재개발에 대한 상식

1) 재개발사업이란? 주거지의 낡고 오래된 밀집주택으로 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 등 공공시설이 불량한 주거지역을 대상으로 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 기존 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다.

2) 사업추진 절차 사업준비단계 : 재개발기본계획수립 → 구역지정 사업시행단계 : 조합설립인가 → 시업시행인가 관리처분단계 : 관리처분계획인가 → 분양시설의 처분 완 료 단 계 : 준공 및 입주 → 청산 및 해산

3) 재개발사업의 종류 - 도심재개발사업 : 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴하여진 시가지를 대상으로 그                           기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업 - 주택재개발사업 : 노후ㆍ불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거 환경                           을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업 - 공장재개발사업 : 노후ㆍ불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발                           사업

1) 기본계획이란? 재개발기본계획은 한 도시의 재개발사업에 대한 기본방향과 원칙을 제시하며, 장기적인 도시의 발전방향을 유도하고 도시 전체의 조화와 균형개발에 기여하기 위한 목적으로 각 시ㆍ도에서 수립하는 계획이다.

2) 수립대상 도시 ☞ 인구 100만인 이상의 특별시ㆍ광역시 또는 시 ☞ 재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여 도지사가 지정하는 시 또는 군 ☞ 당해 시장 또는 군수가 재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시 또는 군

다만 상기 사유가 있다고 해서 임대인이 계약기간 중에 임차인에 대하여 계약을 해약할 수 있는 것은 아니며, 상기 사유 중 한 가지 사유가 있을 경우에는 임대차계약 기간이 종료되는 시점에서 임차인의 계약갱신의 청구에 대하여 거절할 수 있을 뿐임을 유의해야 할 것이다.

3) 기본계획 수립내용 ☞ 계획기간 ☞ 재개발구역의 지정대상 범위 ☞ 토지이용계획, 교통계획 및 공공시설계획 ☞ 지역별 건폐율 및 용적율 등의 건축계획 ☞ 단계별 추진계획 ☞ 재개발 시행방식

4)기본계획의 수립절차

1) 구역지정이란 ? 주택재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 해당 구역을 지정ㆍ고시하는 것을 말한다. 주택재개발구역 안에 계획ㆍ결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다.

2) 구역지정의 절차

1) 재개발 조합이란 ? 재개발구역 안의 토지 등의 소유자 5인 이상이 재개발 사업시행을 위한 조합정관(서울특별시재개발조합 정관준칙을 기준)을 작성하고 토지 등의 소유자 총수의 3분의 2이상 동의를 얻어 구청장의 인가를 받은 조합을 말한다.

2) 조합설립의 절차

3) 조합설립인가 후 조치사항 ☞ 조합창립총회(인가일 이후 20일 이내) ☞ 조합임원선출 ☞ 조합설립등기(인가일 이후 30일 이내) ☞ 시공회사선정

< 선정방법 > - 주민총회 또는 조합총회의 의결로 결정 - 사업개요, 입찰참가자격, 입찰방법 등을 신문 또는 우편으로 시공사에 통지 후 공개경쟁입찰 - 시공사가 제출한 사업계획안 비교검토서 작성 주민총회상정 - 자 격 : 주택건설촉진법에 의한 국민주택사업자, 건설업법에 의하여 면허를 받은 건설업자

4) 조합총회 ☞ 총회는 조합장 소집이 원칙(창립총회는 조합설립인가 신청인의 대표자가 소집), 회의장 입장시 조합원명부를 작성하여 참석대상 자격유무 확인 후 입장 [ 이미지 삽입 ] ☞ 총회의 종류 - 창립총회 : 조합설립인가 후 20일 이내 집회 - 정기총회 : 매년 1회 이상 정관이 정한시기 소집 - 임시총회 : 조합장이 필요하다고 인정한 때 - 조합원총수 1/5이상으로부터 회의의 목적 사항을 제시하여 청구한 때(2주간내 조합장이 총회소집 절차미이행시 → 법원의 허가로 소집)

1) 시공사 선정 의의 재개발의 효율적 추진 및 사업의 안정도모, 사업효용의 증대를 직접 담당할 시공사를 선택한다는 점에서 무엇보다도 중요한 의미를 갖는다.

