"도시 재정비, 민간과 공공,상호 협력해야"

"도시 재정비, 민간과 공공,상호 협력해야"

[창간기획시리즈4]도시의 재탄생역할 분담체제 확립 필요성 절실

이규성 기자 | 07/12 10:23

 

'도시재정비촉진 특별법'이 제정되면서 민간에서는 공공의 역할을 지나치게 확대시켰다고 불만을 터뜨리고 있다. 즉 민간이 진행해오던 재개발, 재건축사업 등 도시정비사업이 공영개발로 바꿔 시장의 자율성이 훼손됐다는 것이다.

그러나 엄밀한 의미는 민간의 사업 물량이 줄어들 수 있다는 우려를 나타낸 것으로 해석할 수 있다. 이에 대해 주공 등 공공에서는 "특별법이 효율적인 사업 추진에 있는 만큼 공공이 참여함으로써 신속하고 투명한 사업 진행으로 공공과 민간이 협력해 나갈 부분이 확대됐다"고 설명한다.

◇ 사업의 시행=여기서 사업 시행이 어떻게 이뤄지는 지를 제대로 파악해야 공공과 민간의 관계가 어떻게 설정돼야 하는지 알 수 있다.

특별법에는 '도시재정비 촉진지구'내에서 사업추진을 위해 총괄사업관리자(MA)를 두도록 돼 있다. 지정 방법은 주공, 지방공사, 토공 등의 제안서를 통해 평가, 지정된다.

사업시행자는 민간이 될 수도 있으며 촉진지구내 토지 소유자 과반수의 동의로 시장.군수.구청장이 직접 시행 또는 주공.지방공사를 시행자로 지정하는 것도 가능하다.

주공의 송용식이사는 "주공 등 공공은 사실상 시공자의 역할을 수행하는 것이 아니라 사업시행자가 되기 때문에 모든 공사는 민간이 담당하게 된다"며 "시행자와 시공자의 협력적 관계가 이뤄져야만 사업을 성공적으로 수행할 수 있을 것"이라고 말했다.

뉴타운 사업 등 현재 주공 등이 업무협약을 맺고 있는 지역의 경우도 사실상 시공자가 아니기 때문에 전체적인 개발계획이 수립된 이후에는 민간이 자기 브랜드를 가지고 들어와 사업할 수 있을 것이라는 설명이다.

그동안 도시정비사업은 민간의 고유사업 영역에 해당됐다. 주공 등 공공은 임대주택 건립 등 공공 목적의 주택사업에 업역이 한정돼 있어 특별한 정비사업을 제외하고는 재건축, 재개발 등에 참여하지 못했다.

그러나 주택재개발, 재건축, 도시환경 정비, 도시개발 등 각기 다른 방식으로 진행되는 도시정비사업의 경우 조합의 비리, 갈등이 만연해 있고 조합원간의 이해가 얽혀있는데다 세입자와 조합원간에도 분쟁이 끊이지 않았다.

특히 재개발사업에 있어서는 구역지정이 이뤄지고도 사업기간이 10년이 넘는 것은 기본이고, 20년 넘는 사업장도 비일비재한 것이 현실이다. 또 시공자와 조합간의 유착 등으로 비리가 끊이지 않아 도시정비사업이 난항을 거듭해 왔다.

다른 현편으로는 민간의 지나친 수익성 추구로 오히려 난개발, 불균형 개발 등이 발생해 도시정비사업이 또다른 문제를 낳는 악순환을 초래했다.

따라서 도시정비사업에 공공의 참여가 필요하다는 지적이 많았다. 서울시 관계자는 "뉴타운 사업 등 도시정비사업에 공공의 참여가 이뤄져야한다는 것은 당연하다"며 "이제는 광역단위로 이뤄지는 정비사업에 용적률 완화 등 인센티브는 물론 기반시설 설치에 국고 등이 지원되므로 사업 투명성이 반드시 필요해 공공의 역할이 커진 상태"라고 말했다.

◇ 민간투자 확대돼=광역개발이 이뤄지는 도시정비사업에는 사업시행자나 시공자는 물론 다양한 민간투자사업이 요구된다.

특별법에는 민간투자가가 문화시설, 유통시설, 학교 등을 건설할 경우 일정기간 소유권 또는 운영권을 주거나 일정 임대료를 줄 수 있도록 했다. 따라서 민간이 투자할 길이 늘어난 만큼 다양한 이해가 발생할 수 있다.

이러한 민간 투자사업에 대해서는 총괄사업관리자가 지자체장을 대행해 사업 시행할 수 있게 했다.

또 '사업협의회'가 구성 운영된다. 이는 사업 추진 전과정에 걸쳐 주민 의견을 원활하게 반영하기 위한 것으로 관계공무원, 주민대표, 총괄계획가, 총괄사업관리자 및 관계 전문가 20인으로 구성된다.

사업 전반에 걸쳐 이해 조정, 각기 역할 분담체제가 대단히 중요한 문제가 된 셈이다. 예전에는 그저 조합과 시공사가 협의해서 처리하면 됐지만 지금은 이해 당사자가 시행자, 시공자, 사업 관리자, 주민, 민간투자가 등으로 다양해진 만큼 이해 조율이 고도화돼야 하는 것은 물론 각각의 역할 분담 및 협력체제 구축이 사업 성공의 관건이 되고 있다.

여기서 공공이 총괄사업관리자로 지정돼 재정비사업의 총괄관리, 기반시설의 설치, 사업 시행 등을 실시함으로써 이해당사자간의 조정 및 사업 속도 촉진 등을 이뤄내는 것이 중요하다.

특히 민간의 경우도 시공자로서의 역할을 가지고 사업에 참여, 신속한 정비사업을 이뤄내야한다는게 전문가들의 지적이다.

따라서 사업 전반에 걸쳐 공공의 사업시행과 민간의 고유브랜드 적용 등을 통해 보다 질높은 정비사업을 진행해야할 상황이다.

민간건설업체의 관계자는 "실제 특별법에 의한 사업시행을 공공이 추진한다고 할 경우 공영개발방식의 성격을 띠기는 하지만 민간의 업무가 줄어드는 것은 아니라고 할 수 있어 지나친 논란을 야기하는 것은 바람직하지 않다"며 "민간도 필요하다면 사업시행자가 될 수 있는 만큼 정비사업에 있어서 각자의 역할을 보다 충실히 수행하면 될 것"이라고 설명했다.

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