부천시 '뉴타운 사업, 궁금증 쉽게 풀어봅니다'(도시개발과)

제 목	'뉴타운 사업, 궁금증 쉽게 풀어봅니다'

작성자

도시개발과

등록일

2006-09-20

조회

66

※28개 정비예정구역, 27개 재정비촉진지구 1. 정비지구와 촉진지구 2. 55개 구역 정비사업 단계별 추진계획 3. 뉴타운사업 문답풀이 4. 기타. 위와같은 내용을 첨부하오니 참고하시길 바랍니다.

첨부파일	뉴타운.hwp 뉴타운위치도.jpg

	“뉴타운 사업, 궁금증 쉽게 풀어봅니다” 28개 정비예정구역 및 27개 재정비촉진지구, 단계별 개발
	우리 시 뉴타운 사업이 가시권에 들어오면서 구도심 해당 주민은 물론 86만 시민들의 최대관심사로 떠오르고 있다. 우리 시는 80년대 중반 이후 중동 및 상동 신시가지가 건설되었고, 기존 시가지는 60년대~80년대 구획정리 사업으로 조성되어 상대적으로 주거환경이 열악하고 도로·공원·주차장 등 도시기반시설이 부족하여 신·구시가지간 생활격차 발생 등 도시불균형이 초래되는 실정이다. 따라서 신·구도시 균형발전을 위하여는 상대적으로 열악한 구시가지 지역을 도시관리 차원에서 체계적인 정비가 필요한 실정이며, 종래 민간 위주의 구도시 개발방식은 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 개별사업별로 시행되어 난개발로 이어질 소지가 높다. 이에 우리 시는 통칭 ‘뉴타운사업’ 방식을 통해 이를 계획적이고 총괄적으로 추진하고자 하는 것이다. ‘정비지구’와 ‘촉진지구’ 어떻게 다른가?   우리 시는 2010 부천시 도시·주거환경정비기본계획이 경기도로부터 승인됨에 따라 ‘도시 및 주거환경정비법(일명 도정법)’에 의거 구도심 55개 지역을 그 예정구역으로 선정하고 지난 9월 18일 주민공고 및 열람에 들어갔다.(아래 표 참조)     그런데 시는 55개 정비예정구역 중 27개 구역은 2006년 7월 1일부터 시행에 들어간 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법(일명 도촉법)’의 절차에 따라 개발을 추진해나가기로 했다.   다시말해 55개 구역 중 28개 구역은 기존의 ‘도정법’에 따라 사업을 진행하는 이른바 ‘정비지구’로, 27개 구역은 ‘도촉법’에 따라 사업을 진행하는 이른바 ‘촉진지구’로 구분해 개발한다는 것이다.     우리가 흔히 알고있는 ‘뉴타운 사업’이란 바로 ‘도촉법’의 적용을 받는 ‘촉진지구’의 ‘재정비촉진사업’을 일컫는 것으로, 주거지의 경우 50만㎡ 이상의 대규모 계획개발을 하는데 유용한 방법이다. 반면, ‘정비지구’는 인구 50만 이상의 대도시에서 기본계획을 수립해 기존의 방식대로 구역별로 재개발 및 재건축의 형태로 도시 및 주거환경 개선사업을 펼치게 되는 것이다.       그렇다면 우리 시 55개 구역 모두를 ‘촉진지구’로 지정해 뉴타운 방식으로 개발하는 것은 어떨까 라는 의문이 생길 수 있다. 그러나 뉴타운 사업의 범위가 넓어지면 질수록 사업의 추진일정이 엄청나게 길어지고 사업의 효율성이 떨어져 자칫 뉴타운 사업 자체가 무산될 우려가 있다는 것이 전문가들의 판단이다.     이에 시에서는 구역별 여러 특성과 장단점을 파악해 기존의 방식대로 개발하는 것과 뉴타운 방식으로 개발하는 형태를 병행함으로써 도시 재정비 사업을 좀더 신속하고 원활하게 추진해나가겠다는 복안이다. 55개 구역 정비사업 단계별 추진계획   기존 ‘도정법’에 따라 진행되는 28개 정비예정구역(정비지구)은 원칙적으로 1단계는 2006년부터 2008년까지, 2단계는 2008년부터 2010년까지 추진할 계획이다.     1단계 대상지는 15개소(원미7, 소사5, 오정3)이고 2단계 대상지는 13개소(원미6, 소사5, 오정2)로, 주민이 사업주체가 되는 조합이 설립되면 관련법 절차에 따라 단계별로 추진하게 된다.  시는 고시·공람이 끝나는대로 28개 ‘정비지구’에 대해서는 법적 절차에 따라 민간 추진위원회를 승인해줄 계획으로 있으며, 이어서 단계별 정비사업을 본격적으로 추진하게 된다.     