2) 시공사 선정절차 입찰통지(시공사 공개모집) → 견적서접수(사업수지분석) → 사전심의(대의원 총회)→ 조합원총회(시공사 참여 사업설명회) → 시공사 선정 → 가계약 → 사업계획승인 → 본계약

3) 시공사 선정방법 ☞ 시공사 선정은 공개경쟁입찰과 지명경쟁입찰에 의해 실시되는데, 조합의 실정에 맞는 방법을 선택하여 업체를 선정하여야 한다. ☞ 입찰방식의 비교

구 분 공개경쟁입찰 지명경쟁입찰 내 용 - 신문공고 등의 방법으로 입찰참가 회사를 공모하는 방법 - 시공능력을 고려, 가장 적격이라고 인정되는 3∼5 개사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법 장 점 - 시공사에 균등한 기회를 제공 - 담합 가능성과 정실 개입 여지가 적음 - 부적격사에 낙찰될 가능성이 낮음 단 점 - 과당경쟁으로 부적격사의 낙찰 소지가 있음 - 입찰참가자간에 담합 우려 - 정실 개입소지가 많음

4) 시공사와의 계약방식 ☞ 지분제 조합원의 소유 토지 또는 건축 면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고, 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 방식이다. ☞ 도급제는 사업에 필요한 공사금액(평당건축비 등)을 계약시점에서 시공사와 합의하여 공사계약을 체결하는 방식이다.

1) 관리처분계획이란 ? 관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획이며, 사업시행구역 안의 권리자에게는 주택재개발사업과정의 어느 절차보다도 가장 큰 이해관계를 가지는 단계이며, 당해 사업의 성패를 좌우하는 중요한 단계이다.

2) 관리처분계획인가의 절차

3) 분양신청에 관한 사항 ☞ 분양신청기간 : 사업시행고시일부터 30일 이상 60일 이내 ☞ 분양신청기간통지 : 사업시행고시일부터 14일 이내 통지의 내용 - 분양신청 - 규약, 정관 또는 시행규정 - 사업시행인가서 사본 또는 사업행인가요지 - 기타 분양신청에 필요한 안내문 ☞ 일간 신문 공고 - 재개발사업의 명칭 - 시행구역의 위치 - 주된 사무소의 소재지 - 분양신청기간 및 장소 - 분양대상 대지 또는 건축시설의 내역 - 분양신청자격 - 분양신청방법 - 토지 등의 소유자 외의 권리자의 권리신고 방법

4) 조합원 분양과 일반분양 ☞ 조합원 분양은 서울시 조례 제27조 분양대상 조합원에 대하여 동ㆍ호수 추첨 등으로 분양한다 (* 조합원의 자격과 분양기준은 전문정보(행정컨설팅)란 참조하세요 !) ☞ 일반분양은 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 분양 - 입주자 모집승인 신청 (시행자 → 구청) - 분양승인 및 공고 (구청) - 입주자 모집공고(시행자) - 청약접수(주택은행)

1) 사업시행인가란 ? 사업시행인가는 사업시행계획으로 정한 내용을 실현토록 하는 절차로서, 구역안 토지면적의 3분의 2이상 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수 및 건축물 소유자 총수의 각 3분의 2이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 사업실시의 인가를 받는 것으로서 시행인가를 받은 자는 당해 재개발사업을 시행할 수 있는 권리를 취득하게 되고, 재개발사업의 시행을 위한 범위 내에서 일정한 사항에 관하여 공권력을 행사할 수 있는 행위주체로서의 지위를 갖는다.

2) 사업시행인가 절차

3) 의견서 제출 ☞ 토지 등의 소유자와 기타 재개발사업에 관하여 이해관계를 가진 자는 공람기간 내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있다. ☞ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제출된 의견을 심의하여 채택할 필요가 있다고 인정할 때에는 이를 채택하 고, 그러하지 아니한 경우에는 의견서를 제출자에게 통지하여야 한다.

1) 준공절차 공사완료보고 → 준공검사 → 공사완료공고 → 확정측량 및 토지분할 →분양처분 → 사업완료신고 → 분 양처분고시 → 촉탁등기신청 → 등기

2) 분양처분 ☞ 분양처분 - 분양대상자 통지, 일간신문 고시, 구청보고, 관할등기소통 - 분양처분도서 ⅰ) 환지확정지정서 ⅱ) 환지확정 조서 ⅲ) 정리전, 후 지목별 집계 - 관리처분계획의 내용과 상이한 경우 변경인가 후 분양처분 (타인의 권리변동을 초래하지 않는   소규모 면적증감에 대하여는 그러하지 않음) - 공사완료전 완공된 부분에 대하여는 준공 및 사용검사와 분양처분의 절차를 이행 가능 - 분양처분의 고시로 소유권 취득, 청산금의 확정(징수, 지급)