고분양가, 뉴타운 내 주민갈등 우려

고분양가, 뉴타운 내 주민갈등 우려

 

[머니투데이   2006-09-19 13:04:29]

[머니투데이 이규성기자] 고분양가가 뉴타운지구내 조합원간의 새로운 갈등 요인이 될 것이라는 지적이다.   고분양가로 수익성을 높이려는 토지과다소유자들과 특별공급 등을 통해 적은 비용으로 주택 마련을 시도하는 토지주들간의 격차가 심화돼 이견 노출은 물론 갈등이 예상되기 때문이다.   19일 주택업계에 따르면 은평뉴타운 이후에 공급되는 정비지구내의 아파트 분양가는 현 땅값 수준을 적용할 경우 평당 1700만~2500만원에 달할 전망이다.   뉴타운지역내 땅값은 '재정비촉진지구'로 지정되는 성북 장위지구의 경우 평당 1700만원 수준. 흑석 뉴타운은 평당 2500만~3000만원을 호가하고 있으며 신길뉴타운도 평당 2000만원대를 육박하고 있다.   ◇뉴타운 분양가 폭등 예상= 따라서 이러한 가격대를 기준으로 용적률 200~250%를 적용할 경우 현 시점에서 분양한다면 이주비 등 금융비용을 감안하지 않고도 평당 최하 1700만원 이상으로 높아질 것이라는게 주택업계의 설명이다.   인센티브 50%가 상향되는 장위지구 등 '재정비촉진지구'의 경우도 평당 분양가가 1500만원을 넘어설 전망이다.   여기에 은평뉴타운에서 촉발된 고분양가는 땅값이 폭등한 뉴타운지역의 아파트 분양가 '가이드 라인'으로 작용, 주택공급 확대를 위한 뉴타운 개발이 본래 취지를 상실할 수 있다는 의견이다.   건설산업연구원의 김현아 박사는 "분양가 책정의 의문이 제기되는 상황에서 뉴타운사업의 공영개발에 대한 질과 수준을 재고할 필요가 있다"며 "고분양가 책정이 다른 뉴타운에서도 이어질 경우 사업 성격을 변질시킬 가능성이 높다"고 설명했다.   ◇고분양가, 조합원간의 새로운 갈등 요인= 높은 수익을 기대하는 주민과 내집마련 부담을 줄이려는 조합원간의 격차가 갈등을 낳고 있다는 지적이다.   주택업체의 한 관계자는 "투기대책 등 초기 대응 실패로 인한 땅값 폭등이 고분양가를 불러오면서 지역민들의 갈등 요인이 새롭게 부각됐다"면서 "현재 상황에서는 분양가를 낮출 경우 토지 소유자들의 반발을 불러 오며 반대로 분양가를 높일 경우 토지를 적게 소유한 주민이나 세입자들의 반발을 사게 된다"고 설명했다.   그는 또 "주택 구입 대기자들도 강북 뉴타운 등의 분양가 상승에 대해 반발할 것이 예상되는 등 뉴타운사업이 '장밋빛'이지만은 않다"고 덧붙였다.   즉 뉴타운 사업 전반에 걸쳐 고분양가로 인한 암초가 곳곳에서 드러나고 있다는 것이다. 주민 갈등이 심화될 경우 뉴타운사업이 표류하면서 강북 집값만 끼우는 꼴이 된다. 따라서 택지비 증가에 따른 가격 상승을 막는 방안이 마련돼야 함에도 현재로선 뾰족한 방법이 없는 셈이다.   ◇공영개발도 반발 심화= 공영개발이 확실시되는 재정비 촉진지구의 경우 원가 방식을 적용, 분양가를 낮출 수는 있다.   그러나 실례로 현재 경기도 부천에서 27개 재개발구역 주민들이 연합, 재정비지구 지정을 반대하는 것처럼 공영개발을 반대하는 의견도 팽배하다.   토지를 많이 보유한 주민들이 조합 중심에 서 있고, 이들의 요구는 시세차익에 초점을 맞춘 개발을 원하고 있기 때문이다.   주택업계 관계자는 "땅값 상승으로 뉴타운지구에서 개발 수익성을 얻기가 어려운 상황"이라면서 "조합이 시행자인 경우 공사 도급으로 참여는 가능하겠지만 이주비, 청산조합원들이 보유한 토지 매입 등 선투자비도 기존 재정비사업보다 적어도 50% 이상 높아질 수밖에 없다"고 설명했다.   재정비촉진지구가 아닌 뉴타운방식으로 재정비사업이 진행되는 곳에서는 민간업체들의 참여공간도 크게 줄어든다는 지적이다.   한편 뉴타운사업은 강북 재개발을 통한 균형발전, 서민주택공급 확대 등을 목표로 지난 2002년 은평, 길음, 왕십리 등 시범뉴타운 지정, 2004년 종로 교남지구 등 12개지구 지정에 이어 올해 성북 장위 등 10개지구가 지정됐다.   여기에 오세훈 서울시장 공약대로 50개 뉴타운이 지정, 단계별로 늘려나갈 예정이다. 또 서울시는 그린벨트 지역의 택지개발 방식 대신 뉴타운사업을 통해 10만가구의 국민임대주택을 공급할 계획이다.   이규성기자 peace@