악재 만난 부동산시장, 동면에 들어가나

연일 계속되는 강추위 속에 아파트시장도 얼어 붙고 있다. 겨울 비수기 영향으로 거래량이 줄어든데다 재건축 규제완화 무산 및 콜금리 인상, 종부세 관련법안 통과 등의 이른바 ‘트리플 악재’가 겹치면서 재건축 시장이 동면(冬眠)상태로 빠져들고 있기 때문이다.

지난 12일, 서울시의회가 추진했던 재건축 평균 층수 및 용적률 완화안이 결국 보류된 가운데 강남권을 중심으로 한 서울지역 재건축아파트값은 두 달여 만에 하락세로 돌아섰다.

16일 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 서울 등 수도권 아파트 주간 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울은 재건축아파트값 약세로 오름폭이 크게 둔화되면서 0.04% 상승에 그친 것으로 집계됐다. 이밖에 신도시와 경기지역은 각각 0.08%, 0.11%의 변동률로 전주와 같거나 오름폭이 다소 커졌으며, 인천은 -0.10% 하락했다.

한편, 전세시장은 전반적인 안정기조를 되찾으면서 서울 0.03%, 신도시 0.18%, 경기 0.06%의 변동률을 각각 기록했다. 이밖에 인천은 보합세(0%)를 나타냈다.

■ 서울지역 매매동향

- 0.04%↑, 재건축 규제강화 및 겨울 비수기 맞물리면서 오름폭 크게 둔화
- 재건축아파트(-0.08%) 7주 만에 하락세 반전

서울지역 아파트 매매가 주간 변동률은 0.04%로 한 주전(0.14%)에 비해 오름폭이 크게 둔화됐다. 아파트별로는 재건축아파트가 -0.08% 하락해 지난 10월 셋째 주 반등한 이후 7주 만에 내림세로 돌아섰으며, 일반아파트는 0.07%의 변동률로 전주(0.11%)보다 오름폭이 줄었다.

지역별로는 △구로구(0.37%), △종로구(0.23%), △양천구(0.20%) 등이 오름세를 보였으며, 중구(-0.40%)와 관악구(-0.11%)는 겨울 비수기 수요 감소로 매매값이 하락했다.

한편, 규제완화에 대한 기대감이 꺾이면서 재건축시장이 빠르게 얼어붙는 가운데 강남, 강동, 송파구 등 오름세를 주도했던 강남권 주요구의 경우 재건축값이 마이너스(송파 -0.33%, 강남 -0.26%, 강동 -0.16%)로 돌아섰으며, 전체 아파트 매매가 변동폭도 0.05% 미만의 보합 수준에 머물렀다.

서울시와 서울시의회가 추진했던 재건축 평균 층수 및 용적률 완화안이 보류되면서 주요 재건축단지는 거래가 실종되고 매수세가 사라진 가운데 호가도 다시 조정되는 양상이다.

강남구 개포주공1단지 15평형은 7억원선까지 올라섰던 매매값이 다시 2000만원 하락해 6억6000만~6억8000만원 선이며, 송파구 가락시영2차 13평형은 1000만원 하락한 4억8000만~5억원, 강동구 고덕주공5단지 27평형은 1500만원 하락한 6억9000만~7억원에 각각 호가가 형성됐다.

강동구 고덕주공 인근 중개업소 관계자는 “재건축 규제완화가 무산되면서 매수세가 사라졌다”며 “매도자 역시 관망세를 보이면서 급매물은 한 두건에 불과하지만 전반적인 가격 조정은 불가피할 것으로 보인다”고 전했다.

강남 외의 지역에서는 고등학교 신설 계획으로 구로구 신도림동 우성2차 33평형이 1250만원 오른 2억5000만~2억8000만원에 시세가 형성됐다. 반면, 관악구는 겨울 비수기 영향으로 매매값이 소폭 하락했다. 봉천동 관악드림타운 25평형은 1억9000만~2억2000만원 선.

■ 서울지역 전세동향

- 0.03%↑, 겨울 비수기 영향으로 오름폭 둔화
- 양천구 등 학군지역 아파트 전세값은 강세 여전

서울 아파트 전세가는 0.03% 상승에 그치면서 오름폭이 크게 둔화됐다. 본격적인 겨울 비수기에 진입하면서 거래가 줄고 매물도 여유를 보이는 지역이 늘어났다. 하지만 양천구 등 일부 학군 지역은 방학 이사수요로 강세가 계속됐다.

구별로는 △양천구(0.69%)가 지난주에 이어 가장 높은 상승률을 기록했으며, 이어 △강남구(0.25%), △종로구(0.20%), △서초구(0.14%) 순이었다. 반면, △관악구(-0.21%), △강동구(-0.20%), △마포구(-0.19%), △중구(-0.16%) 등은 하락세로 돌아섰다.

학군수요가 몰리면서 양천구 목동 금호어울림 32평형은 1500만원 오른 1억8000만~2억원, 서초구 서초동 삼풍 62평형은 3000만원 오른 4억8000만~5억8000만원에 각각 전세값이 형성됐다.

반면, 관악구는 비수기 수요감소로 매물이 늘면서 전세값이 하락했다. 봉천동 동아 33평형은 1억6000만~1억7000만원 선으로 500만원 떨어졌다. 마포구 역시 공덕동과 인근 서대문구 창전동 일대 신규 입주물량이 쏟아지면서 기존 아파트 전세값이 하락했다. 대흥동 태영 33평형은 500만원 하락한 1억6000만~2억원 선이다.

