특별법 통과…뉴타운 등 재개발 ‘날개 달았다’

제목 : 특별법 통과…뉴타운 등 재개발 ‘날개 달았다’
등록일자	2005-12-23	호   수	761 호
용적률 상향·중대형 평형 확대 등으로 사업성 크게 높아져 도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 국회 본회의를 통과해 서울시의 뉴타운 사업 등 도심 재개발 사업이 더욱 각광받을 전망이다. 지난 8일 국회를 통과한 특별법이 내년 7월부터 시행되면 구시가지 재개발 등 구도심 정비 사업이 광역단위로 효율적으로 진행된다. 전문가들은 뉴타운 사업을 중심으로 한 재개발의 수익성이 한층 높아져 사업 추진에 가속이 붙고 투자 수요도 높아질 것으로 내다보고 있다. ◇특별법 주요 내용= 특별법은 당초 여당이 내놓았던 균형발전특별법과 한나라당이 발의한 뉴타운 특별법, 건설교통부의 도시구조개선법이 합쳐진 대안으로 만들어졌다. 이 법안의 핵심은 사업성을 높이기 위해 건축 규제를 완화하는 것이다. 재정비촉진지구는 주택단지 위주의 주거지형은 50만㎡(15만평) 이상, 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형은 20만㎡(6만평) 이상의 지정 요건을 필요로 한다. 이 지역에서는 2종 일반주거지역을 3종으로 상향 조정이 가능하고, 용적률도 2종은 200%에서 250%로 3종은 250%에서 300%까지 높아진다. 중심상업지역은 1000%에서 1500%로 높아져 역세권 등 상업지역에선 40~50층이 넘는 초고층 주상복합도 지을 수 있게 된다. 또한 일반 재개발의 경우 전용면적 25.7평 초과 평형이 전체 가구 수의 20%로 제한되지만 특별법의 적용을 받으면 40% 이하로 늘어나 중대형 평형 아파트를 더 많이 지을 수 있다. 중대형 평형이 늘어나면 단지의 고급화가 가능해져 아파트 가격도 오르는 효과가 있다. 이러한 인센티브는 지방자치단체 등 공공이 시행하는 곳뿐만 아니라 민간이 시행하는 곳에도 모두 적용된다. 반면 개발이익 환수장치도 마련돼 있다. 먼저 늘어나는 용적률 일부는 임대아파트를 공급해야 하고, 공공시설로 내놓아야 할 토지도 늘어날 것으로 보인다. 특히 정부는 토지거래허가 대상을 현행(주택의 경우 54.5평 초과)보다 강화할 예정이어서 재개발 지분 거래가 위축될 수 있다. ◇뉴타운·수도권 구 시가지 혜택= 재개발이 집중적으로 이뤄지는 지역인 뉴타운과 수도권의 성남, 부천 등 구 시가지가 특별법의 수혜를 누릴 것으로 기대된다. 뉴타운은 대부분 특별법의 지원을 받는 재정비촉진지구로 탈바꿈할 것으로 예상된다. 용적률 완화로 사업성을 높이면 조합원이 부담해야할 몫이 줄어들기 때문이다. 다만 이미 뉴타운 사업이 고시된 곳 중 왕십리(10만2000평), 영등포(7만8000평), 천호(12만4000평), 방화(14만8000평) 등 4곳은 면적기준에 못 미치고 은평·길음 2곳은 사업시행인가를 받은 사업장이란 점에서 혜택을 받지 못한다. 하지만 왕십리와 영등포는 역세권이라 중심지형으로 개발될 것으로 보인다. 천호·방화 2곳은 재정비촉진지구의 혜택을 받기 위해 사업부지에 인근 토지를 편입시킬 가능성이 높다. 3차 뉴타운은 모두 면적기준을 맞춘 상황이다. 뉴타운 지역 중 특별법 혜택을 가장 크게 받는 곳은 한남뉴타운이다. 2차 뉴타운 중 가장 입지여건이 우수하다는 평가를 받고 있지만 한강 쪽 남산조망권(고도 제한) 문제로 사업 진행이 여의치 않았던 한남뉴타운은 어떤 방식으로든 혜택이 돌아갈 것으로 기대된다. 또한 모든 뉴타운 지역이 특별법의 규제 완화 효과를 누릴 수 있기 때문에 마천·거여 등 기존에도 뉴타운 사업지구 중 입지가 좋다는 평가를 받았던 지역에 한층 호재가 더해졌다는 것이 전문가들의 평가다. 수도권에선 재개발 사업이 본격화되는 성남, 부천, 광명 등의 구 시가지가 눈에 띈다. 성남시의 수정·중원구 일대 18개 구역(72만평)에서 재개발·주건환경개선사업이 진행될 예정이고, 부천시도 최근 27개 예정 구역을 공람공고했다. 광명시는 광명·철산동 일대 30만7000평의 낡은 단독주택 밀집지 개발을 추진 중이다. 한편 뉴타운 사업지구를 비롯한 재개발 사업이 진행 중인 지역의 현장 분위기는 조용한 편이다. 용적률 상향과 중대형 공급 확대 등 재개발 사업에 탄력을 실어줄 만한 내용에도 불구하고 아직 별 움직임이 없다. 8·31부동산대책 이후 가수요가 많이 빠지고 생소한 특별법에 대한 분석이 아직 덜 됐기 때문이라는 분석. 예스하우스 전영진 대표는 “이번 특별법은 뉴타운 사업에 국가적인 차원의 지원이 가능해졌다는 점에 의미가 있다”며 “뉴타운 사업지구를 포함한 재개발 지역에 투자할 때는 적용되는 법률마다 아파트 분양권을 받을 수 있는 자격이 다르기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요하다”고 말했다.
	<엄진영 기자> welcome@housingnews.co.kr