아울러 우리가 흔히 ‘뉴타운 사업’으로 일컫는 재정비촉진사업(촉진지구)은 크게 3개 지구(원미, 소사, 오정)로 구분되며, 총 1백90여만평(6백30만㎡)에 이르는 방대한 면적이다. 물론 이는 확정된 지구지정이 아니라 예정지구일 뿐이다.     현재 경기도로부터 승인이 떨어져 공람에 들어간 55개 정비구역 중 27개 구역(원미9, 소사16, 고강2)이 바로 ‘도촉법’의 적용을 받게 될 ‘촉진(예정)지구’에 포함되어 있으며 일부 주변지역 일대도 예정구역에 들어가 있다. 이 중 주택재개발사업이 21개 구역, 주택재건축사업이 3개 구역, 도시환경 정비사업이 3개 구역이다.   그러나 이른바 27개 ‘촉진(예정)지구’의 경우 본격적인 시행에 들어가기 위해서는 아직도  밟아야 할 절차가 많이 남아 있다.     시는 기존 27개 정비구역을 포함하는 3개 도시재정비 촉진지구 지정을 오는 2007년 5월까지 마칠 계획이다. 지구지정이 완료되면 촉진계획과 세부 개발 청사진을 오는 2008년말까지 수립하고 오는 2009년부터 단계별로 본격적인 개발에 들어간다는 일정을 잡고 있다.  주민참여와 협조가 뉴타운 성공의 열쇠   부천시 도시·주거환경정비기본계획상 정비예정구역으로 지정된다 해도 실지 본격적인 개발이 이루어지기까지는 절차이행(기본계획수립→정비구역지정→추진위원회승인→조합설립인가→안전진단→사업시행인가→관리처분인가→착공 및 분양→준공 및 청산)과 주민동의 등 많은 기간이 걸리며, 주민협의가 안되면 사업추진이 어려워 질 수 있다.     아울러 뉴타운 방식으로 개발되는 촉진지구에 있어서는 그 대상지나 정확한 추진일정 등은 2008년말이나 되어야 확정되기 때문에 개발예정 지역의 부동산 가격상승 등 개발초기 부작용은 결국 보상가 증대로 주민부담으로 돌아가며 사업의 장기화 또는 사업이 어려운 여건이 초래될 뿐이다.     시 관련부서에서는 해당주민들이 계획적이고 차분하게 대처해주길 당부하면서 무엇보다 주민들의 적극적인 참여의지와 협조가 우리 시 구도심 개발의 성공의 열쇠가 될 것이라고 내다보고 있다.   시에서는 뉴타운 개발의 성공을 위해 도시계획, 건축, 조경, 도시설계 등 각 분야의 민간전문가 중심의 팀을 구성하여 종합적이고 체계적인 계획을 수립하여 추진할 예정이다. 도시개발과 ☎ 032-320-3145   <정비사업과 촉진사업 비교> 구 분 정 비 사 업 촉 진 사 업 개발방식 소규모 블록별 개발 광역단위(생활권)별 先계획 後개발 개발주체 민간(조합)이 정비계획 수립 후 개발 -단체장(시장)이 계획수립 및 도시기반시설 설치 -민간(조합)은 촉진계획 고시 후 아파트 등 건설 개발형태 주택개발 위주(기반시설 부족 초래) 다양한 사업방식 혼용(주거, 상업, 업무 등 복합자족도시) 적용법률 도시 및 주거환경정비법(도정법) 도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법) 규제완화 -관련법의 절차를 거쳐 도시계획 변경 -요건에 적합해야 정비구역 지정(노후도 등) - 조례 기준에 의해 용적률 등 건축제한 - 중소형아파트 80% 이상 건설 의무 -도시계획 수립 및 변경의 의제처리 -용도지역 변경 및 제2종 주거지역 층수완화 -용적률 등 건축제한 완화 -중소형 의무비율 완화(60% 이상) 임대주택 -전체 세대수의 17% 이상(재개발) -증가하는 용적률의 25% 이상(재건축) -정비사업 임대주택 의무비율 -건축규제 완화로 증가하는 용적률의 50% 이상(기반시설 인센티브는 제외) 비용지원   -지방세 감면(문화시설, 종합병원, 학원시설 등) -기반시설 설치비용의 국도비 지원 행위규제 정비구역 지정·고시일로부터 개발행위 제한 -촉진지구 지정·고시일로부터 개발행위 제한, 토지거래 허가, 분양권리 제한 등 -촉진계획 결정·고시일로부터 건축행위 제한 계획총괄   총괄계획가(전문가) 사업관리   사업총괄관리자(주공, 토공, 지방공사 등) ■ 부천 뉴타운 사업 알기쉬운 문답풀이 ■ ○ 55개 지구 중 촉진예정지구에 포함된 27개 구역에 대한 추진위원회 승인은 왜 안해주는가?  - 55개 정비대상 구역 중 기존의 방식대로 개발되는 28개 구역에 대해서는 추진위 및 조합 설립을 승인해줄 예정이다. 그러나 27개 촉진예정지구의 경우 특별법인 ‘도촉법’의 적용을 받게 되어 있어 향후 전체적인 개발계획이 확정되는 촉진계획 수립 시까지 사업의 원활한 추진을 위해서 유보시키는 것이다.   ○ 주택공사 등을 앞세워 공영개발로 간다는 소문이 있는데 사실여부는? - 도촉법상 시 일방적으로 공영개발을 할 수 없으며, 주민의사를 존중한다는 원칙이다. 촉진사업 시행자는 주민이 구성한 조합이 하는 것을 원칙으로 하고 있으며, 다만 도시개발 노하우가 축적된 주택공사나 토지개발공사를 관련법의 절차에 따라 뉴타운 총괄관리사업자로는 지정할 계획이다. 만일 이들이 총괄관리사업자가 되더라도 주민이 원치 않으면 사업시행자가 되어 아파트를 짓는 일은 없을 것이다. ○ 이른바 ‘도촉법’에 따라 사업을 진행하면 주민들에게 어떤 점이 유리한가? - 구역 전체를 큰 틀로 계획수립해 사업을 추진하기 때문에 도로, 공원 등 도시기반시설 뿐만아니라 문화, 복지시설 등 사회기반시설 등을 깆출 수 있도록 계획하여 획기적인 주거환경 변화를 기대할 수 있다.    ○ 토지거래허가 등 제한을 받게 되는데 여러 규제와 그 시기는? - 아무래도 기존의 개발방식 보다는 시기에 따라 절차단계별로 여러 제약이 뒤따른다. 지가상승 동향 등을 보아 촉진지구 지정 이전이라도 시에서 행정력으로 조치할 수 있으며, 지분쪼개기 등 투기행위 예방을 위하여 건축제한 등을 검토중에 있다. ○ 도촉지구(촉진지구) 지정은 언제쯤 확정될 것으로 보는가? - 오는 2007년 5월까지는 지구지정을 마칠 예정이며, 2008년 말까지는 촉진계획을 수립할 예정으로 추진하고 있다.  ○ 촉진(예정)지구 27개 구역 외의 28개 정비구역은 어떤 절차로 어떻게 개발이 이루어지나? - 기존 방식인 ‘도정법’ 절차에 따라 민간이 중심이 된 추진위원회와 조합설립 절차를 거쳐 시공자를 선정하면 법적 절차에 따라 사업시행 인가를 해줄 방침이다. ○ 촉진지구는 기존 정비예정지구 27개 구역 외에 주변 지역도 포함되는가? - 물론이다. 촉진예정구역 3개지구 6백30만㎡ 안에는 위 27개 구역을 포함하여 주변일대도 포함된다. 향후 지구지정 과정에서 일부 변동사항이 있을 수도 있다. <정비예정구역 총괄표> 구분 구역명 사 업 종 류 위  치 면적 (㎡) 비고 1 원종1-1 주택 재개발 오정구 원종동 296-5번지 일원 76,300 재정비촉진 예정지구 2 원종1-2 도시환경 정비 오정구 원종동 323번지 일원 17,300 재정비촉진 예정지구 3 여월1-1 주택 재개발 오정구 여월동 10-11번지 일원 45,200   4 삼정1-1 도시환경 정비 오정구 삼정동 223번지 일원 250,500   5 삼정1-2 주택 재개발 오정구 삼정동 284번지 일원 98,900   6 내동1-1 주택 재개발 오정구 내동 19-3번지 일원 68,100   7 내동1-2 주택 재개발 오정구 내동 36번지 일원 68,700   8 도당1-1 주택 재개발 원미구 도당동 266-4번지 일원 135,800   9 춘의1-1 주택 재개발 원미구 춘의동 127번지 일원 107,100   10 춘의1-2 주택 재개발 원미구 춘의동 169-1번지 일원 37,400 재정비촉진 예정지구 11 춘의1-3 주택 재개발 원미구 춘의동 217-26번지 일원 60,000 재정비촉진 예정지구 12 심곡1-1 주택 재개발 원미구 심곡동 437-3번지 일원 106,400   13 심곡1-2 주택 재개발 원미구 심곡동 95-1번지 일원 104,700 재정비촉진 예정지구 14 심곡1-3 주택 재개발 원미구 심곡동 325-32번지 일원 131,000   15 원미1-1 주택 재개발 원미구 원미동 57번지 일원 74,300 재정비촉진 예정지구 16 원미1-2 주택 재개발 원미구 원미동 51-6번지 일원 30,700 재정비촉진 예정지구 17 원미1-3 주택 재개발 원미구 