■ 신도시지역 매매.전세 동향

- 매매 0.08%↑, 중대형 위주로 소폭 오름세
- 전세 0.18%

신도시지역 아파트 매매가는 0.08% 올라 지난 주와 같았다. 40평대(0.32%) 아파트의 상승률이 두드러진 가운데 20평대 미만(-0.03%) 소형아파트는 하락, 평형별로 대조를 보였다.

지역별로는 산본(0.29%), 일산(0.11%), 평촌(0.10%)이 상승했으며 분당과 중동은 보합세를 나타냈다.

산본은 역세권 중대형 아파트를 중심으로 물건이 부족한 가운데 강세를 보였다. 광정동 장미삼성 49평형은 5000만원이 올라 4억~5억원에 시세가 형성됐다.

한편, 전세값은 0.18% 올라 매매값보다 상승폭 컸다. 산본(0.26%), 일산(0.25%), 평촌(0.19%), 분당(0.16%) 등 중동을 제외한 전 지역이 오름세를 나타냈다. 겨울 방학을 맞아 주로 학군이 좋은 아파트들에 전세수요가 몰리면서 강세를 나타냈다.

일산 마두동 강촌동아 32평형은 1억4000만~1억7000만원, 평촌 범계동 목련우성7단지 48평형은 2억4000만~3억3000만원 선으로 각각 1500만원씩 올랐다.

이밖에 분당 서현동 시범현대도 중대평형을 중심으로 전세값이 1500만~3500만원 가량 올라 67평형은 3억6000만~3억7000만원 선이다.

■ 경기지역 매매.전세 동향

- 매매 0.11%↑, 전세 0.06%↑
- 평택, 용인 주도로 상승폭 확대

경기지역 아파트 매매가는 남부지역을 중심으로 고른 상승세를 보이면서 오름폭이 지난 주(0.06%)보다 커진 0.11%를 기록했다.

지역별로는 평택시가 0.99% 상승하면서 가장 높은 상승률을 보였고, 이어 △용인시(0.44%), △양주시(0.29%), △안양시(0.25%), △성남시(0.24%), △남양주시(0.18%) 등의 순이었다. 반면, 광명시는 급매물이 증가하면서 0.12% 하락했다.

평택은 직장이동 등으로 유입인구가 꾸준히 증가하는 가운데 새 아파트의 강세가 두드러졌다. 안중읍 건영캐스빌 28평형은 2900만원 오른 1억2000만~1억3500만원 선이다.

비교적 잠잠한 분위기를 보였던 용인은 한 주전(0.11%)보다 상승폭이 더욱 커졌다. 죽전동과 상현동 일대 급매물이 소진된데다 죽전역사 건립 예정으로 아파트값이 크게 올랐다. 죽전동 반도보라빌 38평형은 2000만원 오른 4억9000만~5억4000만원 선이다.

이밖에 수도권남부순환선 개통이 가시화되면서 안양시의 강세가 지속됐으며, 성남은 입주 2년차 신규아파트 가격이 올랐다. 안양시 동안구 비산동 삼성래미안 41평형은 1000만원 오른 5억~5억7000만원, 성남시 중원구 하대원동 주공아튼빌 34평형 역시 1000만원 오른 3억2000만~3억5000만원 선에 각각 시세가 형성됐다.

양주는 내년 일산IC~송추IC구간이 개통 호재로, 남양주는 중앙선 개통으로 역세권 단지가 강세를 보였다. 양주시 장흥면 푸른마을 42평형은 1000만원 오른 1억8000만~1억9000만원 선.

반면, 광명은 급매물이 증가하면서 가격이 소폭 하락했다. 하안동 주공7단지 31평형은 500만원 하락한 2억4000만~2억6000만원 선에 거래 가능하다.

전세가의 경우 매매 강세지역이 전세에서도 강세를 보인 가운데 성남시가 0.53%로 가장 많이 상승했고 이어, △남양주시(0.47%), △용인시(0.31%), △안양시(0.25%) 순이었다.

성남과 남양주는 전세수요가 꾸준히 증가하는 추세다. 성남시 중원구 하대원동 현대 33평형은 1000만원 오른 1억3000만~1억5000만원, 남양주시 도농동 부영e그린4차 45평형은 500만원 오른 1억3000만~1억4000만원 선에 각각 시세가 형성됐다.

4주 연속 보합을 나타냈던 용인은 상승세로 돌아섰으나 거래는 비교적 뜸한 상태이며 안양은 매매에 이어 전세시장에서도 강세가 지속됐다. 용인시 죽전동 건영캐스빌 42평형은 2억2000만~2억3000만원, 안양시 비산동 삼성래미안 32평형은 500만원 오른 1억7000만~2억원 선에 거래 가능하다.

■ 인천지역 매매.전세 동향

- 매매 0.10%↓, 거래 실종된 가운데 아파트값 하락폭 커져

인천지역은 거래가 실종되면서 아파트값 하락폭이 커졌다. 남동구는 -0.40%를 하락했고 이어, △계양구(-0.22%), △연수구(-0.17%) 순으로 내림세를 보였다.

계양구 작전동 도두리동남 24평형은 650만원 하락한 1억500만~1억2000만원, 남동구 만수동 주공4단지 22평형은 1150만원 하락한 8600만~9600만원 선에 각각 시세가 형성됐다.

한편, 전세시장은 지역별로 등락이 엇갈린 가운데 전체적으로 보합세(0%)를 나타냈다. △계양구(-0.39%)와 △연수구(-0.33%)가 하락한 반면, △서구(0.49%)와 △남동구(0.34%)는 매물부족으로 오름세를 보였다.

스피드뱅크 부동산연구소 김은진 (www.speedbank.co.kr)