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재개발 뉴타운 투자 지분 분석의 방법을 보다 확실히 하기 위하여 엑셀로 계산식을 만들어 보았다. (아래 그림을 클릭하면
엑셀 파일을 다운 받을 수 있음, 또는 YESHOUSE.net 접속하여 자료실 참조)
이 계산법은 단지 투자의 합리적인 방향을 위하여 제시하는 것으로만 이해하여야 한다. 필자가 제시하는 계산식에 의한 값이
건축물과 대지를 평가하는 방법을 뜻하는 부분이 아님을 반드시 알아야 한다. 이 표에 의해 산출 된 값이 나중에 그렇게 평가가 된다거나
또는 분양가 책정이 그렇게 된다거나 하는 것이 아닌 불확실한 미래에 대한 단순 비교의 합리적 방법을 제시하는 수준으로 이해해야 한다.
투자 계산의 방법론을 따지기에 앞서 분양자격의 법률적 판단이 먼저 선결되어야 한다. 분양자격 부분에 대한 확신을
먼저 하고 나서 그 다음이 금액 계산인 것이다. 계산을 하기 전에 물건의 법률적 확신이 중요하며 그것이 해결되고 나면 위 계산으로
금액을 계산하여야 하는 것이다. 법률적인 부분이 해결된 후 아래 도표를 활용하여 지금 부담하게 될 금액과 차후
부담하게 될 금액을 산정하여 총금액을 뽑게 되면 보다 현명한 투자의 방향이 될 것이다.
이 엑셀 시트의 활용방법과 함께 그 계산 방식의 개념을 살펴보도록 하자
뉴타운/재개발뿐만 아니라 부동산의 모든 투자 상품의 투자 대 원칙은 투자 총액(현재와 미래의 부담 부분 모두 포함)이 작아야
한다는 것이다. 이는 아주 당연한 이야기지만 생각보다 많은 부분에서 사람들이 지나치는 부분이기도 하다. 그것은
총액의 개념이 조금 다르기 때문인데 눈에 보이지 않는 부분도 계산하여야 정확한 총액의 개념을 잡을 수 있다. 보다 정확한 투자의 성공을 거두기 위해선 현재가치와 미래가치 그리고 감가상각과 기회비용등도 총액에 고려해야 옳다. 하지만
그런 부분까지의 계산은 조금 복잡한 구조를 가지고 있으므로 도표에서 배제하였다.
그 부분은 단순 비교로 처리하여야 할 듯 하다. 예를 들어 총액이 3억인 두 물건의 비교에서 더 좋은 물건을
판단하는 것은 초기 자금이 더 작은 것을 고르는 것일 것이다.
같은 3억 투자라 하여도 현재 1,000만원 투자에 차후 2억 9천만원 투자하는 것이 현재 3억을 투자하고 나중에 하나도
안내는 물건보다는 좋다는 의미이다. 이는 현재 투자되는 자금의 기회비용을 고려하여야 하기 때문이다. 1,000만원으로도
온전히 권리가 보존된다면 그 나머지 돈은 차후 부담하게 되는 시간 전까지 주식이나 예금으로 투자하여 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 기회비용의
문제인 것이다.
또 하나 같은 투자금액의 물건이라면 노후도 상태를 보아 결정하여야 할 것이다.
감가상각 부분 때문에 그러한데 이 부분은 위 계산식에서 배제하였다는 의미이다. (1,000만원 투자 물건이 분양자격에
있어 확실한지 안한지의 여부는 계산법에서 고려하여야 할 사항이 아닌 서두에 얘기한 법률적 부분으로 판단하여야
한다)
이제 그 구체적인 방법으로 계산을 하여 보자.
다른 부분은 공식에 의해 자동 처리되며 파란 부분만을 입력하면 된다. 현재 우리나라의 단위 기준이 제곱미터임에도
불구하고 대부분 평으로 환산하여 많이 사용하므로 그 부분을 계산식에 자동으로 처리하게 넣었다. 정확한 면적은 등기부 등본이나 대장을
확인하면 된다. 아파트처럼 공동건축물의 경우 대지가 대지권으로 표현되는데 이때에는 건축물의 가격을 다른 물건에 비해 높게 책정하여야
할 것이다. 공동주택의 경우 대지권과 건축물이 하나의 권리구조를 가지고 있는데 평가의 방법도 일반적인 단독과는 다르다.
그러나 이 부분의 복잡한 구조를 투자할 때 고려하려 한다면 너무 복잡해 질수 있으므로 이 역시 배재하고 단순 비교적인 측면으로 접근하여야 할
것이다. 공지시가는 해당 지자체 사이트에서 열람이 가능하다.
감정평가를 예상할 때 공시지가의 130%를 흔히 대지 감정평가의 기준으로 삼기도 하는데 이는 엄밀히 말해 정확한 산식은
아니다. 하나의 지역에서 공시지가 대비 감정평가되는 금액을 실제적으로 보면 120%에서 많게는 200%까지 천차만별인 경우도
있다. 그러므로 공시지가의 130%가 감정평가라는 단순한 이해로 받아들이면 안 된다.
알 수 없는 여러 물건을 비교하기 위해 단순한 수치를 적용하는 수준으로 이해해야 한다. 건축물의 경우는 대략적으로
10년 미만인 경우 평당 150만원 정도로 산정하여 계산을 하나, 보다 구체적인 기준을 만들기 위해선 실재로 건축물을 보아 나름대로 금액
산정하는 기준을 가질 필요가 있다.
공시지가 대비에 의해 위와 같은 합계 평가예상 금액이 산출된다.
비례율의 적용과 일반분양가의 산정, 조합원 분양가의 산정은 인근 지역의 데이터와 동향 등을 검토하여 산정하는 것이
바람직하다. 지역마다 조금씩 다르고 사업 현장에 따라 달라 질 수 있는 부분이므로 많은 생각을 하여야 하는
부분이다.
하지만 판단이 잘못되었다 하여 크게 달리질 수 없는 이유는 같은 공식으로 두 물건을 비교한다면 적용되는 변수가 같음으로 인해
비교자체가 흔들리지 않기 때문이다.
이런 흐름을 거치면 몇 평형을 배정 받았을 때 총 얼마정도가 들어가는지 대략적인 예상이 가능하다.
위 계산법이 반드시 옳다고는 할 수 없다. 누군가에 의한 보다 더 합리적인 비교 방법도 제시될 수 있을
것이다. 필자의 취지는 이런 계산 습관을 생활화 하여 보다 합리적인 투자 패턴을 익히자는 데 있다. 여기에
법률적인 부분까지 뒷받침 된다면 투자에 있어 90%이상의 성공을 거둘 수 있을
것이다. |