재개발 시행방식에 따른 손익비교

재개발 시행방식에 따른 손익비교

 

항목     방식	자력재개발(단독주택)	합동재개발(아파트)
1.사업주체	▶시행자 - 행정관청이 사업주체 ▶주민은 피동적입장에서 참여	▷시행자-주민 자치단체(조합) ▷행정관청은 보조적 역할
2.이주대책	지주 스스로 자금을 마련하여 본인 및  세입자를 이주시킴.	지주 및 세입자 모두 조합에서     일괄 처리 (조합원의 경우 무이자 대여) (세입자의 경우 임대아파트가능)
3.토지대금	지주 스스로 자금을 마련하여  납부	시공사에서 대여받아 납부
4.건축비	지주 스스로 자금을 마련하여  건축	시공자 선투자  분양후 회수
5.인,허가   준공	지주 스스로 관,인허가 및   준공 업무를 처리	조합에서 일괄등기
6.부대복리   시설	단독 주택지이므로 대지 확보 공  간이 협소하여 부대시설의 설치 어려움. 주차공간의 확보가 어려우므로  주차장 확보제가 실시될 경우  별도의 주차비용을 부담함.	주차장:세대당 1대이상 놀이터:3개소 이상 운동시설:테니스장 녹지시설:파고라등 노인정 및 관리동 설치 단지내에 구매시설 설치
7.경제성	단독주택 및 다가구 ,다세대주택  등의 공급 과잉으로 인해 매매가  어려운 상황임. 은행등에서의 대출은 담보물건에  대한 감정평가기준이 엄격하여  대출이 불리함. 따라서 경매시에 유찰 가능성이  많으며 이럴 경우 50%정도에 낙  찰 가능성이 많음.	아파트의 매매는 상승세임. 은행대출의 경우 감정기준이  한도없음. 경매의 경우 유찰가능성 없음
8.사업기간	보통 10년에서 20년	주민동의가 90%이상될 경우 4년 이내

방식 항목	자력재개발(단독주택)	합동재개발(아파트)
9.개발이익	단독주택은 준공후 개발이익  산정이 어려움	시공자 선정후 사업승인시와 관리  처분시에 결정되나 개발이득은  43평형의 경우 6천만∼7천만원정도.  33평형의 경우약 4천만원정도 발생
9. 조합원   재산가치   분석	30평 토지소유자의 예(건평33평)     ①토지불하대금은 동일                       ②건축비 투자                                       33평×200만원 =6,600만원   ③싯가    30평×500만원 =1억5천만원     ④순재산가치                                     1억5천만원-6,600만원 =8,400만원	30평 토지소유자의 예(건평33평)  ①토지불하대금은 동일  ②분양대금차액(1:1기준)   (33평-30평)×200만원=1,200만원  ③싯가   33평×500만원 =1억6천5백만원  ④순 재산가치  1억6천5백만원-1,200만원=  1억5천3백만원
10.결론	단독주택(일부 다세대,다가구)자  력 재개발 방식은 지주 스스로  자금을 확보하여야만 개발 가능  하므로 현실적으로 서울시 전체  자력재개발은 지난 25년간 그  실적이 극히 미미하여 대부분  합동재개발 방식으로 변경 추진  중임. 실제로 주거환경 개선의 효과(주  거문화의 질적 향상)면과 자산가  치,환금성 등의 측면에서 자력개  발 방식은 외면되고 있으며  이방식은 지난 1973년이전에 지  구 지정된 것이 전부임.	합동재개발(아파트) 방식은 지주  1983년부터 도입된 것으로 종전 자  력재개발의 미비점(자금 및 제반업  무의 일괄처리)을 대폭 개선한 것  으로 1984년이후 재개발 방식은 전  부 합동재개발 방식으로 추진되고  있음.   실제로 주거환경 개선 및 주차난  해소,자산가치,환금성 등의 경제적.  사회적.문화적 측면에서 가장 유리  한 방식으로 소규모 토지 소유자도  아파트 1채를 배정받음으로해서 최  소한의 개발이익이 보장됨

 

 

(별지)

자력재개발(단독주택)	합동재개발(아파트)
●   20평 토지소유자의 예(건평25평)   ①토지불하대금은 동일     ②건축비 투자     25평×200만원 =5,000만원     ③싯가     20평×500만원 =1억원     ④순자산가치    1억원-5천만원=5천만원	●       20평 토지소유자의 예(25평 아파트)   ①토지불하대금은 동일     ②분양대금차액(1:1기준)    (25평-20평)×400만원=2,000만원     ③싯가     25평×500만원 =12,500만원     ④순자산가치     12,500만원-2,000만원=10,500만원
●         20평 토지소유자의 예(건평33평)   ①토지불하대금은 동일     ②건축비 투자     33평×200만원 =6천6백만원     ③싯가     20평×500만원 =1억원     ④순자산가치     1억원-6천6백원=3천4백만원	●       20평 토지소유자의 예(33평아파트)   ①토지불하대금은 동일     ②분양대금차액(1:1기준)    (33평-20평)×400만원=5천2백만원     ③싯가     33평×500만원 =1억6천5백만원     ④순자산가치    1억6천5백만원-5천2백만원=                       1억1천3백만원