될 수도 있고 그냥 뉴타운으로 남을 수도 있기 때문이다. 서울시는 최근 자치단체로부터 신청을 받아 건교부에 촉진지구 지정을 요청했다. 대상지는 2차 중에는 방화, 중화, 노량진, 한남이고 시범 뉴타운 가운데 은평과 길음도 들어 있다. 2차와 시범이 모두 15곳인데 당초 예상보다 촉진지구 신청이 적었다. 이는 자치단체들이 주민들을 대상으로 촉진지구 희망 여부 등 의견을 수렴하거나 자체 검토 결과 실익이 크지 않다는 판단 때문이다. 기반시설 등을 설치해야 용적률 인센티브 등을 많이 받을 수 있는데 그럴 여유가 많지 않다는 것이다. 임대주택을 많이 지어야 하는 부분도 문제라는 것이다. 촉진지구 신청을 하지 않은 한 자치단체 관계자는 “촉진지구로 한다고 용적률이 얼마나 높아지겠느냐”며 “용적률이 높아져도 절반은 임대주택으로 지어야해 임대주택에 대해 주민들이 꺼렸다”고 말했다. 게다가 서울시도 특별법은 현재보다 50%포인트 용적률을 높일 수 있게 했지만 쾌적한 주거환경을 위해서는 용적률을 많이 올려주기는 어렵다는 입장이다. 시범이나 2차 뉴타운은 이미 지난해까지 기본계획을 대부분 확정하고 구역별로 재개발을 추진 중인 곳이 많아 촉진지구 지정으로 사업이 늦어지지 않을까 하는 걱정도 크다. 다른 자치단체 관계자는 “촉진지구가 되면 특별법에 따라 사업 계획을 수정할 수 있는데 그럴 경우 사업이 늦어지는 것을 부담스러워한다”고 말했다. 특별법에 따라 혜택을 보는 지역이 있고 그렇지 않은 지역이 있어 주민간 갈등이 생길 수 있다는 우려도 촉진지구 희망을 주저하게 했다. 촉진지구 신청을 희망한 뉴타운들은 특별법에 따른 이익이 좀더 크지 않을까 하는 기대감에서 신청했다. 방화뉴타운이 있는 강서구 관계자는 “대부분 재건축으로 사업해야 하는데 특별법을 적용하면 요건이 완화돼 사업성이 나아보이는 재개발로 사업방식을 일부 바꿀 수 있을 것”이라고 말했다. 한남뉴타운은 서울시와 용적률 갈등을 빚어 뉴타운기본계획조차 세우지 못했던 곳이다. 특별법 적용으로 용적률이 조금이라도 높아지길 기대하고 있다. 이미 도시개발방식으로 개발 중이어서 특별법 적용을 받아도 용적률 등의 혜택을 보지 못하는 은평과 사업이 대부분 마무리돼가는 길음뉴타운이 촉진지구로 신청한 것은 특별법 상의 학교 지원 때문이다. 이들 뉴타운은 우수학교 유치를 추진 중인데 특별법은 우수학교 유치를 쉽게 하고 있다. 서울시는 이번에 촉진지구 신청을 하지 않은 뉴타운도 앞으로 촉진지구 신청을 하면 촉진지구로 지정할 계획이다.   ▲ 특별법의 적용을 받는 도시재정비촉진지구를 희망하는 뉴타운이 예상    외로 많지 않아 뉴타운 시장이 썰렁하다. 토지거래허가제 강화 주의 투자 입장에서 가장 걸리는 게 토지거래허가제 강화다. 촉진지구가 되면 6평 이상의 땅에 대해서는 거래허가를 받아야 한다. 뉴타운 내 재개발 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)이 대부분 6평이 넘는다. 때문에 거래를 하려면 무주택이거나 기존 주택을 처분하는 조건으로 구입할 수 있다. 재개발 지분 뿐만 아니라 대지지분이 6평 이상인 조합원 입주권도 거래허가를 받아야한다. 길음뉴타운 등 일부 뉴타운의 경우 재개발이 끝나 입주한 아파트도 있는데 촉진지구가 되면 이들 아파트도 대지지분이 6평 넘으면 거래허가를 받아야한다. 허가제가 강화되는 시점은 언제일까. 이미 시범과 2,3차 뉴타운은 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 뉴타운이 촉진지구로 전환하는 때부터 허가제가 강화되는 것이다. 건교부는 서울시가 신청한 뉴타운들의 촉진지구 전환을 인정해 서울시에 통보하게 된다. 서울시는 아직 구체적인 방법을 정하지는 않았는데 고시나 공고든 다른 방식이든 촉진지구 지정을 주민들에게 공개적으로 알리는 날이 촉진지구 지정일이 된다. 이날 이후 거래되는 6평 이상 땅은 허가 대상이 된다. 촉진지구 지정일 이후 자치단체에 접수되는 거래분부터다. 3차 뉴타운은 빠르면 이달 내에, 2차와 시범은 다음달 촉진지구로 지정될 것으로 보인다. 투자자들은 촉진지구냐 뉴타운이냐를 선택해야한다. 촉진지구의 경우 유주택자나 들어가서 살기를 바라지 않는다면 촉진지구 지정 던 지금 당장 구입해야한다. 촉진지구 지정 이후에는 들어가 살 계획으로 구입해야한다. 양쪽 모두 토지거래허가제가 해제될 때까지는 집을 팔기 어렵기 때문에 장기적으로 투자해야한다. 적어도 완공 이후나 팔 수 있다. 이 때는 들어와 살려는 실수요자들이 나타나서다. 촉진지구는 기반시설 강화, 조금이나마 용적률 상향 등으로 주거여건과 사업성에서 뉴타운보다 나을 것으로 예상돼 장기적인 투자성은 뉴타운보다 유리할 것 같다. 5∼7년 이상을 봐야해 투자기간을 짧게 생각하는 투자자 입장에선 불리하다. 촉진지구가 되지 않는 뉴타운 투자는 지금과 마찬가지로 별다른 거래제한이 없다. 투자 입장에선 규제가 덜하기 때문에 짧은 기간 투자용으론 낫다. 사업이 3차나 촉진지구 신청 뉴타운보다 빨라 실수요 입장에서 빨리 새집을 원하는 투자자들이 관심을 가질만하다. 다만 이번에 촉진지구 신청을 하지 않은 뉴타운도 주민들의 의견이나 자체 검토 결과에 따라서는 촉진지구 신청을 할 수도 있어 촉진지구 전환 가능성을 완전히 배제할 수는 없다. 안장원 기자[ahnjw@joongang.co.kr