부동산 상담사례

재개발 사업에서 시공사 선정은 어떻게 하나요? 재개발/재건축  시공사 선정은 크게 공개경쟁입찰과 지명경쟁 입찰로 나눌 수 있습니다. ㅁ공개경쟁입찰 -신문공고 등의 방법으로 입찰참가 회사를 공모하는 방법으로 시공사에 균등한 기회를 제공하고 담합 가능성과 정실 개입 여지가 적으나 과당경쟁으로 부적격사의 낙찰 소지가 있음 ㅁ지명경쟁입찰 -시공능력을 고려하여 가장 적격이라고 인정되는 3∼5 개사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법으로 부적격사에 낙찰될 가능성이 낮으나 입찰 참가자간에 담합 우려가 있으며 정실 개입소지가 많음 재개발사업의 종류에는 어떤 것이 있나요? 재개발/재건축  도심재개발사업 -도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴하여진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환위하여 시행하는 재개발사업 주택재개발사업 -노후ㆍ불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량 한 지역의 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업 공장재개발사업 -노후ㆍ불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업 국내 시행사례 없음) 재개발에서의 평형 배정은? 재개발/재건축  서울시 조례에 따르면 1)재개발사업에서 분양대상은 세가지중 한가지만 충족을 하면 됩니다. 첫째 : 주거용건축물을 소유하고 있는 경우 두번째 : 토지소유면적이 90㎡이상일 경우(단 1필지면적이 30㎡이상일 경우에는 무주택조건에 한하여 분양가능) 세번째 : 종전토지등의 총가액이 그구역에서 분양하는 최소평형의 분양가보다 많을때 2)평형배정은 희망평형을 배정하되 경합이 있을경우 권리가액의 다액순위에 의하도록 규정하고 있고, 국민주택규모(전용면적 25.7평)초과평형에 대해서는 건립가구수의 50%만 배정하도록 하고 있으므로 희망자중 권리가액다액순위에 의해 결정됩니다. 지분쪼개기를 제한하는 법적 근거 재개발/재건축  다가구주택의 대세대주택으로의 제한은 2003년12월30일부터 시행된 서울특별시 도시및주거환경정비조례가 제한하고 있다. 전용면적 18평이하(60㎡)의 지분에 관한 규정에 따라 다가구등 단독주택을 다세대주택으로 전환한 경우 이 조례의 시행이전에 이루어진 경우라면 종전의 경우를 따르고 2003년 12월30일 이후 구분등기가 이루어진 경우에는 입주권을 주지않게 되어 있다. 현재 확정된 뉴타운은 어디인가? 재개발/재건축  지난 2002년 10월 1차 뉴타운 발표를 한데 이어 2003년 11월 2차 뉴타운을 발표했습니다.(3차 뉴타운은 2005년 3~4월경 발표예정) 1차 뉴타운으로 길음, 왕십리, 은평뉴타운이 지정됐으며 이 중 은평뉴타운은 2004년 3월 24일, 길음뉴타운은 2004년 3월 25일 착공식을 갖고 본격적인 개발에 착수됐습니다. 2차 뉴타운으로 가좌, 교남, 노량진, 미아, 방화, 신정, 아현, 영등포, 전농ㆍ답십리, 중화, 천호, 한남뉴타운이 지정된 상태입니다. 재개발조합의 법률상 지위는? 재개발/재건축  재개발조합은 도시및주거환경정비법에 의해 인가를 받는 법인으로 이는 특별법인 도시및주거환경정비법에 의해 설립되는 특수법인의 성격을 띈다. 법인의 분류상 비영리법인에 속하나 일반분양을 하거나 영리활동을 함에 있어서 세법상 영리법인의 영역에 속하여 법인세 및 특별부가세 납부 대상이 되며, 도시및주거환경정비법은 이 법이 규정한 사항 이외에는 민법의 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 하고 있어 그 성격상 상법의 주식회사에 관한 규정이 유추적용되고 있음. 미등록된 무허가건물에 대한 보상금 지급은? 재개발/재건축  ① 서울특별시의 기준에 의하여 존립을 인정받는 기존무허가건물의 경우 조합원의 자격이 있음은 재론의 여지가 없고, 또한 신발생무허가건물의 경우에는 보상의 대상이 되지 않는 점 또한 논란의 여지가 없으나, ② 서울시의 인정일인 1982년 4월 8일 이후 일정한 시점에서 발생된 무허가건물의 보상금 결정에 논란이 있을 수 있는데 서울특별시의 경우 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 개정시점인 1989년 1월 24일 이전에 발생된 무허가건물일 경우에는 평가액에 의한 보상을 받을 수 있음. 지분 30평을 소유한 경우 아파트는 몇 평 짜리를 주는가? 재개발/재건축  재개발사업의 분양권 배정은 소유한 땅의 면적에 의하여 절대적으로 정해 지는 것이 아니라 조합원의 분양신청 결과에 따라 다르게 정해 질 수 있다. 상대적으로 재산가액이 많은 조합원이 있을 경우 순위에서 밀리며, 주택을 동시에 소유하였다면 최소 분양평형이 32평형일 가능성은 많으나 이는 절대적인 것이 아니며 순위에 의하여 25평형으로 결정될 소지는 있음. 재개발 구역내 상가를 소유한 자의 처리는? 재개발/재건축  건축물의 용도가 상가 또는 점포 등 근린생활시설인 경우 구역내 건립하는 상가(생활편익시설)의 분양권이 주어지며, 주택을 분양 받고도 권리가액이 남은 경우 남는 금액이 구역내 건립하는 상가 최소면적의 분양가액을 초과할 경우에도 본인이 원하는 경우 상가 분양권을 취득할 수 있음. ※ 점포를 소유한 조합원이 아파트 분양권을 취득한 경우에는 그 재산가액이 위와 같이 상가 최소 분양금액을 초과한 경우에 한하여 상가 분양권이 있음. 시유지 또는 국유지를 점유하고 있는 경우에는 어떻게 처리되며 조건은? 재개발/재건축  ① 국유재산법 및 지방재정법에 의하여 점유자에게 우선불하권이 주어지며, 이는 수의계약 형태로 이루어 짐. 또한, 점유면적의 인정은 건축물의 점유면적만을 말하는 것이 아니고 생활에 필요한 공간의 전부를 인정면적으로 처리하고 있음. ② 시유지는 현재 20년 분할 상환이며, 이율은 연리 5%이나, 국유지는 최장 10년에 이율은 8%의 조건으로 분할 계약임. ※ 수의계약 및 계약의 전제조건으로 5년치 변상금 또는 사용료, 대부료의 납부를 요건으로 하고 있음.    1 2 3 4 5