원미동 81-1번지 일원 112,500 재정비촉진 예정지구 18 원미1-4 주택 재개발 원미구 원미동 167-1번지 일원 73,400 재정비촉진 예정지구 19 원미1-5 주택 재개발 원미구 원미동 146-4번지 일원 179,400 재정비촉진 예정지구 구분 구역명 사 업 종 류 위   치 면 적 (㎡) 비고 20 원미1-6 주택 재개발 원미구 원미동 204-5번지 일원 96,100 재정비촉진 예정지구 21 중동1-1 주택 재개발 원미구 중동 980번지 일원 16,400   22 중동1-2 주택 재개발 원미구 중동 824번지 일원 69,400   23 소사1-1 주택 재개발 원미구 소사동 483-6번지 일원 26,600   24 역곡1-1 주택 재건축 원미구 역곡동 21번지 일원 25,600   25 역곡1-2 주택 재건축 원미구 역곡동 75-3번지 일원 42,200   26 송내1-1 주택 재건축 소사구 송내동 339번지 일원 42,500   27 송내1-2 주택 재개발 소사구 송내동 427-32번지 일원 40,400   28 부천역1-1 도시환경 정비 소사구 심곡본동 91-69번지 일원 43,300   29 부천역1-2 도시환경 정비 소사구 심곡본동 556번지 일원 21,000   30 심곡본1-1 주택 재건축 소사구 심곡본동 801번지 일원 15,300   31 심곡본1-2 주거환경 개선 소사구 심곡본동 562-201번지 일원 36,200   32 소사본1-1 도시환경 정비 소사구 소사본동 88-39번지 일원 41,000   33 소사본1-2 주택 재개발 소사구 소사본동 118-4번지 일원 56,500 재정비촉진 예정지구 34 소사본1-3 도시환경 정비 소사구 소사본동 68-14번지 일원 10,400 재정비촉진 예정지구 35 소사본1-4 주택 재개발 소사구 소사본동 78-73번지 일원 135,400 재정비촉진 예정지구 36 소사본1-5 주택 재개발 소사구 소사본동 172-21번지 일원 74,500 재정비촉진 예정지구 37 소사본1-6 주택 재개발 소사구 소사본동 179번지 일원 80,100 재정비촉진 예정지구 38 소사본1-7 주택 재개발 소사구 소사본동 159-6번지 일원 50,400 재정비촉진 예정지구 구분 구역명 사 업 종 류 위  치 면 적 (㎡) 비고 39 소사본1-8 주택 재개발 소사구 소사본동 232-31번지 일원 73,000 재정비촉진 예정지구 40 소사본1-9 주택 재개발 소사구 소사본동 229-12번지 일원 84,800 재정비촉진 예정지구 41 소사본1-10 주택 재개발 소사구 소사본동 284번지 일원 96,400 재정비촉진 예정지구 42 소사본1-11 주택 재건축 소사구 소사본동 277-12번지 일원 39,200 재정비촉진 예정지구 43 괴안1-1 주택 재개발 소사구 괴안동 6-6번지 일원 23,800 재정비촉진 예정지구 44 괴안 1-2 주택 재개발 소사구 괴안동 36-4번지 일원 51,900 재정비촉진 예정지구 45 괴안 1-3 주택 재건축 소사구 괴안동 33-1번지 일원 33,600 재정비촉진 예정지구 46 괴안 1-4 주택 재개발 소사구 괴안동 103번지 일원 128,500 재정비촉진 예정지구 47 괴안 1-5 주택 재개발 소사구 괴안동 175-2번지 일원 72,000 재정비촉진 예정지구 48 괴안 1-6 주택 재건축 소사구 괴안동 203-2번지 일원 47,000   49 약대동1 주택 재개발 원미구 약대동 144번지 일원 41,435.2   50 약대동2 주택 재개발 원미구 약대동 154번지 일원 70,943.0   51 소사 상세계획3 도시환경 정비 원미구 소사동 48-21번지 80,950.0   52 소사 상세계획1 도시환경 정비 원미구 소사동 42번지 일원 15,724.4   53 심곡본동 주택 재개발 소사구 심곡본동 530번지 일원 35,292.5   54 소사 상세계획2 도시환경 정비 소사구 소사본2동 66번지 일원 7,203.3 재정비촉진 예정지구 55 계수 범박동 주택 재개발 소사구 계수동 범박동 일원 304,312.0