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7~80년
급속한 산업화를 거치면서 서울은 강남을 중심으로 한 신규개발지의 교통·주거·교육 등의 여건이 양호하여 주택가격 상승을 주도하였고, 기존의
도심지는 상대적으로 열악하고 낙후한 교통·주거환경과 교육여건 등으로 인하여 낮은 주택가격과 불량한 주거여건 속에 있었다.
90년대부터
최근까지 기존 도시내 주거여건을 개선하기 위하여 재개발·재건축 사업, 주거환경개선사업 등이 다양하게 시행되어 왔으나 각각의 사업이
개별적·소규모로 시행됨으로 인하여 근본적인 주거환경 개선이 아닌 국지적이고 불균형적인 개발로 오히려 기반시설이 부족하게 되는 현상이
나타났다.
이러한
기존 도심내 주거환경의 개선과 기반시설 확충 및 도시기능의 회복을 위하여 사업을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하고자
“도시재정비촉진특별법(2005.12)”이 재정되었다.
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재정비촉진지구란?
재정비촉진지구는
도시의 낙후지역에 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하여 체계적·효율적으로 추진하기 위하여
“도시재정비촉진특별법”에 의해 지정하게 된다.
재정비촉진지구는
주거환경의 개선과 기반시설 정비가 필요한 “주거지형”과 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능 회복이 필요한 “중심지형” 등 두
가지 형태로 분류된다. 이는 기존에 뉴타운에서의 유형과 같은 것으로, 주거지형은 50만㎡ 이상, 중심지형은 20만㎡ 이상 규모가 되어야 한다.
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제도의
문제점?
재정비촉진지구는 기존에 도시내부의 지역간 불균형을 어느 정도 해소할 수 있는 촉매제 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. 특히 낙후지역의
주택자산가치가 향상되고, 기반시설의 충분한 확보를 통하여 도시의 경쟁력이 강화될 뿐만 아니라 기존에 공동화 현상을 보이는 도심부의 활성화가
이뤄질 수 있을 것으로 보인다.
하지만 이에 따른 문제점도 사전에 충분히 검토될 필요가 있다. 우선 예상되는 문제점을 보면,
첫 번째로 최근 전국적 개발로 인한 재원이 증가를 어떻게 극복할 것인가에 대한 문제를 짚고 넘어가야 할 필요가
있다. 이는 행복도시, 혁신도시 등 중앙정부에서 하는 사업뿐만 아니라 뉴타운 등 서울시에서 추진하는 사업에서도 많은 재원이
필요하기는 마찬가지이다. 따라서 사업을 단순히 나열식, 지역할당식으로 진행하기 보다는 충분한 사전조사와 지역주민의 참여의지가 높은 지역에
우선적으로 집행해야 할 것이다.
두 번째로, 우려스럽게도 촉진법으로 개발함으로써 오히려 강·남북간의 격차만 더 벌어질 수도 있을 것이다. 강남의
경우 기존에 기반시설이 잘 갖춰져 있기 때문에 개발밀도를 높게 받을 수 있거나, 기반시설에 투자되는 비용이 적게 들기 때문에 개발비용이
상대적으로 적게 들 것이다. 이는 현 정부에서 추진하는 강남의 집값잡기 정책에 오히려 역행하게 될 지도 모른다는 우려를 낳는다. 따라서 충분한
지역적 고려를 통하여 지속적으로 규제할 지역과 장려할 지역을 구분해야 할 것이다.
세 번째로, 시행령을 통하여 계획은 공공에서 수립하고, ‘조합’이 사업의 주체가 되어야 하는 구조적 모순의
문제이다. 이는 공공과 민간이라는 서로 다른 주체가 한 배에 타고 있는 듯한 느낌이 든다. 아마도 공공이 민간을
규제하거나 지시하는 방향으로 갈 가능성이 높다는 것을 의미한다. 이는 21세기 도시계획의 주된 패러다임인 주민참여의 정신과 상충될 여지가 다분히
있다고 보여진다. 따라서 법의 취지상 주민이 계획에 참여할 수 있는 방식(BOTTOM-UP)에 대하여 고려할 필요가 있다. (예를 들면,
지역실정에 맞는 시설 도입, 사회․복지․문화 등 차별화 전략 유도 등)
네 번째로, 지역주민의 참여 및 이해의 문제이다. 기존의 사업에서는 주민참여가 어렵고 사업이 복잡하여 주민 참여가
이뤄지기 힘들었다. 특히 기반시설 제공 등으로 토지의 지분(건물의 면적이 아닌)이 줄어들고 “기반시설을 제공하는 것이 자기 자산을 지역에
빼앗긴다”는 인식은 많은 갈등의 원인이었다.
최근 계획의
질을 높이고 지역주민들의 참여를 유도하는 경향으로 볼 때, 지역주민들의 참여를 유도하기 위해서는 충분한 홍보와 교육, 토론이 이뤄져야 할
것이다. 특히 “기반시설을 제공하는 것이 자기의 자산을 지역에 헌신하는 것이 아니라 결국 그 동네의 가치를 높이고 자신의 자산가치, 주변의
환경가치를 높이는 것”임을 충분히 설득하고 이해시켜야 할 것이다.
필요하다면
이 과정을 위하여 다양한 사업모델과 시범사업이 진행되어도 좋을 것이다. (참고로 대구시와 서울시에서는 “내집앞 담장허물기 운동” 등을 시범적으로
추진하고 이를 토대로 다른 지역에 홍보하여 참여를 유도하고 있다.)
두
마리의 토끼를 잡는 방법
도시재정비촉진특별법은 도심내 불량한 주거지역 주민들과 영세민들에게 있어 희망을 안겨줄 수 있을 것이다. 이는 이 법이 주민의 삶의 질 개선과
영세민을 위한 최소주거수준 확보라는 두 마리의 토끼를 목표로 하고 있을 경우에만 적용된다.
기존의 주거환경개선사업이나 임대주택 등이 삶의 질 측면에서 보다는 최소 주거수준에 방향을 맞추었기 때문에, 좁은 아파트, 열악한 주거환경, 이웃
주민들 간의 위화감 등으로 인해 사회적 통합(Social Mix)에 실패한 경험이 있었던 반면에, 재건축이나 재개발의 경우 삶의 질을 높이는데
치우쳐서 세입자 배려 부족과 낮은 재정착률, 가진 자를 위한 개발이라는 문제점을 가지고 있었다.
따라서
새로 시행되는 이 법은 삶의 질과 영세민을 충분한 주거권 보장을 위하여 다양한 대책 등 계획적 방향이 제시되어 할 것이다.
계획의
느림이 사업의 가장 빠름이다.
따라서 재정비촉진지역, 지구가 성공적으로 시행되기 위해서는 사업을 추진하는 데 있어 충분히 시간을 가지고 계획하여야 한다. 특히 촉진법의 특성상
획일적인 지침보다는 계획수립시 탄력적으로 대처할 수 있는 방안이 연구되어야 할 것이다. 특히 향후 사업이 획일적으로 진행되지 않고, 특성없는
지역을 만들지 않기 위해서 계획단계에서 만큼은 특별법의 신속함을 버려도 좋을 것이다(이는 시행단계에서의 지연과는 다른 차원임을 분명히
밝혀둔다).
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