정말 괜찮은 기획부동산은 없는걸까요?

831 부동산 종합대책 발표 이후 언론에 부동산투기 관련 기사와 불법행위에 대한 기사가 자주 보도되고 있다.
기획부동산에 의해 피해를 본 많은 기사들이 보도되면서 정상적으로 정직하게 영업을 하는 업체들도 기획 부동산처럼 같은 취급을 당하는 사례가 있기에, 본인이 직접 현업에서 느낀 기획부동산과 그렇지 않은 법인 회사와 비교를 해보려 한다.
본인에게 문의 했던 L모씨에 의하면
1. TM(텔레마케팅)으로 영업하는 형태는 기획부동산 이다.
2. 토지를 분할해서 판매 하는것은 모두 기획부동산 이다.

라고 주장하는 분이셨는데, 나의 설명에 이해를 하시게 되었다.
1. TM(텔레마케팅)은 영업형태의 일부분일뿐 TM(텔레마케팅) 만으로 기획부동산이다 아니다를 구분하기에는 다소 무리가 있다.(실제로 보험회사나 쇼핑몰 등에서도 TM 영업을 한다.)
2. 또한 단순하게 토지를 분할해서 파는 형태만으로 기획부동산이다 아니다를 단정 하기에는 모순이 있다.
커다란 평수의 토지는 필요에 따라서 작은 필지로 분할해서 판매해야 하는데 토지를 분할하는 형태에 따라 우선은 구분할 수 있다.

 투자시 지분등기인지 개별등기 인지 반드시 확인..

투자시 가장 유의를 해야할점은 위의 200번지 토지에 공동으로 지분등기로 투자하는 경우이다.
예를 들어 200 번지의 총평수를 10,000 평이라고 할때 1,000 평씩 10명이 공동으로 소유하는 개념이다.

향후 해당지역이 발전하여 해당 토지를 개발하려고 할때 200 번지에 해당되는 10명이 모두 합의를 해야 하는데, 이민이나 사고 등으로 연락이 안되는 경우가 있거나 하여 상당한 골치를 썩게 된다. 경계가 구분 되어있는 땅이 아니기 때문에 공유지분자(나머지 9명)의 동의 없이는 건축을 할 수 없다.

지분에 대한 매매는 가능하지만, 쉽게 팔리지 않는게 지분등기 토지 이다.
한마디로 내땅은 분명한데 마음대로 사용할 수도 없고, 팔려고 해도 지분등기가 뭔지 잘 모르는 사람에게나 혹은 해당 토지 전체를 일괄 구매 하려는 사람이 나타나지 않는 한 판매하기도 힘들게 된다.

초보 투자자라면 지분등기에는 참여하지 않는게 좋다.


예를 들어서


위의 그림과 같이 도로에 접하고 있는 커다란 토지를 개발하려고 한다면 커다란 자본을 가진 사람이 일괄 매입하여 아파트나 대형상가를 짓는 경우가 아니라 소규모 단지로 개발하려면 토지를 분할하여 판매 하여야만 한다.

일단 지주로 부터 토지를 구입한후 단순분할(일명 깍두기 분할 또는 칼질) 한다면 아래 그림과 같은 형태로 분할하여 일반인에게 판매하게 된다.


대량의 토지를 위의 그림처럼 분할해서 판매를 한다고 하면 200-1 ~ 200-4 의 토지처럼 도로를 접하고 있지 않은 토지를 맹지라고 부른다.
맹지 : 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지. 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다.

맹지는 토지의 효용성이 없을뿐만 아니라, 맹지는 건축허가가 나지 않는다.
그래도 건축을 하려면 도로에 인접한 지주로 부터 토지사용 승낙을 얻어 타 지주의 토지를 사용하거나, 타 지주의 토지를 일부를 매입 하여야 도로로 사용하여야만 하는데, 타 토지의 지주가 합리적인 가격에 자신의 토지를 판매해 준다면 좋은데, 약점을 이용하여 터무니 없는 가격을 부르는 경우 부득이 응할수 밖에 없어 토지로서의 가치가 떨어진다.

언론에서 대부분 욕을 얻어먹는 기획부동산들이 바로 위의 그림처럼 토지를 단순 분할하여 판매 하기에 문제가 있는 것이지 분할하여 판매하는것 자체가 문제 있는것은 아니다.

위에서 200-1의 토지를 소유한 소유주가 건축을 하려고 하면, 우선은 도로가 없어서 건축허가 자체가 불가능하다. 할 수 없이 도로에 인접한 200-5 번지 주인에게 도로를 사용할 일부의 토지를 매입하여 도로를 개설할 수 있다면 다행이지만, 200-5 번지 지주가 연락자체가 불가능 하다거나 도로로 사용 하고자 하는 토지의 가격을 시세보다 몇갑절 비싸게 불러도 울며 겨자먹기 식으로 허락 해야만 하는 수 밖에 없다.

올바른 부동산 회사들은 위의 그림처럼 모든 필지가 도로를 접하고 있어, 건축허가에도 문제가 없다.
다만 이런경우 도로지분이 빠지게 되는데 이를 감보율 이라고 한다.

감보율: 토지구획 정리사업에서 공용지(도로 ·공원 ·학교 부지 등)를 확보하고 공사비를 충당하기 위하여 토지를 공출(供出)받는 비율.

즉 자신이 100평을 계약 했을때 감보율이 10%라고 한다면, 자신이 실제 사용가능한 토지는 90평이 되고 10평은 공용 도로로 이용하는 것이다.
이런 경우 실제 사용 가능한 토지에 약간의 감소가 있지만, 건축 허가등의 인허가에 아무런 이상이 없게 된다.
위와 같이 개별등기로 분할되고 도로가 접한곳의 토지라면, 주변의 시세를 알아보고 투자 한다면 적어도 손해는 입지 않게 된다.
또한 지목이 대지가 아닌곳에 건축을 하려면 전용허가를 내야 하는데,
기본적으로 도로를 접하고 있지 않은 땅은 전용허가를 낼수가 없기에 건축이 불가능 하다.


일반적으로 토지에 대한 투자는 환금성은 떨어지지만, 손해를 보는 경우는 거의 없다.
토지 투자로 손해를 보게 되는 경우는
1. 허위 개발정보
2. 시세보다 훨씬 비싸게 토지를 매입한 경우
3. 소개자의 거짓말

등의 경우가 아니라면, 크게 손해를 보는 경우는 거의 없다.

주식시장이 안좋을때, 모든 재산을 탕진한 사람이 투신을 했다는 기사를 가끔 보게 되지만, 토지에 투자 했다가 모든 재산을 탕진하고 자살 했다는 기사가 없는 것도 이러한 토지의 특성 때문일 것이다.


 정부가 발표하는 개발지는 수용될 가능성이 많기 때문에 정보를 알아도 큰돈이
 되지 않을 뿐만 아니라 수용당하면 오히려 손해를 보게된다.

 따라서 개발지에 투자 하는것이 아니라 개발지 반경 5Km 부근에 투자하는
 것이 가장 좋다.

또한 토지에 투자를 할시 호재가 있는 지역에 직접 투자 하는것은 위험하다.
예를 들면 기업도시 반경 5 Km 이내 구역은 5년간 개발 제한이 되고, 공공기관 주변은 수용당할 가능성이 많기에 투자에 주의를 하는것이 좋다.
이상으로 간락하게 부동산 투자시 유의해야할 사항에 대하여 간단히 요약해 보았다.