[재건축ㆍ재개발 기상도] (재개발투자 요령) 사업계획 맹신하다간 낭패

[재건축ㆍ재개발 기상도] (재개발투자 요령) 사업계획 맹신하다간 낭패

개발이익환수제 등 재건축 아파트에 대한 정부규제가 지속되면서 재개발사업이 재건축을 대체할 유망 투자처로 주목받고 있다. 기존 뉴타운 사업과 서울 강북권 광역개발 방침이 맞물리면서 재개발사업의 투자 전망이 밝아지고 있는 것.그러나 무작정 투자에 나서는 것은 곤란하다. 강북권 광역개발의 구체적인 방법과 재원 조달 등 아직 넘어야 할 산이 적지 않은 데다 이미 가격 거품이 낀 곳이 많기 때문이다. 여기에 사업 추진이 장기간 진행될 곳이 적지 않아 분위기에 휩쓸려 재개발 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다. 이와 함께 내년부터는 재개발 입주권을 주택으로 간주해 이를 사고 팔 때 무거운 세금을 물리고 양도세를 실거래가로 부과하는 등의 규제가 강화되는 점도 고려해야 한다. 재개발 사업계획서나 조합의 설명을 무조건 낙관적으로 해석하는 것도 피해야 한다. 사업계획서는 어디까지나 계획이다. 재개발 사업계획서는 시공사 선정 당시 시공사들이 내놓은 것이 대부분이며 이런 계획서는 조합원들의 관심을 얻기 위해 부풀려지는 것이 일반적이기 때문이다. 재개발 사업으로 인해 모든 권리가 확정되는 시점은 관리처분 인가 단계다. 그 전까지 확정되는 사항은 아무 것도 없음을 잊지 말아야 한다. 이와 함께 재개발 사업에서 가장 중요한 것은 사업추진 속도다. 재개발 사업은 지분투자를 통해 분양권을 구입하는 것이기 때문에 얼마나 빨리 분양권으로 받을 수 있느냐가 사업의 성패를 좌우한다. 재개발 지분가격은 구역지정과 사업시행인가 단계에서 가장 많이 오른다. 구역지정이 완료된 재개발 사업의 단독 주택을 사는 것이 가장 이상적이지만 최소 비용을 원한다면 구역지정 바로 직전에 사는 것이 수익성이 가장 높다. 아울러 재개발 사업에 대한 지역주민들의 호응도 살펴봐야 한다. 재개발 구역 안에 살고 있는 주민들이 사업을 추진하려는 의지가 있어야 한다. 반대 세력이 있다든가 주민들이 사업에 무관심하다면 재개발 사업은 늦어질 수밖에 없다. 이영호 닥터아파트 리서치팀장은 "재개발 투자는 1억원 미만의 소액 투자가 가능해 일반인의 관심이 높아지고 있지만 투자시 사업추진 속도 등 주의할 점도 많다"며 "조합원 내분으로 재개발 사업이 지연되고 있는 곳은 투자를 피해야 한다"고 조언했다. 이정호 기자 dolph@hankyung.com ======================================================================== < 재개발 투자 5계명 > ◆양도세 중과 등 규제비용 꼼꼼히 따져라． ◆재개발 사업계획서나 조합 설명에 대한 맹신은 금물． ◆사업추진속도가 투자의 키포인트다． ◆재개발 사업에 대한 주민호응도와 조합 내부사정을 살펴라． ◆건립가구수와 조합원수를 따져봐야 ⓒ 한국경제신문, 무단 전재 및 재배포 금지